TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Dominique SAULNIER

— M^e Marion NASS

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04858

N° Portalis 352J-W-B7G-CWQBH

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], réprésenté par syndic, FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE, S.A.S

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [M]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Marion NASS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

Monsieur [Z] [O] [M]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par M^e Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI AIARPI LEXIALIS FONTAINEBLEAU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04858 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQBH

Direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [C] [M]

LES ELLIPSES

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[C] [M], [P] [M] et [N] [O] [M] étaient propriétaires en indivision des lots de copropriété n° 103, 113, 164 et 711 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 17].

[C] [M] est décédé le 5 juin 2020 à [Localité 15].

Selon attestation immobilière après décès enregistrée par Maître [E], notaire, le 31 décembre 2020, la dévolution successorale de [C] [M], pour un bien situé [Adresse 11] [Localité 16], s’établit comme suit : ses fils [P] [M] et [N] [M], qui ont accepté la succession.

A la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], la présidente du tribunal judiciaire de Fontainebleau a, par ordonnance du 24 février 2022, déclaré vacante la succession de [C] [M] et nommé le directeur des services fiscaux chargé de la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) en qualité de curateur à la succession de [C] [M].

Par courrier du 11 avril 2022, la DNID a informé le conseil du syndicat des copropriétaires que la succession de [C] [M] a été acceptée par ses héritiers qui sont [N] [M] et [P] [M].

Par acte d’huissier du 02 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la succession de [C] [M] au domicile élu chez la SCP [E] BENTAT, de payer 6.311,01 euros de charges de copropriété impayées.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 29 mars, 8 et 11 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner [P] [M] et [Z] [O] [M] ainsi que la DNID ès qualité de curateur à la succession de [C] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 09 juin 2022.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, il demande au tribunal de :

— débouter [N] [M] de toutes ses demandes ,

— condamner solidairement [N] [M] et [O] [M] au paiement de la somme de 13.890,58 euros au titre des charges dues au 1er appel 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ,

— condamner solidairement [N] [M] et [O] [M] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ,

— condamner [N] [M] et [O] [M] au paiement des entiers dépens ,

— condamner solidairement [N] [M] et [O] [M] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 08 novembre 2023, [N] [M] demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande principale, sauf à prendre en compte le versement de 3.000 euros, effectué le 28 octobre 2023 par [N] [M] ,

— dire que cette créance principale ne saurait porter intérêts depuis la mise en demeure initiale, puisqu’il s’agit de charges qui sont postérieures à cette mise en demeure ,

— dire n’y avoir lieu de condamner également Monsieur [N] [M] à des dommages et intérêts et à une indemnité au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, alors qu’il n’est pas responsable du non-paiement de ces charges, se trouvant lui-même victime de l’obstruction de son frère [P] [M].

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 05 décembre 2024.

Par message RPVA du 5 décembre 2024, Maître NASS, nouveau conseil de [P] [M], a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’il vient de se constituer, qu’il n’a pas été informé des dernières écritures et que son client vient d’être informé de l’ordonnance de clôture et du dessaisissement de son précédent avocat.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la demande de révocation de clôture est motivée non par une cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction mais du fait que [P] [M] a changé d’avocat après l’ordonnance de clôture.

Il en découle que doit être rejetée la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, le précédent conseil de [P] [M] ayant eu la possibilité de conclure après les conclusions qui lui avaient été notifiées électroniquement tant par le syndicat des copropriétaires que par [N] [M].

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [P] [M] et [N] [O] [M] sont propriétaires des lots 103, 113, 164 et 711 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2020, 30 mars 2021, 31 janvier 2022, 30 janvier 2023 et 13 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé du 3 mars 2022 au 27 mars 2024 pour le lot 113 ;

— un décompte de créance actualisé du 3 mars 2022 au 27 mars 2024 pour les lots 103, 164 et 711.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de [P] [M] et [N] [M] pour le lot 113, déduction faite des frais de recouvrement de 155,91 euros désignés « [D] signification conclusions 16.01.23 », est débiteur de 3.277,09 euros (3.433 – 155,91).

Il ressort du décompte de créance actualisé du 3 mars 2022 au 27 mars 2024 pour les lots 103, 164 et 711 qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

—  42 euros au titre d’un mise en demeure en date du 05 novembre 2020,

—  42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 07 mai 2021,

—  33 euros au titre d’un deuxième relance en date du 03 juin 2021,

—  9,34 euros au titre des intérêts de retard en date du 03 juin 2021,

—  150 euros au titre de « constitution dr huis » en date du 20 juillet 2021,

-550 euros au titre de « constitution dr avoc » en date du 13 septembre 2021,

-160,06 euros au titre de « Scp [Y] sommation du 02 septembre 2021 » en date du 14 septembre 2021,

—  840 euros au titre de « Lemaistre honoraires avocat 09/2021 » en date du 04 mars 2022,

—  110,30 euros au titre de « [D] assignation huissier 04/2022» en date du 02 mai 2022.

Soit un total de 1.936,70 euros représentant essentiellement des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire pour les lots 103, 164 et 711 de [P] [M] et [N] [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.457,58 – 1.936,70 euros soit 8.520,88 euros et non 10.457,58 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[P] [M] et [N] [M], ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 11.797,97 euros (3.277,09 + 8.520,88) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er appel 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produit une mise en demeure adressée à [P] [M] et [N] [M], l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 11 avril 2022, date de signification de l’assignation.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

Cependant le demandeur verse aux débats le règlement de copropriété qui contient une clause de solidarité.

En effet, il ressort de l’article 128 du règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble en date du 2 novembre 1995 que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis ».

Ainsi [P] [M] et [N] [M] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.797,97 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 3 mars 2022 et le 27 mars 2024 inclus pour les lots 113, 103, 164 et 711.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.092,61 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qu’il a décompté ainsi :

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04858 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQBH

Pour le lot 113 :

—  155,91 euros au titre de « [D] signification conclusions 16.01.23 » en date du 07 février 2023

Pour les lots 103, 164 et 711

—  42 euros au titre d’un mise en demeure en date du 05 novembre 2020,

—  42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 07 mai 2021,

—  33 euros au titre d’un deuxième relance en date du 03 juin 2021,

—  9,34 euros au titre des intérêts de retard en date du 03 juin 2021,

—  150 euros au titre de « constitution dr huis » en date du 20 juillet 2021,

-550 euros au titre de « constitution dr avoc » en date du 13 septembre 2021,

-160,06 euros au titre de « Scp [Y] sommation du 02 septembre 2021 » en date du 14 septembre 2021,

-840 euros au titre de « Lemaistre honoraires avocat 09/2021 » en date du 04 mars 2022,

-110,30 euros au titre de « [D] assignation huissier 04/2022» en date du 02 mai 2022.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure, de deuxième relance et des intérêts de retard.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « Scp [Y] sommation du 02 septembre 2021 » et « [D] assignation huissier 04/2022» apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « Lemaistre honoraires avocat 09/2021 » apparaissent constituer des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés ci-dessus.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [P] [M] et [N] [M] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [P] [M] et [N] [M] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès octobre 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation d’héritier de [C] [M] ayant obligé le syndicat à entamer des démarches pour faire désigner un curateur à la succession qu’il estimait vacante, les défendeurs n’ayant pas établi ni produit d’attestation de propriété pour ce bien à la suite du décès de leur père, ne permettent pas de considérer [P] [M] et [N] [M] comme débiteurs de bonne foi, leurs différends n’intéressant pas la copropriété.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum [P] [M] et [N] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

[P] [M] et [N] [M], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.00 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de clôture formée par [P] [M] par message RPVA ;

CONDAMNE solidairement [P] [M] et [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de :

—  11.797,97 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 3 mars 2022 et le 27 mars 2024 inclus, pour les lots lot 113, 103, 164 et 711, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2022 ;

CONDAMNE in solidum [P] [M] et [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum [P] [M] et [N] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 16] le 13 Février 2025

La Greffière La Présidente