TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57132 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AJG

N° : 3

Assignation du :

17 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 7], représentant ladite Ville

L’Hôtel de Ville, Direction des Affaires Juridiques

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEUR

Monsieur [X] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par assignation en date du 17 octobre 2024, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris, a fait assigner Monsieur [X] [V], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment, des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1].

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Ville de [Localité 7] demande de :

— " Condamner Monsieur [X] [V] à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50 000 euros ;

— " Condamner Monsieur [V] à payer une amende civile de 5 000 € sur le fondement de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— " Condamner à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— " Condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 7] fait valoir que le local en cause ne constitue pas la résidence principale du défendeur, qu’il est à usage d’habitation sans changement d’affectation, et que Monsieur [X] [V] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [X] [V] demande de :

A titre principal :

— "débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre de Monsieur [X] [V] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée :

— "condamner Monsieur [X] [V] à la somme symbolique de 1 euro ;

En tout état de cause :

— "condamner la Ville de [Localité 7] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [V] conteste avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en faisant valoir à titre principal, une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux.

A titre subsidiaire et s’agissant du quantum de l’amende civile, il invoque sa bonne foi, sa coopération avec les services de la Ville de [Localité 7], la cessation des locations de courte durée, le retour à l’usage d’habitation du bien, et sa situation financière précaire.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

— " l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— "un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, pour justifier de l’usage d’habitation du local, la Ville de [Localité 7] se prévaut d’une fiche H2 ainsi que des calepins des propriétés bâties de l’immeuble, et un acte de vente du bien.

Le formulaire H2 est daté d’octobre 1970, et concerne un local situé [Adresse 2].

Si comme le soutient à raison la partie défenderesse, ce document apparaît raturé et sans mention de l’escalier, ces éléments ne peuvent, à eux seuls, empêcher la caractérisation de l’usage d’habitation du local.

S’agissant de la description du bien, il ressort de l’acte de vente du bien en date de 1969 et de la fiche H2 correspondante, que ce lot constitue une chambre de service de 10 m² relié uniquement à l’électricité (absence d’eau courante, de gaz et de sanitaires).

Il ressort de cette même fiche H2 que le bien, à cette date, était occupé par le propriétaire.

De cette seule mention ne peut être déduit l’affectation du bien à usage d’habitation d’autant plus que l’adresse déclarée du propriétaire à cette date, Monsieur [W], est différente de celle du bien litigieux.

Si l’article L. 631-7 du code de construction et de l’habitation définit comme local à usage d’habitation, les annexes des logements dont les chambres de service, on ne peut déduire de la seule appellation de chambre de service dans un acte de vente daté de 1969, l’affectation du bien à un usage d’habitation en l’absence de tout autre élément de nature à établir son affectation à la date du 1er janvier 1970 comme exigée par l’article L. 631-7 du CCH.

Dans la situation d’espèce, il est établi que le propriétaire n’occupait pas les lieux et que ceux-ci n’étaient pas rattachés aux commodités nécessaires à l’usage d’habitation.

En l’absence d’autre élément permettant de définir l’affectation du bien à la date du 1er janvier 1970, la ville de [Localité 7] échoue à apporter la preuve d’un changement de destination fautif.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande visant à voir condamner Monsieur [X] [V] à une amende civile de 50.000 euros.

Sur la demande d’amende fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Dans la mesure où la ville de [Localité 7] échoue à établir l’existence d’un changement d’usage, cette demande sera également rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Ville de [Localité 7], qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la Ville de [Localité 7] devra verser une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboute la Ville de [Localité 7] de ses demandes ;

Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de mille euros (1 000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 02 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pierre GAREAU