Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 6 février 2025, n° 23/08001

TJ Paris 6 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a produit des preuves suffisantes établissant la créance de charges impayées, justifiant ainsi la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement des sommes réclamées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a reconnu que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, ordonnant ainsi le paiement de ces frais par Monsieur [O] [D].
Rejeté
Préjudice financier causé par le défaut de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, déboutant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation au titre des frais irrépétibles, ordonnant le paiement de la somme demandée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 6 févr. 2025, n° 23/08001
Numéro(s) :	23/08001
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie DESFORGES
Cabinet(s) :	ADEMA AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire :

— Maître Valérie DESFORGES

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08001

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7BB

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MANSART, S.A.S

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A540

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08001 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7BB

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [D] est propriétaire des lots n° 24 et 45 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a mise en demeure M. [O] [D] de régler un arriéré de charges de copropriété à hauteur de 4 478, 62 euros.

Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait assigner M. [O] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 12 juin 2023, notamment en paiement de la somme de 5064, 26 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à M. [O] [D] le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

“ Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONDAMNER Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 11] [Localité 1] représenté par son syndic le Cabinet MANSART les sommes suivantes :

—  5.776,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation le 12 juin 2023 avec anatocisme dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du Code civil ;

—  4.237,88 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation le 12 juin 2023 avec anatocisme dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du Code civil ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter à compter de la date de délivrance de l’assignation le 12 juin 2023 avec anatocisme dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 12] représenté par son syndic le Cabinet MANSART le somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIRE ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 novembre 2024, a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] réclame la somme totale de 5 776, 89 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juin 2023.

***

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 5 776, 89 euros, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 24 et 45 de M. [O] [D],

* un décompte individuel de charges arrêté au 20 février 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 7253, 92 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [O] [D] entre le mois de février 2019 et le 1er janvier 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2018, 12 décembre 2019, 21 novembre 2019, 5 novembre 2020, 25 octobre 2021, 8 novembre 2022, 11 décembre 2023.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à hauteur de la somme réclamée en l’espèce, 5 776, 89 euros.

M. [O] [D] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation du 12 juin 2023, sur la somme de 5064, 26 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08001 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7BB

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite des frais à hauteur de la somme de 4 237, 88 euros se décomposant comme suit :

—  350 euros de frais pour la rédaction d’un protocole en 2018,

—  166, 96 euros au titre d’une sommation,

—  960 euros au titre de frais d’avocat,

—  648 euros au titre de frais de procédure le 1er janvier 2020,

—  648 euros au titre de frais de procédure le 1er janvier 2021,

-168, 92 euros au titre de frais d’huissier,

—  648 euros au titre de frais de procédure le 1er octobre 2021,

—  648 euros au titre de frais de procédure le 1er janvier 2023.

Les frais pour la rédaction du protocole ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La signification au défendeur de la sommation de payer du 16 septembre 2020 est justifiée. Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation à hauteur de 168, 92 euros. En revanche, la signification de la sommation de payer de 2019 n’est pas justifiée. Il convient de rejeter la demande en paiement de la somme de 166, 96 euros.

S’agissant de tous les frais de procédure incluant des frais de constitution de dossier, suivi des injonctions de payer et de l’assignation, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic.

En outre les honoraires d’avocat doivent être analysés au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, M. [O] [D] sera tenu de verser la somme de 168, 92 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [O] [D] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV- Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

M. [O] [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme 5 776, 89 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation du 12 juin 2023 sur la somme de 5064, 26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE M. [O] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 168, 92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE M. [O] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente