TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/13117

N° Portalis 352J-W-B7G-CX54J

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

23 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2025

DEMANDERESSE

Société STEVIA

(SAS)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0040

DÉFENDERESSE

Société GRAMAT-BALARD

(SASU)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0866

Décision du 24 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/13117 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX54J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 14 août 2020, la SAS GRAMAT-BALARD a donné à bail dérogatoire à la SAS STEVIA, des locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 2], à compter du 15 août 2020, avec échéance au 14 février 2022.

La destination est la suivante : usage exclusif de commerce de soins de beauté, esthétique indien, cosmétique, parfumerie et de produits de beauté, vente en magasin spécialisé indien, à l’exclusion de toute autre utilisation.

Le bail dérogatoire a prévu un droit de préférence au titre duquel le preneur peut bénéficier prioritairement d’un bail commercial.

Le bail dérogatoire est arrivé à échéance au 14 février 2022.

Par courrier du 21 mars 2022, la SAS GRAMAT-BALARD a proposé un bail commercial à la SAS STEVIA.

Par courrier du 18 juillet 2022, la SAS GRAMAT-BALARD a interrompu les pourparlers et invité la SAS STEVIA à quitter les lieux.

Par acte extrajudiciaire du 2 août 2022, la SAS GRAMAT-BALARD a fait délivrer à la SAS STEVIA, une sommation de quitter les lieux.

Par courrier électronique du 10 août 2020, la SAS STEVIA a accepté toutes conditions requises au titre de la proposition du 21 mars 2022.

Par courrier recommandé notifié le 16 septembre 2022, la SAS GRAMAT-BALARD a mis en demeure la SAS STEVIA de lui régler la somme de 8.552,84 euros au titre d’une dette locative arrêtée à l’échéance de juillet 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 23 septembre 2022, la SAS STEVIA a fait assigner la SAS GRAMAT-BALARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir, sous astreinte, la régularisation du bail proposé le 21 mars 2022.

Par ordonnance du 17 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a:

— dit n’y avoir lieu à référer sur la demande d’expulsion ;

— condamné la SAS STEVIA à payer à la SAS GRAMAT-BALARD la somme de 9.636,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 2 février 2023, échéance de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de ladite décision ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la SAS STEVIA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— condamner la SAS GRAMAT-BALARD prise en la personne de son mandataire la société ESSET à régulariser le bail proposé le 21 mars 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le huitième jour après signification de la décision à intervenir;

— dire qu’elle doit bénéficier du statut des baux commerciaux ;

— constater qu’aucune somme n’est due à ce jour ;

— condamner la SAS GRAMAT-BALARD, prise en la personne de son mandataire ESSET au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS STEVIA énonce:

— que le principe du bail commercial est acquis par la seule proposition d’un tel bail, quand bien même les modalités financières relatives au bail ne sont pas encore arrêtées;

— que précédemment au bail dérogatoire litigieux, un premier bail dérogatoire avait été proposé à la société TAMARAI, société qui était gérée par l’actuelle présidente de la SAS STEVIA et sous le même nom commercial « centre de beauté indien »; qu’il convient donc de prendre en compte l’ensemble de ces années, et de constater que le bail dérogatoire dépasse donc la durée légale prévue à l’article L.145-5 du code de commerce;

— qu’elle s’est maintenue plus d’un mois après le terme des baux dérogatoires, ce qui ouvre droit au statut des baux commerciaux.

Par conclusions notifiées le 15 novembre 2023, la SAS GRAMAT-BALARD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SAS STEVIA de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer recevable et bien fondée la SAS GRAMAT-BALARD, représentée par la société ESSET, en toutes ses demandes reconventionnelles ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SAS STEVIA et de tous les occupants de son chef, des locaux initialement pris à bail ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu de son choix, aux seuls frais, risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

— condamner la SAS STEVIA à lui payer la somme de 5.231 euros au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et accessoires impayés, échéance d’octobre 2023 incluse, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner la SAS STEVIA au règlement à son profit, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle due, jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clefs ;

— dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

— condamner la SAS STEVIA à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS STEVIA aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SAS GRAMAT-BALARD énonce :

— que la SAS STEVIA n’a pas respecté les stipulations prévues pour bénéficier du droit de préférence;

— que la SAS STEVIA a émis une contre-proposition à l’offre qui lui a été adressé en matière de loyers, dans un contexte d’impayés ; que l’offre initiale ayant été rétractée le 18 juillet 2022, l’acceptation postérieure est sans effet ; que dès lors, il n’y a pas eu de rencontre des volontés ;

— qu’en vertu de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter ;

— que la durée de la convention est de 18 mois, soit bien inférieure à trois ans ; que la société TAMARAI a une personnalité juridique distincte et l’on ne peut additionner les durées de baux dérogatoires octroyés à des personnes distinctes ; qu’il importe peu que les cautions, au demeurant inconnus d’elle, soient les mêmes ; que quand bien même, ces durées seraient additionnées, le total n’excéderait pas trois ans ;

— qu’il a été rappelé à plusieurs reprises au preneur qu’il devait quitter les lieux ;

— que l’article 3.9 des conditions générales du bail dérogatoire prévoit le principe d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle ;

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la conclusion d’un bail commercial

Il résulte de l’article L.145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux statuts des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions statutaires.

Il est constant que la durée d’occupation du locataire titulaire d’un bail dérogatoire se mesure à raison de la durée de ce bail et non de l’occupation antérieure des lieux par le locataire sous un autre régime juridique, ou par un locataire distinct, y compris sous le même régime.

Il est constant que lorsque le bailleur manifeste dans le délai légal son intérêt de récupérer les lieux pris à bail dérogatoire, la transformation en bail commercial ne saurait s’opérer.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 14 août 2020, la SAS GRAMAT-BALARD a donné à bail dérogatoire à la SAS STEVIA à compter du 15 août 2020 avec échéance au 14 février 2022, soit pour une durée de dix-huit mois. L’article VI stipule : " A l’échéance du présent bail, le bailleur s’engage à proposer prioritairement au preneur les conditions locatives afférentes à la conclusion d’un bail commercial 3/6/9. A cette fin, et préalablement, le preneur devra notifier par courrier recommandé au bailleur, son souhait de conclure un bail commercial 3/6/9 au plus tard dans les 2 mois précédents [sic] l’échéance du présent bail, soit au plus tard le 14 décembre 2021. A défaut d’accord quant aux conditions locatives proposées au plus tard à l’échéance du bail, le bailleur sera libéré de son obligation ".

Il s’ensuit que conformément à la commune intention des parties, pour bénéficier du droit de préférence la SAS STEVIA aurait dû notifier l’intention de s’en prévaloir au plus tard le 14 décembre 2021, ce dont elle ne justifie pas. Partant, le bailleur s’est retrouvé libéré de son obligation de mettre en œuvre un droit de préférence à son profit, le 14 décembre 2021 à minuit.

Nonobstant ce constat, il est relevé que les parties sont entrées en pourparlers à compter du 21 mars 2022, date de l’offre d’un bail commercial par la SAS GRAMAT-BALARD à la SAS STEVIA. Il ressort du courrier du 18 juillet 2022 que cette offre a été rétractée sans avoir rencontré préalablement une quelconque acceptation de la société destinataire, ce dont il faut en déduire qu’elle est devenue caduque à compter de la date de rétractation. C’est donc vainement que la SAS STEVIA fait valoir l’acceptation d’une offre devenue caduque par courrier électronique du 10 août 2020.

C’est tout aussi vainement que la SAS STEVIA entend se prévaloir de la durée précédemment octroyée sous le même régime dérogatoire à une société distincte. Il appert donc que la durée du bail dérogatoire de dix-huit mois n’a pas excédé la durée légale. Surabondamment, la transformation du bail dérogatoire en bail commercial ne saurait s’opérer si le bailleur a manifesté dans le délai légal son intérêt de récupérer les lieux pris à bail dérogatoire, ce qui ressort manifestement à la fois du courrier du 18 juillet 2022 et de la sommation de quitter les lieux délivrée par acte extrajudiciaire du 2 août 2022.

En conséquence, il y a lieu de constater l’extinction du bail dérogatoire au 14 février 2022 à minuit et de rejeter la demande formée par la SAS STEVIA tendant à la régularisation d’un bail commercial à son profit.

La SAS STEVIA étant sans droit, ni titre, à compter du 15 février 2022, son expulsion des lieux doit être ordonnée.

Sur les demandes en paiement

Au titre des loyers et des charges

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer les loyers aux termes prévus.

En l’espèce, le bail dérogatoire prévoit un loyer annuel de base de 28.000 euros, hors charges et hors taxes. Ledit loyer est indexé, l’indice de référence étant l’ILC 4T 2019 valeur 116,6. Il ressort également du bail que les charges annuelles sont fixées à 3.770 euros et sont appelées par trimestre.

Il ressort du relevé de compte que la SAS STEVIA est débitrice d’une somme de 7.489,24 euros au 27 janvier 2022 au titre des loyers et des charges. Cependant, plusieurs paiements sont intervenus par la suite, ce qui a eu pour effet d’apurer cette dette.

Il sera donc constaté que la SAS STEVIA est totalement libérée des loyers et charges dus au titre du bail dérogatoire éteint au 14 février 2022, sans préjudice du décompte à arrêter au titre de l’indemnité d’occupation.

Au titre de l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant qu’une pénalité stipulée peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre les parties à l’exécution de leurs obligations que comme une évaluation conventionnelle anticipée d’un préjudice futur éventuel, elle n’en peut pas moins, dans l’un et l’autre cas, être révisée par le juge s’il constate son caractère disproportionné, soit que la clause pénale soit manifestement dérisoire soit qu’elle soit, à l’inverse, manifestement excessive.

Il est également constant que l’extinction d’un contrat n’affecte pas la clause pénale qu’il contient précisément lorsque celle-ci vise à régler le sort des parties relativement à l’extinction du contrat.

En l’espèce, l’article 3.9 des conditions générales du bail dérogatoire stipule : « Au cas où, après cessation ou résiliation judiciaire ou autre du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, libres de toute occupation, au jour convenu, le preneur ou ses ayants-droits serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du présent bail. Cette indemnité est due dès le jour où suivant la fin de la location et ce jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. Les charges demeurent également dues jusqu’au jour où les lieux sont restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Il y a lieu de faire application de cette clause pénale. La SAS STEVIA est donc redevable à compter du 15 février 2022 d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle intervenue à cette date, outre les charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du décompte que la SAS STEVIA est redevable au 14 novembre 2023 de la somme de 5.231,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Elle sera donc condamnée en deniers ou quittances au paiement de ladite somme.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS STEVIA ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS STEVIA sera condamnée à payer à la SAS GRAMAT-BALARD la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Constate au 14 février 2022 à minuit l’extinction du bail dérogatoire conclu entre la SAS STEVIA et la SAS GRAMAT-BALARD portant sur les locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 1] [Adresse 8] [Localité 9] ;

— Rejette la demande formée par la SAS STEVIA tendant à la régularisation d’un bail commercial à son profit ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4] dans le [Localité 2], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS STEVIA et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Constate que la SAS STEVIA est totalement libérée des loyers et charges dus au titre du bail dérogatoire éteint au 14 février 2022 ;

— Dit que la SAS STEVIA est redevable à compter du 15 février 2022 d’une indemnité d’occupation, mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle intervenue à cette date, outre les charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamne la SAS STEVIA à payer à la SAS GRAMAT-BALARD en deniers ou quittance la somme de 5.231,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 14 novembre 2023 ;

— Condamne la SAS STEVIA aux entiers dépens;

— Condamne la SAS STEVIA à payer à la SAS GRAMAT-BALARD la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 24 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON