TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03879 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SI3

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA POINTE [Adresse 6], [Adresse 4], représentée par M^e BUSTIER François, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5]

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e HOCINI Linda, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque D 1383

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03879 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SI3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2013, la SCI LA POINTE [Adresse 6] a donné à bail à Madame [S] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA POINTE [Adresse 6] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 9791 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 août 2022.

Par acte d’huissier en date du 9 février 2024, la SCI LA POINTE [Adresse 6] a fait assigner Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [S] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 9290 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de la décision, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SCILA POINTE [Adresse 6] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 août 2022, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 7 janvier 2025, après un renvoi de l’audience du 15 novembre 2024, la SCI LA POINTE [Adresse 6], représentée par son conseil, dépose des écritures reprenant les demandes de son acte introductif d’instance, et actualisant la créance à la somme de 17406, 18 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024. La SCI s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants n’étant pas repris, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois d’avril 2024. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’avance la défenderesse, elle n’a pas payé les causes du commandement de payer dans les deux mois et que, par ailleurs, le montant des charges est justifié par les documents versés. Elle demande la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et précise que la destination du bail n’est pas conforme au vu des activités de la défenderesse, ce qui constitue un manquement aux obligations contractuelles, produisant un PV de constat d’huissier à cet effet.

Madame [S] [Y], représentée par son conseil, dépose des écritures, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, expliquant avoir effectivement payé les causes du commandement de payer, entre le mois de janvier et décembre 2023, du fait de l’imputation des sommes versées sur la dette la plus ancienne. Elle indique qu’au surplus, l’indexation du loyer de 2020 et 2022 n’ayant pas été notifiée par la bailleresse, elle n’est pas due, impliquant le remboursement de la somme de 4713, 60 euros. Elle sollicite également le remboursement des charges, non justifiées, pour un montant de 1920 euros, demande à la SCI les quittances de loyers sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 24 mois de délais pour payer la dette, la compensation des sommes dues et 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre le rejet de la pièce numéro 15, le constat d’huissier établi le 30 juillet 2024 n’ayant été transmis que le 6 janvier 2025, soit la veille de l’audience.

Les parties se sont accordées pour requalifier le bail au visa de la loi du 6 juillet 1989, un bail civil ayant été signé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La requalification du contrat ayant été sollicitée en accord avec les deux parties, elle sera constatée.

Au vu de la date de transmission de la pièce 15, alors qu’elle date du 30 juillet 2024, elle sera écartée des débats.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA POINTE ABRIAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 17-1 de cette même loi ajoute :

I-Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’indexation n’ayant pas été notifiée par la bailleresse, la somme de 1017, 60 euros correspondant à l’indexation des années 2020 et 2021 pourra être soustraite, la prescription n’ayant pas été relevée par la SCI.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu’il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En l’espèce, le bail conclu le 28 octobre 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2022, pour la somme en principal de 9791 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucune somme n’ayant été payée dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2022. Du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes sollicitées au titre des années 2022 et 2023, donc la révision effectuée ne l’a pas été au titre des loyers mais des indemnités d’occupation.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

La défenderesse n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant, à tort, que les causes du commandement de payer étaient réglées, et n’a pas repris le paiement du loyer courant. Madame [S] [Y] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [S] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 12 octobre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI LA POINTE [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Madame [S] [Y] reste lui devoir la somme de 17406, 18 euros à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Pour autant, la somme réclamée au titre de l’indexation des loyers en 2020 et 2021 sera soustraite, soit 1017, 60 euros, l’indexation n’ayant pas été notifiée. La somme de 3696 euros correspondant au surplus lié à la mise en place de l’indexation sur les indemnités d’occupation, à compter du 12 octobre 2022, sera également retirée, les indemnités d’occupation étant fixées au montant du dernier loyer sans indexation, hors charges, le DPE, conditionnant la possibilité de fixer les indexations, n’étant, au surplus, pas versé.

Pour la somme au principal, Madame [S] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 12 692,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Madame [S] [Y] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1 er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ( soit 980 euros plus les charges).

Sur les quittances de loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur, ou son mandataire, est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Seules les quittances relativement aux loyers payés seront transmises, sans astreinte, dont le principe n’est pas justifié.

Sur les charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Au titre des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

Par ailleurs, Madame [S] [Y] sera déboutée de sa demande de remboursement des charges, qui sont justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA POINTE ABRIAM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’accord des parties pour requalifier le contrat de bail en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

ECARTE la pièce 15 des débats

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2013 entre la SCI LA POINTE [Adresse 6] et Madame [S] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 octobre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI LA POINTE [Adresse 6] de sa demande d’astreinte;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA POINTE ABRIAM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à la SCI LA POINTE [Adresse 6] la somme de 12 692,58 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE Madame [S] [Y] de sa demande de remboursement des charges

CONDAMNE la SCI LA POINTE ABRIAM de fournir les quittances pour l’ensemble des loyers versés, sans astreinte.

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à la SCI LA POINTE [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 980 euros), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à la SCI LA POINTE [Adresse 6] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection