TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WZX

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c7505620257185 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WZX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 décembre 2021, la société ADOMA a attribué à M. [F] [H] la jouissance du logement n°A209 au sein de la résidence sociale [Localité 7] RS située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant une redevance mensuelle de 527,56 €, montant des prestations obligatoires inclus.

Des redevances étant demeurés impayées, la société ADOMA a fait signifier au locataire, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, une mise en demeure de payer la somme de 2 357,41 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, la société ADOMA a fait assigner M. [F] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater que M. [F] [H] est occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, d’obtenir son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement de sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle actuelle à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux

—  2 669,63 € à titre de provision avec intérêts légaux à compter de la mise en demeur

—  600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Lors de l’audience du 28 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3 495,77 €, terme d’avril 2025 inclus. Elle indique qu’aucune disposition légale n’impose la reproduction de la clause résolutoire dans la mise en demeure qui, par ailleurs, est dépourvue de toute ambiguïté et qu’ainsi, les contestations soulevées ne sont pas sérieuses. En outre, elle précise que le contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible. Elle déclare cependant s’en rapporter quant à l’octroi de délais simples de paiement.

M. [F] [H], également représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande :

à titre principal,

— le débouté des demandes adverses en ce qu’elle tendent au constat qu’il est occupant sans droit ni titre et au prononcé de son expulsion,

— l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois pendant 24 mois, la dernière échéance devant être majorée du solde de la dette,

à titre subsidiaire,

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— le rejet de la prétention formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— subsidiairement, sa réduction à de plus justes proportions.

Il indique que la demande d’expulsion formée à son encontre se heurte à une contestation sérieuse puisque la mise en demeure qui lui a été adressée ne vise pas explicitement la clause résolutoire contenue au contrat. Il demande, au visa de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement qu’il indique pouvoir honorer compte-tenu de sa situation professionnelle stable et de son salaire mensuel de 1245 €. Subsidiairement, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du contrat

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [F] [H] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire,

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat liant M. [F] [H] et la société ADOMA comprend une clause résolutoire (article 11) qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas d’inexécution des obligations du locataire, la résiliation ne produisant effet qu’un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une mise en demeure de payer la somme de 2 357,41 €, correspondant à plus de trois fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, a été signifiée par commissaire de justice à M. [F] [H] le 21 octobre 2024, lui rappelant ses obligations contractuelles.

La mise en demeure comporte par ailleurs la mention suivante : «A défaut et 1 mois après l’expiration dudit délai, la résiliation du contrat de résidence sera de plein droit acquise en application de son article 11 ».

Il en résulte que la mise en demeure vise explicitement la clause résolutoire contenue au contrat de résidence et que la contestation que soulève le défendeur sur ce point n’est pas sérieuse.

La somme réclamée n’a pas été réglée par le résident dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 22 novembre 2024, date à compter de laquelle M. [F] [X] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il sera rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence en cause, notamment en ce qu’elle prévoit, en son article 24, la possibilité sous condition de reprise du paiement intégral du loyer courant de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement. Par conséquent, M. [F] [X] sera débouté de cette demande.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera donc ordonnée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

M. [F] [H] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [F] [H] sera condamné à verser à la société ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 22 novembre 2024 jusqu’à libération effective des locaux, d’un montant égal à celui de la redevance, prestations obligatoires incluses, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

La société ADOMA produit un décompte faisant apparaître un solde débiteur au 20 mai 2025, de 3 494,42 € après déduction des frais de rejet de prélèvement (pour un total de 1,35€).

M. [F] [H] ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamné à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 3 494,42 € au titre des redevances impayées et des indemnités d’occupation échues au 20 mai 2024, terme d’avril inclus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] [H] demande à pouvoir solder sa dette en versant la somme de 100 € par mois pendant 24 mois, et le solde à la dernière échéance. Il démontre que ses revenus ne lui permettent pas de s’acquitter de la somme de 3 494,42 € en une seule échéance mais qu’ils lui permettent d’honorer l’échéancier proposé, étant relevé qu’il travaille en contrat à durée indéterminée et dispose, de ce fait, de ressources stables.

Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment la signification de la mise en demeure et de l’assignation.

L’équité justifie en revanche de rejeter la demande de la société ADOMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 22 décembre 2021 entre la société ADOMA et M. [F] [H] concernant le logement n°A209 au sein de la résidence sociale [Localité 7] RS située [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 novembre 2024,

DÉBOUTE M. [F] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à M. [F] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat de résidence, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 22 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [H] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 3 494,42 € au titre de l’arriéré des redevances et des indemnités d’occupation échues au 20 mai 2025, terme d’avril inclus,

AUTORISE M. [F] [H] à se libérer de sa dette en versant chaque mois, pendant 24 mois, la somme de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

DIT que le premier versement devra être fait au plus tard 15 jours après la signification de la présente décision et les suivants au plus tard le 15 de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité,

CONDAMNE M. [F] [H] aux dépens ;

DÉBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection.