TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13367

N° Portalis 352J-W-B7I-C6HER

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Octobre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [W] [V][2]

[2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Médiateur : [G] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSES

Madame [N] [U] [J] [I] [B] épouse [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.C SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

toutes deux représentées par Maître Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2613

DEFENDERESSE

S.A.R.L MON PREMIER RESTO

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé, en date du 4 janvier 2011, Madame [N] [B] épouse [Z] agissant en son nom propre ainsi que comme mandataire de Madame [H] [M], aux droits de laquelle se trouve la S.C SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN (les « Bailleresses »), ont consenti un bail commercial à la S.A.R.L MON PREMIER RESTO (ci-après le « Preneur ») portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 5], [Localité 7], des locaux à destination d’une « activité de restaurant ».

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer annuel initial de 20.100 euros HT en principal.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2019.

Par acte extra judiciaire en date du 27 septembre 2023, les Bailleresses ont donné congé au Preneur des locaux loués pour le 31 mars 2024, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024, pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer de 66.000 euros HT/HC.

Par courrier recommandé en date du 24 juillet 2024, les Bailleresses ont fait signifier un mémoire préalable en demande sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 69.000 euros HT/HC. Un second mémoire a été signifié par courrier recommandé en date du 26 juin 2025.

Puis par acte de commissaire de justice signifié le 28 octobre 2025, les Bailleresses ont assigné le Preneur, à comparaitre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, sollicitant subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle les Bailleresses et le Preneur étaient représentés par leur avocats.

Aux termes de son mémoire numéro 2 régulièrement notifié, les Bailleresses demandent au juge des loyers commerciaux :

« A titre principal :

— de fixer le loyer de renouvellement en valeur locative en application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— de fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 64.500 € hors taxe et hors charges, en principal pour les locaux loués ;

— d’assortir des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation délivrée à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière ;

— de condamner la S.A.R.L MON PREMIER RESTO au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

A titre subsidiaire :

Il est demandé que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l’instance à la somme de 60.000,00 € en principal par an, hors taxes et hors charges.

L’expert aura pour mission de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire :

— se faire communiquer tous documents et pièce nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux et les décrire ;

— entendre les parties et leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne les travaux réalisés par le locataire ;

— rechercher la valeur locative au 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des prix couramment pratiqués pour les locaux équivalents à usage de restaurant dans le quartier ;

— rendre compte de toute et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

En tout état de cause :

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans son mémoire en réplique régulièrement notifié, la S.A.R.L MON PREMIER RESTO demande au juge des loyers commerciaux de :

« – DÉBOUTER Madame [O] [Z] et la SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à effet au 1er avril 2024 à la somme de 69.000 € HC HT par an,

— DÉBOUTER Madame [O] [Z] et la SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN de leur demande de fixation d’un loyer provisionnel à la somme annuelle de 60.000 € ;

— CONDAMNER Madame [O] [Z] et la SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN solidairement aux entiers dépens qui comprendront le cas échéant les honoraires d’expertise judiciaire. »

Les parties ne contestent pas le déplafonnement du loyer suite à tacite prolongation au-delà de la 12ème année d’exécution du bail renouvelé, mais ne sont pas d’accord sur le montant de ce loyer déplafonné. A l’audience les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ”.

Les parties reconnaissent qu’en application des dispositions précitées, il est nécessaire de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent il y a lieu, en accord avec les parties de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt supérieur des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer prévisionnel dû par la S.A.R.L MON PREMIER RESTO pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Madame [N] [B] épouse [Z] et la S.C SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN, à la S.A.R.L MON PREMIER RESTO portant sur des locaux situés [Adresse 5], [Localité 7], à compter du 1er avril 2024,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [W] [V]

[Adresse 10] – [Localité 9]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 11]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5], [Localité 7] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 juin 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par la Madame [N] [B] épouse [Z] et la S.C SCI TIBECLEME SAINT GERMAIN et par la S.A.R.L MON PREMIER RESTO à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14], [Localité 13]) au plus tard le 15 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 13 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [G] [C]

Association AME

[Adresse 4] – [Localité 7]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX03] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Fait et jugé à PARIS, le 16 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT