TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 266/2025

N° RG 25/00017 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7AX

JUGEMENT DU :

06 Août 2025

M. [M] [O]

C/

M. [N] [S] [T]

JUGEMENT

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [O]

Né le 29 Décembre 1965 à ST MARTIN DE FONTENAY (14)

Nationalité Française

Demeurant : 22 avenue de la République – 91170 VIRY-CHÂTILLON.

Comparant en personne.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [S] [T]

Né le 21 Décembre 1994 à CHARLEROIS (BELGIQUE)

Nationalité Belge

Demeurant : 8 rue des Merciers – 89200 AVALLON.

Non comparant, ni représenté

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M. [M] [O]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [M] [O]

— M. [N] [S]

— Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2024, Monsieur [O] [M] a donné à bail à Monsieur [S] [N] un appartement sis 8 rue des Merciers, rez-de-chaussée gauche à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel de 250 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Monsieur [O] [M] a fait signifier à Monsieur [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 400 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, outre 125,52 euros de frais.

Par notification électronique du 21 novembre 2024, Monsieur [O] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Monsieur [O] [M] a fait assigner Monsieur [S] [N] devant le Juge des contentieux de la protection d’Auxerre aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1 960 euros au titre de la dette locative arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de l’YONNE le 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et renvoyée à la demande du défendeur.

À l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [O] [M] a comparu. Il a actualisé le montant de sa créance à

1 885 euros, arrêtée au 2 juin 2025. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [N], bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte remis en l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 mars 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 22 janvier 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, au sein de la section VIII intitulée « Clause résolutoire ». Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter de l’intégralité des loyers depuis le mois de juillet 2024.

Ainsi, Monsieur [O] [M] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, portant sur la somme de 1 400 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat signé le 22 mars 2024 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, prévoient un délai de six semaines.

En revanche, le commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 vise un délai de six semaines. Ainsi, dans un souci de protection du locataire et compte tenu des stipulations du contrat de bail, il convient alors de retenir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 22 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mars 2024, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 juin 2025 que Monsieur [O] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés à hauteur de 1 885,08 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1 885,08 euros, au titre des sommes dues au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que Monsieur [S] [N] n’a pas repris le paiement des loyers depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

En outre Monsieur [S] [N] ne s’est pas présenté à l’audience pour fournir des informations concernant sa situation actuelle.

Il résulte donc de ce qui précède que le défendeur ne remplit pas les conditions permettant de lui octroyer des délais pour apurer sa dette locative.

En outre, le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [S] [N] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 janvier 2025, Monsieur [S] [N] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [N] à son paiement à compter du 22 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [S] [N], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Monsieur [O] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [O] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mars 2024 entre Monsieur [O] [M] d’une part, et Monsieur [S] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 8 rue des Merciers, rez-de-chaussée gauche à AVALLON (89200), sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE à Monsieur [S] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1 885,08 euros (mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [O] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,