TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/54532 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EFS

N° : 16

Assignation du :

21 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société TOOL(S) [Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

La S.C.I. LA RIVALDIERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre de PLATER de la SELARL PDPAVOCAT, associée de L’AARPI LAGRAULET-DE PLATER, avocat au barreau de PARIS – #E0395

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2020, la SCI Codana, aux droits de laquelle vient la SCI La Rivaldière, a donné à bail à la société [Adresse 10] des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75003).

Par acte du 12 juillet 2023, les parties ont procédé à la résiliation du bail commercial à compter du 31 décembre 2023 à la condition qu’un acte de sous-location soit régularisé entre les sociétés Tool(s) Galerie et Mr Agency Real Estate, nouveau locataire des locaux.

Par acte du même jour, la société Mr Agency Real Estate a mis à disposition de la société [Adresse 10] les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9].

Par courrier du 20 septembre 2023, la société Tool(s) Galerie s’est vue notifier un arrêté de mise en sécurité portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] à compter du 1er octobre 2023.

Par acte du 21 juin 2024, la société [Adresse 10] a fait assigner la SCI La Rivaldière devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de voir la condamner à lui restituer le dépôt de garantie et le loyer d’octobre 2023.

Par conclusions déposées à l’audience du 31 mars 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société [Adresse 10] demande au juge des référés de :

— condamner par provision la SCI La Rivaldière à lui payer la somme de 7 500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamner par provision la SCI La Rivaldière à lui payer la somme de 3 000 € au titre du loyer d’octobre 2023 indument perçu,

— débouter la SCI La Rivaldière de sa demande de délais de paiement,

— rejeter toutes les demandes de la SCI La Rivaldière,

— condamner la SCI La Rivaldière à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI La Rivaldière demande au juge des référés de :

— condamner la société [Adresse 10] à lui régler une provision correspondant aux échéances du mois de novembre 2023 et décembre 2023, soit la somme totale de 6 000 €,

— condamner la société Tool(s) Galerie à lui régler une provision correspondant à l’appel de taxe foncière 2023 pour 524,40 € et 189,66 € de régularisations d’appel de charges pour 2023,

— juger bien fondée la compensation opérée avec le dépôt de garantie,

— condamner la société [Adresse 10] à lui régler une provision de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi,

— débouter Tool(s) Galerie de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI La Rivaldière à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable aux litiges, dispose : « II./ Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers […] »

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Au cas présent, la demanderesse soutient que l’arrêté de mise en sécurité portant sur l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], notifié le 20 septembre 2023, entraîne la suspension des loyers d’habitation et des loyers commerciaux, justifiant que le bailleur lui restitue le loyer d’octobre 2023 de 3000 € indument perçu.

Elle ajoute que le contrat de bail commercial conclu le 10 juin 2020 a été résilié et que la défenderesse est tenue de ce fait de lui restituer le dépôt de garantie de 7 500 €.

Toutefois, s’agissant de l’échéance d’octobre 2023, l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, prévoit uniquement qu’en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les loyers versés en contrepartie de l’occupation du logement indument perçus par le propriétaire sont restitués à l’occupant.

En outre, il ressort de l’article 4 de l’arrêté litigieux du 19 septembre 2023 que seule « la suspension de l’obligation de paiement des loyers pour les locaux d’habitation » est expressément mentionnée, comme l’a confirmé la mairie de [Localité 8] dans son mail du 8 janvier 2024 adressé à la défenderesse.

Enfin, la SCI La Rivaldière souligne que la société [Adresse 10] a continué à exploiter les locaux d’octobre à décembre 2023, ce que ne conteste pas cette dernière.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de provision relative au remboursement de l’échéance d’octobre 2023 de 3 000 € n’est pas fondée et la société Tool(s) Galerie en sera déboutée.

S’agissant de la restitution du dépôt de garantie de 7 500 €, il ressort du dossier que la société [Adresse 10] n’a pas réglé son loyer pour les mois de novembre et décembre 2023, soit 6 000 €, alors qu’elle a exploité les locaux et que les loyers étaient dus comme jugé ci-dessus, dès lors cette somme sera déduite du dépôt de garantie.

Enfin, la SCI La Rivaldière soutient que sont dues également les sommes de 524,40 € pour la taxe foncière 2023 et de 189,66 € pour la régularisation des charges de l’année 2023.

Cependant, il ressort de l’avis de taxe foncière 2023 produit que celle-ci s’élève à la somme de 437 €, montant qui sera donc déduit du dépôt de garantie.

En revanche, la défenderesse ne fournit pas les justificatifs de la régularisation de charges réclamée et sera déboutée de cette demande.

Dès lors, après compensation des sommes dues par la société [Adresse 10] (6 000+437), il convient de condamner par provision la SCI La Rivaldière à lui verser la somme de 1 063 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Au cas présent, la SCI La Rivaldière fonde sa demande d’indemnisation sur ce texte ; toutefois, au regard de ce qui précède et de la condamnation prononcée à son encontre, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI La Rivaldière, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et l’issue du litige commandent de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la SCI La Rivaldière à verser à la société [Adresse 10] la somme de 1 063 € ;

Rejetons de la demande de dommages et intérêts de la SCI La Rivaldière ;

Condamnons la SCI La Rivaldière aux dépens ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 05 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE