TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/52532 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3M

N°: 19-CH

Assignation du :

28 Mars 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI Hôtel du Louvre, SCI

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSE

La société ARTCLUB, EURL

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0987 (avocat plaidant) et par Maître Mickaël WALDMANN, avocat au barreau de PARIS – #G0260 (avocat postulant)

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Selon acte du 12 juillet 2012, la société du Louvre La Fayette a consenti à la société Artclub un renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 pour un loyer de 250.000 euros payable par quart par trimestre à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 16 février 2025, la société Artclub a signifié à la société Hotel du Louvre une demande de renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 8] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 195.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la société Hôtel du Louvre a signifé à la société Artclub qu’elle entendait exercer son droit d’option et refuser le renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2025, la société Hôtel du Louvre a assigné en référé la Société Artclub aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à verser au preneur et celui de l’indemnité d’occupation à lui devoir.

Par conclusions développées lors de l’audience du 18 juin 2025, la société Hôtel du Louvre maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la société Hôtel du Louvre se prévaut des articles L145-57 et L145-28 du Code de commerce.

Elle explique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à charge pour lui de verser une indemnité d’éviction au preneur.

Elle rappelle le caractère autonome de l’article 145 du Code de procédure civile et la non application des conditions d’urgence et d’absence de contestations sérieuses.

Elle conteste l’existence d’une nullité affectant le droit d’option exercé par ses soins, rappelant la distinction entre les conditions du droit d’option et ses conséquences et estime remplir les conditions pour exercer son droit d’option.

Elle précise qu’en vertu de l’article L145-59, lorsque les conditions d’exercice sont remplies, le droit d’option a alors pour conséquence d’être irrévocable.

Elle indique que le droit d’option exercé par ses soins le 26 mars 2025 prévoit expressément de manière claire, ferme et non équivoque, sa décision d’exerer son droit d’option et son refus de renouveler le bail et que son droit d’option est ainsi régulier et irrévocable.

Elle ajoute que l’exercice du droit d’option ne fait nullement interdiction aux parties d’engager des pourparlers parallèlement ou postérieurement au droit d’option.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, la société Artclub sollicite à titre principal le débouté de la demanderesse. A titre subsidiaire, elle formule protestations et réserves et à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite un complément de mission pour l’expert.

A l’appui de ses prétentions, la société Artclub fait valoir que la validité du prétendu droit d’option est contestée devant le juge du fond. Elle soutient que la qualification par la demanderesse de sa démarche comme “conservatoire” caractérise une incertitude radicalement incompatible avec l’exigence légale d’un engagement clair, ferme et non équivoque.

Elle en conclut que le droit d’option n’étant pas valable et le délai de deux ans à compter de la prise d’effet du renouvellement étant passé, le bail est renouvelé irrévocablement depuis le 1er avril 2023 aux mêmes clauses et conditions, sur la base du dernier loyer. La demande d’expertise apparaît donc hors sujet.

Elle souligne qu’il n’entre pas dans les compétences du juge des référés d’interpréter l’acte de droit d’option de la bailleresse, ce qui relève du juge du fond.

Elle estime que la bailleresse n’a pas respecté les conditions d’exercice de son droit d’option, ce qui le rend nul et de nul effet.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’expiration du bail en l’espèce, le 31 octobre 2024 et jusqu’à libération des locaux.

En l’espèce, le bailleur a exercé son droit d’option et il n’appartient pas au juge des référés d’en apprécier la validité, laquelle fera l’objet d’un examen par le juge du fond. L’exercice par le bailleur de son droit d’option implique l’existence d’un litige potentiel et il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie qui est requérante à la mesure d’expertise, tout comme les dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [M] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] et [Adresse 7];

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 5000 euros (cinq mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 12] avant le 11 septembre 2025;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons la Société Hôtel du Louvre aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 12] le 11 juillet 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 13]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX011]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [M] [N]

Consignation : 5000 € par La société SCI Hôtel du Louvre, SCI

le 11 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.