TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e FRANCESCHI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06872 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JZD

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence «[12]» sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

défaillant

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JZD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [Z] est propriétaire des lots n°182 – 407 – 93 et 265 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 11] sis [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 05 novembre 2021, reçues le 09 novembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure M. [Z] de lui régler les sommes de 12.882,74 euros et de 8.430,77 euros, au titres d’arriérés de charges afférents à ses lots.

Ces mises en demeure étant restées vaines, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier a délivré à M. [Z], par acte d’huissier du 22 juin 2022, un commandement de payer la somme de 35.393,71 euros au titre d’arriérés de charges, hors frais de recouvrement.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [Z] devant le tribunal de céans par acte d’huissier de justice du 26 mars 2024, sollicitant sa condamnation en paiement, des sommes de :

—  73.839,20 euros de charges de copropriété, arrêtées au 09 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 35.393,71 euros à compter de la sommation, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, outre la capitalisation desdits intérêts,

—  824 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges ;

—  5.000 euros de dommages intérêts ;

—  5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de M^e Franceschi.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JZD

M. [Z], cité à étude, n’a pas comparu.

A l’audience du 04 décembre 2024, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 puis mise en délibéré au 13 mars suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment:

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [Z] des lots n° 182 – 407 – 93 et 265 au sein de l’immeuble en cause,

* un décompte individuel de charges à compter du 28 février 2021, arrêté au 1er janvier 2024, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 73.839,20 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [Z] pour la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2023, et votant des budgets prévisionnels notamment pour 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 73.839,20 euros.

M. [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal sur la somme de 35.393,71 euros à compter du 22 juin 2022, et pour le surplus à compter du 26 mars 2024.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 824 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer délivré par acte d’huissier ainsi que des frais de mise en demeure.

En revanche, s’agissant des frais de « transmission dossier avocat » et de « honos inscription hypothèque », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 378,08 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Or, s’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne produit au débat aucune pièce de nature à justifier que le défaut de paiement de M.[Z] a été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières, imposant par exemple le vote d’appels de fonds exceptionnels, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Z] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statuer sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [Z] succombant, il sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Franceschi, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » sis [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 73.839,20 euros de charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 35.393,71 euros à compter du 22 juin 2022, et pour le surplus à compter du 26 mars 2024,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts,

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » sis [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  378,08 euros au titre des frais,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Franceschi,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente