Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

Pasteur 2 Etage 4 Appartement 24

140 Rue Alexis Carrel

44150 ANCENIS

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02527 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGQE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [O] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 12 novembre 2015, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, l’office public de l’habitat – Habitat 44 a donné à bail à Monsieur [O] [D] un local à usage d’habitation au qautrième étage sis 140 rue Alexis carrel à Ancenis (44150) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 231.12 euros, outre une provision sur charges de 83.50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 7 mai 2024, l’office public de l’habitat – Habitat 44 lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, l’office public de l’habitat – Habitat 44 a assigné Monsieur [O] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2023, du fait de l’absence de justification de l’assurance à titre principal, et pour non-paiement des loyers et charges à titre subsidiaire ;

— à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [O] [D] au paiement de :

—  575.09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme de 353.37 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément loyer solidarité et de la pénalité pour l’enquête d’occupation du parc social jusqu’à la libération complète des lieux ;

—  700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 3 octobre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, l’office public de l’habitat – Habitat 44, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 846.55 euros, frais de contentieux déduits.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [O] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [O] [D] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 26 mars 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 7 mai 2024. Cependant, la motivation de cet acte est fondée sur le défaut de paiement des loyers, visant expressément l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024. D’ailleurs, c’est un délai de deux mois, et non d’un mois, qui est donné au preneur pour régulariser sa situation.

En conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire sur le défaut de paiement des loyers et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 690.81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juillet 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] ne s’est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [O] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1016.84 euros au 9 septembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 170.29 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant 846.55 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 juillet 2024, Monsieur [O] [D] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [O] [D] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [O] [D], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par l’office public de l’habitat – Habitat 44 afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [O] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 12 novembre 2015 entre l’office public de l’habitat – Habitat 44 et Monsieur [O] [D] portant sur un local à usage d’habitation au qautrième étage sis 140 rue Alexis Carrel à Ancenis (44150) et ses accessoires, sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à l’office public de l’habitat – Habitat 44 la somme de 846.55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 9 septembre 2024 ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS ZARIFFA