TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Georges SITBON

M^e Julie HARROS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laura SÉBRIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00026 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQT

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AMICALE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laura SÉBRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0102

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Julie HARROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0739

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00026 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la SCI AMICALE a donné à bail à Monsieur [G] [N] un logement situé [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [N] est marié à Madame [P] [O] épouse [N] (ci-après dénommée Madame [O])..

Par ordonnance statuant sur les mesures provisoires du 5 avril 2024, le juge aux affaires familiales de [Localité 4] a autorisé les époux à vivre séparément et à attribué la jouissance exclusive du logement à Madame [O] à charge pour elle de s’acquitter des loyers et charges y afférents.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [N] et Madame [O] le 09 septembre 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 15912,72 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par actes de commissaire de justice séparés des 18 décembre 2024, la SCI AMICALE a fait assigner Monsieur [N] et Madame [O] devant le tribunal de céans aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir leur expulsion et le paiement des arriérés locatifs.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 avril 2025 :

La SCI AMICALE, représentée par son conseil, s’est référé à ses conclusions écrites et a actualisé ses demandes en sollicitant :

A titre principale, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 novembre 2024 et de débouter les défendeurs de toutes demandes de délai compte tenu du congé délivré le 12 septembre 2024 ayant mis fin au bail le 15 mars 2025 ;

A titre subsidiaire, de valider le congé délivré et de prononcer la fin du bail ;

A titre encore plus subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail.

En tout état de cause :

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement qu’ils occupent ;

— d’ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner in solidum les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés :

— à titre principal, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 9 novembre 2024 ;

à titre subsidiaire, à la somme due à la date de prise d’effet du congé le 15 mars 2025, soit la somme de 31091,38 euros ;

— infiniment subsidiairement la somme due à la date de la résiliation judiciaire, soit à ce jour la somme de 32417,44 euros sauf à parfaire ;

— de condamner in solidum les défendeurs à payer les intérêts légaux sur ces sommes à compter du 9 septembre 2024 ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts déchus depuis plus d’une année au visa de l’article 1343-2 du Code civil ;

— de dire d’avoir qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués et lui avoir remis les clés à elle ou son mandataire, les défendeurs y seront contraints sous astreinte de 150 Euros par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— de fixer :

∙ à titre principal, par l’effet de la clause résolutoire, le bail prenant fin le 9 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 10 novembre 2024, qui doit être égale au montant du dernier loyer, charges, taxes en sus, laquelle indemnité sera due jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés, et qui sera indexée, si l’occupation devait durer plus d’une année selon le dernier indice publié à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

∙ subsidiairement, à compter de la date de l’effet du congé, soit le 16 mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle qui doit être égale au montant du dernier loyer, charges, taxes en sus, laquelle indemnité sera due jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés, et qui sera indexée, si l’occupation devait durer plus d’une année ;

∙ infiniment subsidiairement, à compter du jugement prononçant la résiliation judiciaire, une indemnité d’occupation mensuelle, qui doit être égale au montant du dernier loyer, charges, taxes en sus, laquelle indemnité sera due jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés, et qui sera indexée, si l’occupation devait durer plus d’une année selon le dernier indice publié à la date du prononcé de la résiliation ;

∙ débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

∙ condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation.

Elle demande en outre, au cours des débats, de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux. A propos de l’ordonnance fixant les mesures provisoires dans l’attente du divorce des défendeurs, elle fait valoir que cette ordonnance ne lui est pas opposable. Elle précise également qu’elle demande la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [N], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions écrites, et sollicite à titre principal sa mise hors de cause au motif que conformément à l’ordonnance du juge aux affaires familiales du 5 avril 2024 seule Madame [O] est tenue de payer les loyers et les charges de sorte qu’elle est seule responsable de la situation d’impayée.

A titre subsidiaire, il demande en cas de condamnation à ne verser que la moitié de la somme sollicitée et que Madame [O] le garantisse des paiements.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de Madame [O] à la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [O], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions écrites, demande de débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes et solliciter un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 juin 2025.

Sur sa demande de délai pour quitter lieux, elle explique que le loyer du présent logement est trop élevé par rapport à ses ressources de sorte qu’elle est actuellement dans l’attente de l’attribution d’un logement social. N’ayant pas de solution de relogement et souhaitant permettre à ses enfants de poursuivre leur fin de scolarité, elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juin 2025.

Sur la dette locative, elle sollicite sa condamnation au paiement de la moitié de la dette locative, avec un échéancier de paiement sur 36 mois, compte tenu de sa situation financière fragile. Elle fait valoir à l’audience que Monsieur [N] s’est maintenu dans les lieux après l’ordonnance sur mesures provisoires jusqu’en février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SCI AMICALE a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la solidarité

L’article 220 du Code civil dispose que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre ».

Il est acquis que toutes les dettes, contractées avant la transcription du divorce sur les documents d’état civil des deux époux, gardent leur caractère solidaire entre les époux et ce nonobstant le fait qu’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ou qu’il ait été autorisé à résider séparément.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] demeurent mariés.

L’ordonnance statuant sur les mesures provisoires rendues par le Juge aux affaires familiales de [Localité 4] le 5 avril 2024 autorisant les défendeurs à vivre séparément et attribuant la jouissance du logement litigieux à Madame [O] n’a vocation qu’à régler les relations entre époux pendant la procédure de divorce. Elle n’est alors pas opposable à la société bailleresse et n’emporte aucun effet sur leur solidarité.

En conséquence, les défendeurs seront solidairement tenus du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 9 septembre 2024 à Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 10 novembre 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Il sera fait dès lors droit à la demande d’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O].

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du Code de procédure civile d’exécution dispose qu’en principe l’expulsion de l’occupant n’a lieu qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI AMICALE ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs justifiant la suppression de ce délai de deux mois, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement des loyers.

En conséquence, il convient de débouter la bailleresse de cette demande.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce la SCI AMICALE verse aux débats lors de l’audience un décompte actualisé probant duquel il ressort un solde débiteur imputable aux défendeurs des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 35069,56 Euros au terme du mois d’avril 2025 inclus ;

En conséquence Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] seront condamnés solidairement à payer à la SCI AMICALE la somme de 35069,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 septembre 2024 pour la somme de 15912,72 et de la présente décision pour le surplus.

En application de l’article 1342-2, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront solidairement, auprès de sa bailleresse, s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article 2 de la loi n°49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

En l’espèce, le préjudice résultant de l’occupation des lieux est déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus. De plus, le recours à la force publique se relève être une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux.

La SCI AMICALE sera par conséquent déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur la demande de délai de paiement de Madame [O]

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, outre le fait que le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement, le juge relève que la dette locative est très importante s’élevant à la somme de 35069,56 Euros de sorte que compte tenu des faibles ressources de Madame [O] elle n’apparait pas en mesure de respecter un échéancier de 36 mois.

De plus, il ressort du dernier décompte locatif versé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formulée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux de Madame [O]

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par principe l’expulsion n’a lieu qu’à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

L’article L412-3 du même code ajoute que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnés judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, si Madame [O] justifie de ses difficultés de relogement compte tenu de ses faibles ressources et de l’attente d’attribution d’un logement social depuis mars 2024, il convient de constater qu’elle demande à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juin 2025.

Or, compte tenu de la date de délibérée fixée au 12 juin 2025 et du délai légal de deux mois à respecter suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à son expulsion, il n’apparait pas nécessaire de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

En conséquence, elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de garantie de Monsieur [N]

L’ordonnance statuant sur les mesures provisoires du 05 avril 2024 rendue par le juge aux affaires familiales de [Localité 4] attribue à Madame [P] [O] la jouissance du domicile conjugal situé au [Adresse 3], à charge pour elle de s’acquitter du loyer et des charges y afférents.

Dans ces conditions et compte tenu du fait que la dette a commencé à se constituer en avril 2024 tel qu’il en ressort du décompte versé au débat, Madame [O] est tenue de supporter la totalité de la dette de loyer, des charges et indemnités d’occupation.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à garantir Monsieur [N] de la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne faire pas faire droit aux demandes d’indemnité formés par la SCI AMICALE et Monsieur [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [N] et Madame [O] succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la SCI AMICALE en son action aux fins de résiliation de bail ;

DIT que Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] sont solidairement tenus des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 25 février 2022 entre la SCI AMICALE d’une part, et à Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 10 novembre 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis situé [Adresse 3] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SCI AMICALE de sa demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] à payer à la SCI AMCIALE au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, la somme 35069,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 septembre 2024 pour la somme de 15912,72 et de la présente décision pour le surplus, jusqu’à parfait paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1342-2 du Code civil,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] à verser à la SCI AMICALE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte de la SCI AMICALE ;

REJETTE la demande de délai de paiement de Madame [P] [O] épouse [N],

REJETTE la demande de délai pour quitter de Madame [P] [O] épouse [N],

DEBOUTE la SCI AMICALE, Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [P] [O] épouse [N] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,