TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/55086 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAIO

N° : 3-CH

Assignations du :

09 Juillet 2025

17 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 septembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI ZHANG

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Sabrina SCOLARI, avocat au barreau de PARIS – #E0107

DEFENDEUR

La SASU MEZAIA ORTEAUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

non représentée

CREANCIERS INSCRITS

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – C.I.C.

[Adresse 3]

[Localité 4]

et encore [Adresse 1]

La société CREDIT MUTUEL LEASING

[Adresse 12]

[Localité 9]

La SAS HELI, enseigne “SUSHI TOM”

[Adresse 7]

[Localité 5]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 18 Août 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, la SCI ZHANG a consenti un bail commercial à la société SAS HELI portant sur des locaux situés au [Adresse 8] à PARIS (75018).

La société MEZAIA ORTEAUX a acquis, par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, le fonds de commerce de la société SAS HELLI dont le droit au bail portant sur les locaux précités.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, à la société MEZAIA ORTEAUX, pour une somme de 18.911,77 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre de l’année 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la société bailleresse a fait assigner la société MEZAIA ORTEAUX devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société MEZAIA ORTEAUX ;

— condamner la société MEZAIA ORTEAUX à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 euros par mois ;

— condamner la société MEZAIA ORTEAUX au paiement de la somme de 24.890,31 euros au titre de l’arriéré de loyers dus à ce jour ;

— condamner la société MEZAIA ORTEAUX au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle a également assigné devant la présente juridiction les créanciers inscrits sur l’état des privilèges de la société MEZAIA ORTEAUX, et ce, par actes de commissaire de justice des 9 et 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé en date du 18 août 2025.

A cette audience, la société SCI ZHANG soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation et fait valoir que le montant de l’arriéré locatif est désormais d’un montant de 40.244,91 euros.

Les parties défenderesses ne sont pas représentées dans le cadre de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moynes et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

SUR CE :

A titre liminaire, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation

de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à la société locataire le 18 février 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le commandement visant la clause résolutoire précédemment évoqué, – qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 18 février 2025 -, détaille le montant de la créance soit la somme de 18.911,77 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’issue du 1er trimestre de l’année 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance, et ce, au regard du décompte correspondant à la pièce n°6 selon le bordereau de pièces de la partie demanderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 18 mars 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société locataire n’a pas quitté les lieux, en sorte qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre et son maintien dans les lieux loués constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, en conséquence, d’ordonner son expulsion des locaux qui sont la propriété de la société MEZAIA ORTEAUX.

Il sera également rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MEZAIA ORTEAUX depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et ce, dans les conditions du bail, en sorte que ladite indemnité est soumise aux indexations prévues.

Toute demande plus ample telle que sollicitée par la société ZHANG sera rejetée.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société ZHANG, l’obligation de la société MEZAIA ORTEAUX au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29.048,85 euros. En effet, la société ZHANG ne saurait solliciter le paiement du 4ème trimestre de l’année 2025, lequel n’est pas échu au jour de l’audience. Elle ne justifie pas non plus de l’imputation au débit de sa locataire, et ce, à 7 reprises de la somme de 260 euros pour “SORTIR, RENTRER NETTOYER LE CONTENEUR DE 500L.”

Au vu des pièces produites et du bail, l’obligation de paiement par la société MEZAIA ORTEAUX n’apparaît pas incontestable. Par ailleurs, et faute de précisions en ce sens, au vu du décompte manuscrit remis, les sommes imputées au débit du compte de la société locataire et portant les mentions suivantes : “ensemble F.H 397,52 et TOTAL [Localité 10] 3.000,00” apparaissent, faute d’explications, absconse et par suite, ne sont pas, à ce stade, justifiées.

En conséquence, la société MEZAIA ORTEAUX sera condamnée à payer à la partie demanderesse la somme de 29.048,85 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues à la date du 18 août 2025 (troisième trimestre de l’année 2025 inclus).

Toute demande plus ample sera, par suite, rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société MEZAIA ORTEAUX sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 février 2025.

La société MEZAIA ORTEAUX, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 800 euros à la société ZHANG au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mars 2025 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 11] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société MEZAIA ORTEAUX à payer à la société SCI ZHANG une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires (indexation comprise) à compter du 19 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société MEZAIA ORTEAUX à payer à la société SCI ZHANG la somme de 29.048,85 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 18 août 2025 (échéance du troisième trimestre de l’année 2025 incluse);

Condamnons la société MEZAIA ORTEAUX aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 février 2025 ;

Condamnons la société MEZAIA ORTEAUX à payer à la SCI ZHANG la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI ZHANG ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 12 septembre 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI