TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZCSE

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Avril 2025

ORDONNANCE du 06 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 18 octobre 2012 par Me [E] [W], Notaire à Lille (59), la SCI [C]-[F], venant aux droits de Mme [D] [T], a consenti à Mme [H] [Y] un renouvellement de bail commercial, portant sur des locaux situés à Lille (59), [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 18 février 1991. Ce bail a été renouvelé pour la même durée à effet du 1er mars 2000, puis à effet du 1er janvier 2012, le dernier loyer annuel de renouvellement étant fixé à la somme de 39.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 370 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 6860,21 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI [C]-[F] a fait signifier le 16 octobre 2024 à Mme [H] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 06 janvier 2025, a fait assigner la même devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 1er avril 2025, pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI [C]-[F] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes:

Vu les articles 1103,1104, 1240, 1343-2, 1343-5, 1353, 1383 et 1728 du code civil,

Vu l’article L145-41 et les articles A444-10 et suivants du code de commerce

Vu l’article 21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel,

Vu les articles 9,696, 700 et 835 du code de procédure civile

Vu le principe de l’estoppel

— Constater que la clause résolutoire insérée au bail liant les parties est acquise

— Dire que Mme [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [H] [Y] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— Dire que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble soit chez un garde-meubles au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du preneur

— Dire et juger que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur,

— Condamner à titre provisionnel Mme [H] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer global de la dernière année de location, à compter de la date de l’occupation sans droit à la date du 17 novembre 2024 et jusqu’à parfait délaissement,

— Condamner Mme [H] [Y] à régler à la SCI [C] [F] une provision d’un montant de 50.401 euros, correspondant aux loyers/indemnités d’occupation provisoirement arrêtés au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 sur la somme de 34371 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus, avec anatocisme,

— Condamner Mme [H] [Y] à payer à la société requérante, une provision à titre de clause pénale, à hauteur de 10 % des sommes dues soit 5040 euros

— Débouter Mme [H] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient octroyés à Mme [H] [Y],

— Ordonner que le premier retard ou défaut de paiement en ce compris les loyers courants, entraîne la déchéance du terme pour l’ensemble des sommes dues et le jeu définitif de la clause résolutoire avec expulsion dans les termes ci-dessus

En tout état de cause :

— Condamner Mme [H] [Y] au paiement de la somme de 3000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux dépens.

Mme [H] [Y] représentée, reprenant oralement ses écritures n°2 déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

A titre principal

Vu l’article 835 du code de procédure civile

vu la jurisprudence

Vu l’argumentation qui précède

— Déclarer la SCI [C]-[F] irrecevable et en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses fins et prétentions;

Par conséquent

— Débouter la SCI [C]-[F] de l’ensemble de ses prétentions fins et conclusions

— Condamner la SCI [C]-[F] à payer à Mme [H] [Y], la somme de 3000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SCI [C] [F] aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire

Vu les articles 1104 et 1345 du code civil

Vu l’article L145-41 du code de commerce

Vu la jurisprudence

Vu l’argumentation qui précède

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et préciser que la clause résolutoire ne jouera pas si le locataire s’acquitter de l’ensemble des sommes dues à la bailleresse

Par conséquent

— Débouter la SCI [C]-[F] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions

— Condamner la SCI [C]-[F] à payer à Mme [H] [Y] la somme de 3000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

Bien qu’invitées à y procéder, aucune des parties n’a informé le juge des référés du sort du chèque de 5344 euros, remis à l’audience par la défenderesse, à l’avocat du bailleur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité tirée de l’existence d’une contestation sérieuse

Le défaut de réunion des conditions du référé, telles que fixée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, ne constitue pas une fin de non recevoir, justifiant que l’action soit déclarée irrecevable, mais a trait au bien-fondé de la demande formée en référé, qui conditionne le succès ou non de l’action.

Les contestations soulevées ne sont pas des fins de non recevoir.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI [C]-[F] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 14 page 7 du contrat de bail-pièce SCI n°1). La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 16 octobre 2024.

— Sur les contestations de la défenderesse

Mme [H] [Y] conteste la validité du commandement de payer du 16 octobre 2024 au motif qu’il viserait des sommes impayées erronées, dont notamment des créances de loyer non échues et soutient qu’à défaut de permettre au preneur de déterminer les causes qui sont réellement dues, cet acte doit être déclaré nul et de nul effet.

Mme [H] [Y] conteste par ailleurs l’indexation du loyer, par l’effet de la clause d’échelle mobile, qui ne prévoit une indexation annuelle du loyer qu’à la hausse.

La SCI [C]-[F] s’oppose à la contestation tirée de la nullité du commandement de payer, exposant que l’acte demeure valable pour la partie de la dette, qui ne fait l’objet d’aucune contestation du débiteur et qu’en l’espèce le preneur ne conteste pas la dette au 16 octobre 2024 de 23684,32 euros, ne justifie d’aucun des paiements qu’il aurait effectués.

La SCI [C]-[F] conclut au rejet des moyens afférents à l’illicéité de la clause d’indexation annuelle du loyer prévue au bail, indiquant que l’indice de référence n’a pas évolué à la baisse et qu’en tout état de cause seule est réputée non écrite, la stipulation irrégulière, les autres clauses restant parfaitement valables entre les parties.

— Nullité du commandement de payer

Il n’appartient pas au juge des référés qui n’en a pas les pouvoirs, d’ordonner la nullité d’un acte de procédure. Le juge des référés doit seulement apprécier le sérieux des contestations qui sont opposées.

Un commandement de payer même délivré pour une somme erronée, supérieure à la dette réellement due, n’en est néanmoins pas nul et demeure valable pour la part de créance qui ne fait l’objet d’aucune contestation du débiteur.

Le loyer, aux termes du bail initial ( pièce SCI n°11-page 2- 2ème §), depuis renouvelé, aux clauses duquel le bail de renouvellement fait un renvoi ( pièce SCI n°1- bail du 18 octobre 2012-article 7 page 5), est stipulé payable mensuellement et d’avance.

Il s’ensuit qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le 16 octobre 2024, le dernier loyer échu exigible, était celui du mois d’octobre 2024 et non pas les loyers du 4ème trimestre 2024.

Pour autant, la défenderesse ne conteste pas se trouver débiteur à la date de l’acte, de la somme de 23684,32 euros, au titre des loyers impayés, terme d’octobre 2024.

Les contestations relatives à la validité du commandement de payer ne sont donc pas sérieuses, l’acte demeurant valable pour la partie de la dette non contestée.

— sur l’illicéité de la clause d’échelle mobile

La clause d’indexation faisant obstacle à la libre variation du loyer indexé, comme toute clause d’indexation contenant un plancher ou un plafond, est réputée non écrite en vertu des dispositions de l’ article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier ou, le cas échéant, en vertu des dispositions de l’ article L.145-39 du code de commerce, peu important que la clause litigieuse soit demeurée inappliquée, en l’absence de toute baisse effective de l’indice choisi, comme en l’espèce, et qu’elle n’ait pas donné lieu à créer une distorsion dans l’application du contrat. Cependant seule la clause susceptible de créer la distorsion est réputée non écrite.

En l’espèce, la clause qui exclut la révision du bail à la baisse, dans l’hypothèse d’une variation à la baisse de l’indice de référence, doit être réputée non écrite. Cependant, en l’absence en l’espèce d’évolution à la baisse de l’indice du coût de la construction, il n’est résulté aucune distorsion, au préjudice du preneur.

La contestation est donc dépourvue de sérieux.

sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer a été délivré pour la somme en principal de 34371 euros, délivré le 16 octobre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 16 novembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Mme [H] [Y] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [C]-[F], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Mme [H] [Y], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, le loyer est payable mensuellement et non trimestriellement, de sorte qu’ à la date de la dernière audience, le dernier loyer échu est celui du mois d’avril 2025, exigible au 1er avril 2025. La SCI [C]-[F] ne peut donc prétendre au paiement des loyers de mai et juin 2025, non encore échus et exigibles.

Sous cette réserve, la SCI [C]-[F] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que Mme [H] [Y] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes foncières 2024 et indemnités d’occupation et reste lui devoir une somme de 55744,33 euros, après déduction des loyers de mai et juin 2025 non échues de 10686,66 euros, selon décompte arrêté au terme de avril 2025 et Taxe foncière 2024 inclus, au paiement de laquelle Mme [H] [Y] sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, les intérêts due depuis plus d’un an à compter de cette date seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale, la conservation du dépôt de garantie, les intérêts majorés

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Mme [H] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement, invoquant l’ancienneté des relations contractuelles et des difficultés de trésorerie personnelle du fait d’un redressement fiscal.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur et de sa capacité à revenir à meilleure fortune, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [Y] qui succombe, supportera ses propres frais et sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [C]-[F], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Vu l’absence de contestations sérieuses,

Constatons l’acquisition à effet du 16 novembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 18 octobre 2012, portant sur les locaux situés à [Adresse 4],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [H] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 novembre 2024,

Condamnons à titre provisionnel Mme [H] [Y] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Mme [H] [Y] à payer à SCI [C]-[F] la somme provisionnelle de 55744,33 euros (cinquante-cinq mille sept cent-quarante-quatre euros et trente-trois centimes), selon décompte arrêté au terme d’avril 2025 et Taxe foncière 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Disons que les intérêts de cette somme, dus depuis plus d’un an à compter du prononcé de la présente decision, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale et à conservation du dépôt de garantie,

Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Déboutons Mme [H] [Y] de sa demande pour frais irrépétibles

Condamnons Mme [H] [Y] à payer à la SCI [C]-[F] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [H] [Y] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 16 octobre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET