TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ALBERTVILLE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00201

N° Portalis DB2O-W-B7J-C3IM

ORDONNANCE DE REFERE

N° 2025 / 69

DU : 21 Août 2025

SEM 4V

C/

[W] [Y],

[B] [Y]

Grosse et expéd. le 21 Août 2025

à la SEM 4V

Expéd. le 21 Août 2025

à M. [Y]

à M. le Sous-Préfet d’Albertville

ORDONNANCE DE REFERE

DU 21 Août 2025

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 21 Août 2025,

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

SEM 4V

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Madame [U] [Z], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [W] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Juin 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Août 2025 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 5 août 2021, la SEM4V a donné en location à M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] un logement à usage d’habitation Appt 211 situé [Adresse 4] sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisé de 462,81 euros outre 194,03 euros de provision sur charges.

Par actes du 21 janvier 2025, la SEM4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.007,67 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 22 janvier 2025, la SEM4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2025, la SEM4V a fait assigner en référés M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— de condamner solidairement M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2.841,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux,

— de condamner solidairement M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 11 avril 2025 à la Préfecture de la Savoie.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 11 juin 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

A l’audience du 12 juin 2025, la SEM4V, représentée par Mme [Z], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative hors frais à la somme de 3.132,35 euros au 31 mai 2025. Elle précise que des rejets de prélèvements existent depuis 2024. Elle indique que l’assistante sociale avait proposé un plan de 25 euros par mois mais aucun paiement n’a été effectué, sauf celui du mois de mai 2025. Elle ajoute également l’existence de problèmes de voisinage.

M. [B] [Y], présent, propose un échéancier de 100 euros par mois pour solder la dette locative et souahite rester dans le logement. Il indique que son épouse n’a pas de revenus et qu’il travaille en intérim.

Mme [W] [Y] née [V] assignée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, Mme [W] [Y] née [V] , assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SEM 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 août 2021 à compter du 24 mars 2025 en application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

o

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2025, M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale à la somme de 708,57 euros et de condamner in solidum M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] à son paiement à compter du 25 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM 4V verse aux débats le contrat de bail, l’acte de commandement, un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 3.132,35 euros. Au vu des justificatifs fournis et de l’absence d’opposition des défendeurs, la créance de la SEM 4V n’est pas sérieusement contestable dans son principe.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet de la SEM 4V (1 x 13) soit 13 euros.

En conséquence, M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] seront solidairement condamnés à payer à la SEM 4V la somme provisionnelle de 3.119,35 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 24 mars 2025.

En l’espèce, M. [B] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pour un montant de 100 euros par mois. Les locataires justifient de la reprise du paiement du loyer de mai 2025. Par ailleurs, il ressort du diagnostique social et financier que le couple rencontre des difficultés personnelles et des désaccords sur le paiement du loyers et charges, qui semble avoir été résolus

Compte tenu de leur capacité de remboursement et de leur engagement à payer le loyer et les charges et de l’absence d’opposition manifeste de la SEM 4V, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 100 euros par mois pendant 30 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,

— l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] seront solidairement condamnés à payer à la SEM 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 708,57 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SEM 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 août 2021 entre la SEM 4V d’une part, et M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] sis [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] à payer à la SEM 4V une somme provisionnelle de 3.119,35 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de mai 2025 inclus selon décompte arrêté au 31 mai 2025, après déduction des frais de relance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] à se libérer en 30 mois de 100 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SEM 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] seront condamnés in solidum à régler à la SEM 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 708,57 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [Y] et Mme [W] [Y] née [V] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,

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