TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Hela KACEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [P] veuve [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, greffière

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2018, Monsieur [C] [S] a donné à bail à Madame [B] [K] un appartement à usage d’habitation (3ème étage, logement 30-142) et une cave (n°9) situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 468,53 euros hors charges.

Monsieur [C] [S] est décédé le 26 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, sa veuve Madame [X] [P], usufruitière, a délivré à Madame [B] [K] un congé pour reprise à effet au 30 avril 2024 au profit de son petit-fils Monsieur [I] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Madame [X] [P] veuve [S] a fait assigner Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— validation du congé pour reprise,

— expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mai 2024 et de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du congé.

Au soutien de sa demande, Madame [X] [P] veuve [S] se fonde sur l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et sérieux et légitime sur le fond, en ce que son petit-fils, qui vient de rentrer dans la vie active avec un salaire qui n’est pas très élevé, souhaite s’installer dans son appartement sans payer de loyer. Elle ajoute qu’étant née en 1936, la locataire ne peut bénéficier de la protection des personnes âgées prévues à l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 31 octobre 2024, Madame [X] [P] veuve [S], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [B] [K], comparante en personne n’a pas contesté la validité du congé. Elle a cependant formulé une demande de délai pour pouvoir se reloger et a sollicité le rejet des demandes au titre des frais de procédure.

Elle expose être âgée de 75 ans, percevoir 1 400 euros de retraite, avoir déposé une demande de logement social et aucune famille pour l’héberger.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer.

Enfin, il sera rappelé que si l’article 15-III protège les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources annuelles inférieures à un certain seuil, cette protection cède lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources annuelles inférieures à un certain seuil, ou lorsqu’il propose un logement de substitution.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [B] [K] le 1er mai 2018 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er mai 2021 pour expirer le 30 avril 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé de la bailleresse du 5 mai 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir le petit-fils de la propriétaire Monsieur [I] [Z], âgé de 27 ans, actuellement locataire d’un appartement meublé à [Localité 4] pour un loyer de 890 euros et travaillant à [Localité 5], dans le 2ème arrondissement pour un salaire de 2 100 euros par mois.

En outre, si Madame [B] [K] remplit manifestement les critères de protection de l’article 15-III, puisqu’elle indique être âgée de 75 ans et percevoir 1 400 euros de retraite par mois, force est de constater que Madame [X] [P] veuve [S] était âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, comme étant née le 30 mars 1936.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse à l’audience tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 avril 2024 à minuit.

Madame [B] [K] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mai 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le locataire des lieux qui perd son titre après la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Madame [B] [K] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [B] [K] a fait preuve de bonne volonté dans le respect de ses obligations contractuelles, puisqu’il n’existe pas de dette contractuelle dont elle serait débitrice. Elle occupe le logement depuis le 1er mai 2018, soit depuis 6 ans à la date d’effet du congé. Âgée de 75 ans, elle justifie être demandeuse d’un logement social depuis 1999, soit depuis 25 ans. La commission DALO l’a reconnue prioritaire pour l’attribution d’un logement social par décision du 26 novembre 2020. En outre, au vu du montant de sa retraite, de l’ordre de 1 400 euros par mois, la possibilité qu’elle puisse trouver un logement dans le secteur privé apparaît exclue. Elle démontre dès lors que son logement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Enfin, le petit-fils de la propriétaire dispose d’un logement région parisienne et ce dernier qui travaille et a donc des revenus, ne prétend pas ne pas être en mesure de régler son loyer. L’urgence de son aménagement dans le logement litigieux n’est donc pas démontrée.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de Madame [B] [K] et un délai supplémentaire jusqu’au 31 octobre 2025 lui sera accordé pour quitter les lieux.

Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas le coût du congé qui résulte de la seule volonté de bailleresse.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [P] veuve [S] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [B] [K] par Madame [X] [P] veuve [S] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er mai 2018 et concernant un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2024 à minuit,

ACCORDE à Madame [B] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 octobre 2025,

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [P] veuve [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [B] [K] à verser à Madame [X] [P] veuve [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 1er mai 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Madame [B] [K] à verser à Madame [X] [P] veuve [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [K] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 20 janvier 2025

le greffier le juge des contentieux de la protection