TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anne FRAYSSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01150 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66GX

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0716 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620258079 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01150 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66GX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2010, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] avec une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.426,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [K] le 12 juillet 2024.

Par assignation du 20 janvier 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.651,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025 et plusieurs renvois ont été ordonnée afin de mettre le dossier en état. A l’audience du 16 juin 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élève désormais à 2.758,15 euros. L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais seulement un règlement du loyer résiduel. Il souligne qu’il n’y a pas à ce jour de promesse d’embauche, que la dette locative est ancienne (2020), que la locataire ne justifie pas de demande de relogement et que la demande de sursis à expulsion ne concerne pas le bailleur à ce stade.

Mme [B] [K] représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement demande à la présente juridiction, à titre principal et vu la proposition d’apurement de la dette locative formulée par la concluante, de faire droit à cette demande et débouter [Localité 4] Habitat OPH de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ; suspendre les effets de la clause résolutoire et reporter le paiement de la dette locative durant trois années.

À titre subsidiaire, Il est demandé que la défenderesse soit condamnée à payer sa dette de loyer sur trois ans, soit 273 € mensuels en sus du loyer principal.

À titre très subsidiaire, Il est demandé qu’il soit sursis à l’expulsion de la défenderesse jusqu’à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré, en vertu des dispositions relatives aux droits au logement opposable.

À titre infiniment subsidiaire, Il est demandé qu’il soit sursis à l’expulsion de la concluante pour une durée maximale autorisée d’un an et en tout état de cause de dire qu’il n’y a lieu au prononcé de l’exécution provisoire et de condamner [Localité 4] Habitat OPH aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais irrépétibles.

Mme [B] [K] souligne que cette dette locative trouve son origine essentiellement dans le fait que son titre de séjour a été renouvelé tardivement, que ce dossier administratif est aujourd’hui réglé et qu’elle va pouvoir ainsi recouvrer ses droits notamment celui de déposer un dossier FSL et qu’elle a par ailleurs une promesse d’embauche. Elle a 3 enfants à charge dont le père se désintéresse et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient lui être octroyés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.426,05 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations du bailleur, Mme [B] [K] justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l’absence de rétablissement du versement des allocations d’aide au logement, étant relevé que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’avait pas encore statué au jour de l’audience sur le maintien ou non de ces aides. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que l’on peut espérer une évolution favorable à bref délai de la situation sociale, administrative et financière de Mme [K] lui permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 77 euros durant 36 mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette dès lors qu’elle retrouve un emploi et ses prestations CAF avec les APL ainsi que la prime d’activité et qu’un dossier FSL puisse aboutir rapidement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [B] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Cependant, l’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [B] [K] lui devait la somme de 2758,15 euros, soustraction faite des frais de contentieux.

Mme [B] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 1.426,05 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 225,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique encore fragile, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

5. Sur les demandes subsidiaires

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire notamment ayant été ordonnées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2010 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [B] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] avec cave est résilié depuis le 12 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2.758,15 euros (deux mille sept cent cinquante-huit euros et quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 1.426,05 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 225,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [B] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 77 euros (soixante-dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [K] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE pour le surplus les demandes de Mme [B] [K],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 et celui de l’assignation du 20 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection