TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Kenson COLLIN

Copie certifiée conforme à :

— M^e Kenson COLLIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14135

N° Portalis 352J-W-B7I-C6FFQ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriètaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire:E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. [X] – GELLE

[Adresse 6]

[Localité 9]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FFQ

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [X] – GELLE est propriétaire des lots n° 43, 78, 186 d’un immeuble situé [Adresse 2] ([Adresse 7]).

A la suite de divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS, cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI [X] – GELLE par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 pour l’audience du 11 juin 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

“- Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE,

En conséquence,

— Condamner la SCI [X] – GELLE à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les charges arriérées pour un montant en principal de 14.657,37 € arrêtés au 24 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2023 et à compter de l’assignation introductive pour le surplus,

— La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainée, frais qui s’élèvent à la somme de 1.195,22 € avec intérêts de droit,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation introductive d’instance,

— Condamner la société SCI [X] – GELLE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

— Débouter la SCI [X] – GELLE de toute éventuelle demande de délais de paiement,

— La condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Les condamner enfin et solidairement aux entiers dépens dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du code de procédure civile.”

Citée à tiers présent à domicile la SCI [X] – GELLE n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [X] – GELLE est propriétaire des lots de copropriété n° 43, 78, 186 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 10] (75001).

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la sommation de payer en date du 13 septembre 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2022 et 4 octobre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 14.657,37 euros hors frais de recouvrement au 24 octobre 2024 ;

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le solde de régularisation pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 est de 3.768,64 euros et non de 3.948,25 euros tel que figurant au décompte produit ; la somme de 179,61 euros n’est pas justifiée.

En conséquence, le compte individuel de copropriétaire de la SCI [X] – GELLE est débiteur de 14 477,76 euros (14.657,37 -179,61) au 1er octobre 2024 (appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus).

La SCI [X] – GELLE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la mise en demeure du 3 mai 2023 n’ayant pas été délivrée dans les formes prescrites par la loi, les intérêts légaux seront dus à compter de la sommation de payer en date du 13 septembre 2023 soit à compter du 14 septembre 2023 pour la somme de 4.041,15 euros et de l’assignation pour le surplus.

2-Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires su syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.195,22 euros se décomposant comme suit :

— Mise en demeure en date du 03/05/2023 à hauteur de 44 euros,

— Intérêts de retard au 06/05/2023 à hauteur de 2,97 euros,

— Relance en date du 06/06/2023 à hauteur de 35 euros,

— Constitution dossier huissier en date du 11/09/2023 à hauteur de 480 euros,

— Facture SCP CHOURAQUI – NACACHE- FOURRIE sommation en date du 04/12/2023 à hauteur de 153,25 euros,

— Constitution dossier transmis à l’avocat en date 24/10/2024 à hauteur de 480 euros.

Seuls les frais engagés après la sommation de payer du 13 septembre 2023 peuvent toutefois être alloués sur ce fondement.

Si le syndicat des copropriétaires communique le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 4 octobre 2023 au 31 décembre 2024, il n’est pas démontré que les honoraires de constitution du dossier à l’avocat traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens de l’article 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) ces frais faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seule la facture de la SCP CHOURAQUI – NACACHE – FOURRIE, commissaires de justice correspondant à la sommation de payer en date du 13 septembre 2023 à hauteur de 153,25 euros sera prise en compte au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 153,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

3-Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame sollicite la somme de 3.000,00 euros sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement ait été à l’origine de difficultés quelconque ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4-Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 12 novembre 2024 pour les charges.

5-Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [X] – GELLE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [X] – GELLE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (75001) pris en la personne de son syndic, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE :

— la somme de 14 477,76 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2024 (appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 pour la somme de 4.041,15 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de de 153,25 euros au titre des frais nécessaires relavant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI [X] – GELLE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente