TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [I] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09739 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DYH

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [V] [I] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09739 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DYH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 28 avril 2010, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 298,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2716,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [I] [J] le 3 juillet 2024.

Par assignation du 2 octobre 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail de Mme [I] [J], ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de ses majorations, revalorisations et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4041,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2716,75 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 18 mars 2025, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève à 7186,29 euros.

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [V] [I] [J], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile à étude, Mme [V] [I] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2716,75 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 2 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2716,75 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines, désormais applicable, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [V] [I] [J] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [V] [I] [J] lui devait la somme de 6839,70 euros, soustraction faite des frais de recouvrement et de procédure.

Mme [V] [I] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il n’est produit aucun élément au soutien de la situation de Mme [V] [I] [J] et aucun règlement n’a été effectué depuis le 17 janvier 2024.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [V] [I] [J] de délais de paiement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 356,18 euros, majorée des revalorisations et majorations éventuelles, ainsi que des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [V] [I] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2010 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [V] [I] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 3 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [I] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [I] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 mars 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [I] [J] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 6839,70 euros (six mille huit cent trente-neuf euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2716,75 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 1324,62 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [V] [I] [J] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et celui de l’assignation du 2 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge