TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57881 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILU

AS M N° : 10

Assignation du :

13 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. MURS INVEST II

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS – #A0009

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE LA PACHANGA

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS – #D1369

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 26 avril 2013, la société Pelican a donné à bail commercial renouvelé à la société Solea des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 91 500 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2022, la société Fonciere Saint Fiacre, venant aux droits de la société Pelican, a donné à bail commercial renouvelé à la société Nouvelle la Pachanga des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 142 149 euros, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Murs invests II, venant aux droits de la société Fonciere Saint Fiacre, a fait délivrer à la société Nouvelle la Pachanga, par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 70 718, 32 euros au titre de l’arriéré locatif.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Murs invests II a, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, fait assigner la société Nouvelle la Pachanga devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 24 septembre 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société Nouvelle la Pachanga,

— L’autoriser à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux,

— Condamner la société Nouvelle la Pachanga à payer à titre provisionnel la somme totale de 94 588, 88 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtées au 12 novembre 2024,

— Juger mal fondée une éventuelle demande de délais,

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui sont versées par la société Nouvelle la Pachanga s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre,

— Dans cette hypothèse, juger que faute par la société Nouvelle La Pachanga de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SCI Murs invest II pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société Nouvelle la Pachanga ainsi que de celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— Condamner la société Nouvelle la Pachanga à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer en cours à compter de la résiliation et jusqu’à la reprise effective du local,

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Murs invest II,

— Condamner la société Nouvelle la Pachanga à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la société Bred banque populaire, créancière inscrite sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 20 février 2025, la SCI Murs invest II, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, indiquant que la dette s’élève désormais à 74 965, 47 euros mais a précisé être d’accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la société Nouvelle la Pachanga à hauteur de douze mois, sous réserve que le non-respect de l’échéancier entraîne la résiliation de plein droit du bail sans qu’il n’y ait lieu de la mettre en demeure de le respecter par lettre recommandée avec accusé de réception.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société Nouvelle la Pachanga a demandé au juge des référés de :

«  – Ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de permettre le paiement de l’intégralité des sommes dues pour un montant de 74 965,47 € en 24 mensualités.

— Dire et juger que la déchéance du terme est subordonnée à l’envoi préalable d’une lettre de mise en demeure demeurant infructueuse au terme d’un délai de 10 jours.

— Débouter la SCI MURS INVEST II de toute autre demande de nature indemnitaire. "

Elle a précisé reconnaître la dette à hauteur de 74 965, 47 euros correspondant à une dette Covid et pouvoir la régler de manière échelonnée, le protocole d’accord qu’elle avait signé avec la Bred devant bientôt prendre fin.

Elle s’oppose à l’absence de lettre recommandée préalable afin d’éviter toute difficulté et tout malentendu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 23 août 2024 par la SCI Murs invest II à la société Nouvelle la Pachanga pour avoir paiement de la somme au principal de 70 128, 32 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte détaillé en date du 1er novembre 2024 que la société Nouvelle la Pachanga n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 23 septembre 2024.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la SCI Murs invest II tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2024.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Nouvelle la Pachanga ne conteste pas devoir à la SCI Murs invest II la somme totale de 74 965, 47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, des difficultés financières rencontrées par la société Nouvelle la Pachanga, du paiement des loyers et charges courants et de la diminution de l’arriéré locatif depuis que l’assignation a été délivrée, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir que les paiements effectués par la société Nouvelle la Pachanga s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, ces paiements devant être imputés conformément à l’article 1342-10 du code civil.

A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant huit jours, afin d’éviter toute difficulté d’exécution, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La SCI Murs invest sollicite, en outre, en cas de résiliation, la conservation du dépôt de garantie.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Murs invest de conservation du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Nouvelle la Pachanga sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société Nouvelle la Pachanga sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires stipulées au contrat de bail sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

Condamnons la société Nouvelle la Pachanga à payer à la SCI Murs invest II la somme provisionnelle de 74 965, 47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) ;

Autorisons la société Nouvelle la Pachanga à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 4 164 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Nouvelle la Pachanga et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due, à compter de la résiliation des contrats de bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Murs invest II au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Nouvelle la Pachanga aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Nouvelle la Pachanga à payer à la SCI Murs invest II la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ