TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [G] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01809 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P47

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND, dont le siège social est sis SAS Cabinet HOMELAND – [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [N] [G] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01809 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P47

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [G] [T] est propriétaire des lots n°10 et 55 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BJ n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 15/1012 et 1/1012 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS cabinet HOMELAND en exercice, a assigné Mme [N] [G] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts :

• 3001,91 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus),

• 2500 euros de dommages et intérêts,

• 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la baisse, à la somme de 5646,67 euros.

Assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [N] [G] [T] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°10 et 55, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [N] [G] [T],

• les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2023 au 15 mai 2025,

• l’historique du compte du 1 octobre 2023 au 15 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5646,67 euros (en ce inclus 1687,20 euros de frais),

• les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2023 et 16 décembre 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2022-2023 et 2023-2024 (jusqu’au 31 mars 2024),

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux d’avril 2023 à mars 2024, du 1 avril 2024 au 31 mars 2025, et du 1 avril 2025 au 31 mars 2026,

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étanchéité à réaliser sur le petit toit, sur la façade et la cour de l’immeuble, réalisation de divers travaux en cave, travaux de reprise de pied de chute en façade, de réfection de pignon, travaux de création d’une ventilation mécanique, réalisation de travaux dans la cage d’escalier, travaux de remplacement des boîtes aux lettres, travaux de réfection des réseaux enterrés;

• le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, s’agissant des sommes réclamées au titre des charges de copropriété, à hauteur de la somme de 4095,93 euros.

Mme [N] [T] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4095,93 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2023 au 15 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 après déduction de la somme de 1687,20 euros correspondant aux frais de recouvrement, ultérieurement examinés.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1687,20 euros se décomposant comme suit :

—  234 euros pour l’envoi de 6 mises en demeure,

—  120 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat,

-399 euros pour la transmission du dossier avocat,

-171 euros, 306 euros et 457,2 euros pour le suivi du recouvrement.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat de sorte que défenderesse ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas strictement nécessaires.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au suivi du recouvrement, de sorte que les diligences accomplies à ce titredoivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 159 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondante à l’envoi d’une mise en demeure par le syndic et à l’envoi d’une mise en demeure par avocat. Elle produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 janvier 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS cabinet HOMELAND en exercice:

— la somme de de 4095,93 euros, au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux portant sur la période allant du 1 octobre 2023 au 15 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 159 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS cabinet HOMELAND la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [G] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 septembre 2025

le greffier le Président