TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02358

N° Portalis 352J-W-B7J-C7FGL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

21 Janvier 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [Y][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Médiateur : [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Yves PAUTTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0911

DEFENDERESSE

S.A.R.L LINDA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Richard LABALLETTE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NAN744

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé, en date du 6 mai 2002, la S.C.I ZERBIB, aux droits de laquelle vient désormais Madame [L] (ci après, le « Bailleur ») a consenti un bail commercial à la S.A.R.L LINDA (ci-après, le « Preneur ») portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 5], des locaux à destination de “ chocolaterie, confiserie, salon de thé, traiteur, plats à emporter ”. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 6 mai 2002 moyennant un loyer annuel initial de 6.240 euros HT/HC.

Par acte sous seing privé, en date du 1er mai 2011, le bail a été renouvelé pour une période de 9 ans, à compter du 6 mai 2011 moyennant un loyer annuel de 8.390 euros HT/HC.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 6 mai 2020.

Par acte extra judiciaire en date du 22 août 2023, le bailleur a donné congé au preneur pour le 31 mars 2024, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024, pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer de 20.500 euros HT/HC.

Par courrier recommandé en date du 21 novembre 2024, le Bailleur a fait signifier un mémoire préalable en demande sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 20.500 euros HT/HC.

Puis, par acte de commissaire de justice, signifié le 21 janvier 2025, le Bailleur a assigné le Preneur, à comparaitre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, sollicitant subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle le Bailleur et le Preneur étaient représentés par leur avocats.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié, de son assignation, Mme [L] demande au juge des loyers commerciaux :

« – DIRE que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années, à compter de la date du 1er avril 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 20.500 €, hors taxes et charges ;

— DIRE que le dépôt de garantie sera ajusté en conséquence ;

— JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles, en application de l’article 1155 du code civil.

— JUGER que, par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

— CONDAMNER la défenderesse à payer à Madame [X] [L] a lui payer 5.000 € d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER le preneur aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission dc donner son avis sur la valeur locative des locaux au [Adresse 5], telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code du commerce ;

— FIXER à la somme de 18.000 € hors taxes et charges, le loyer annuel prévisionnel payable à compter du 1er avril 2024 et ce, pendant toute la durée de l’instance.

— Dans ce cas, RESERVER les dépens, qui devront comprendre les frais et honoraires d’expertise si une telle mesure était ordonnée.

En toute hypothèse,

— ORDONNER l’exécution provisoire dc la décision à intervenir. »

Dans son mémoire en réplique régulièrement notifié, la S.A.R.L LINDA demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal

— Fixer la valeur locative des locaux pris à bail par la société LINDA à hauteur d’un loyer annuel en principal de 9.750€ HT ;

A titre subsidiaire

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de donner son avis et tous éléments utiles sur la valeur locative au 1er avril 2024 des locaux pris à bail par la société KH PRIMEUR ;

— Fixer le loyer provisionnel à hauteur du loyer appelé LORS DU RENOUVELE ;

En toute hypothèse

— Condamner le bailleur à payer au preneur la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner le bailleur aux dépens. »

Les parties ne contestent pas le renouvellement du bail commercial en date du 1er avril 2024, mais ne sont pas d’accord sur le montant du loyer.

A l’audience les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ”.

Les parties reconnaissent qu’en application des dispositions précitées, il est nécessaire de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord. En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent il y a lieu, en accord avec les parties de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt supérieur des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer prévisionnel dû par la S.A.R.L LINDA pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [L] et la S.A.R.L LINDA portant sur des locaux situés [Adresse 5], à compter du 1er avril 2024,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5], à [Localité 11] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par Mme [L] et par la S.A.R.L LINDA à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 12] au plus tard le 18 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Z] [K]

Association AME

[Adresse 3]

01 42 22 81 09 – [Courriel 10]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Fait et jugé à PARIS, le 16 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT