TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sylvie BONAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKF

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

AXA FRANCE VIE

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline MESSERLI de la SELARL LMM AVOCATS,vestiaire B663

DÉFENDERESSE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par le Cabinet Sylvie BONAMI en la personne de Maître Sylvie BONAMI, vestiaire D1581

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-004150 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2009 à effet au 23 novembre 2009, la SA AXA FRANCE VIE a consenti, pour une durée renouvelable de 6 ans, un bail d’habitation à Mme [V] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 212,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6113,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [N] le 12 juin 2024.

Par assignations des 20 et 23 septembre 2024, la SA AXA FRANCE VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 août 2024, voir ordonner l’expulsion de Mme [V] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5802,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, sous réserve d’actualisation, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les assignations ont été notifiées au représentant de l’État dans le département les 23 septembre 2024 et 7 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 30 avril 2025, la SA AXA FRANCE VIE, représentée par son conseil, soutient les conclusions qu’elle dépose et aux termes desquelles elle s’oppose aux demandes formées par la défenderesse et maintient les termes de son assignation. Oralement, elle actualise le montant de la dette à la somme de 4 993.96 euros arrêtée au 17 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [V] [N], également représentée par son conseil, dépose également des conclusions qu’elle soutient oralement et aux termes desquelles elle demande :

de déclarer la SA AXA FRANCE VIE irrecevable et mal-fondée et par conséquent la débouter de ses demandes, la déclarer elle-même recevable en ses demandes, à titre principal, lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois,subsidiairement, lui accorder un an de délai pour quitter les lieux, condamner la SA AXA FRANCE VIE aux dépens.

Elle indique qu’elle a repris le paiement de ses loyers et que ses revenus, composés de sa pension d’invalidité ainsi que les aides de la Caisse aux allocations familiales lui permettent, en outre, de régler l’arriéré locatif, précisant qu’elle vit au domicile avec son enfant de 10 ans.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA AXA FRANCE VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Contrairement à ce que soutient Mme [V] [N], l’action de la SA AXA FRANCE VIE est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a pris effet le 23 novembre 2009, a été reconduit pour la dernière fois le 23 novembre 2021 soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 susmentionnée.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois tel que prévu par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 avant cette dernière modification législative et de constater que Mme [V] [N] n’a pas intégralement réglé la somme de 6113,84 euros visée au commandement de payer qui lui a été signifié le 7 juin 2024 dans le délai de deux mois suivant la signification de cet acte.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE VIE produit un décompte actualisé au 17 avril 2025 démontrant que Mme [V] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’en outre, elle a commencé à apurer sa dette.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [V] [N] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 139 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, étant précisé qu’elle a fait une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement qui est encore en cours d’étude.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [V] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 8 août 2024 jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 avril 2025, Mme [V] [N] lui devait la somme de 4993,96 euros, dont il convient cependant de déduire la somme de 73.08 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas contractuellement prévus et dont la demanderesse ne démontre pas s’être acquittée.

Il en résulte une créance de 4 920.88 euros qui n’est pas contestée par Mme [V] [N].

Elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au bailleur, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [V] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2009 entre la SA AXA FRANCE VIE, d’une part, et Mme [V] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8][Adresse 1], étage 3, porte 4 est résilié depuis le 8 août 2024,

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer à la SA AXA FRANCE VIE la somme de 4 920.88 euros (quatre mille neuf cent vingt euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus,

AUTORISE Mme [V] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 139 euros (cent trente-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 août 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [N] sera condamnée à verser à la SA AXA FRANCE VIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE VIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et celui uniquement de l’assignation du 23 septembre 2024.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge