TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 MAI 2025

N° RG 25/00113 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV4B

Code NAC : 54G

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] C/ S.A.R.L. AMENAGEMENT RENOVATION CONSTRUCTION – ARCO, S.A.S. CABINET CREDASSUR

DEMANDEREUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Agence Saint Simon, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 315 492 652, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Guillaume Bai, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G109, M^e Catherine Legrandgerard, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 391

DEFENDERESSES

S.A.R.L. AMENAGEMENT RENOVATION CONSTRUCTION, au capital social de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 442 694 014, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Karine Geronimi, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1494, M^e Karema Oughcha, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : C149

S.A.S. CABINET CREDASSUR, au capital de 55 600,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 343 585 865, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Mélina Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 626, M^e François Blangy, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P399

Débats tenus à l’audience du 20 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

La résidence [Adresse 10] est un ensemble immobilier sis [Adresse 4] (Yvelines), soumis au régime de la copropriété et dont les fonctions de syndic ont été exercées par la société Cabinet Credassur jusqu’au 25 mai 2023.

Par convention en date du 14 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par la société Cabinet Credassur, a conclu avec la société Vertigo, mandataire des sociétés Total Energies Electricité et Gaz de France, un contrat Projet d’économies d’énergie 0621/AG2433, prévoyant le versement d’une prime de 28 836,00 € pour la réalisation d’une opération d’économie d’énergie par le syndicat des copropriétaires, portant sur l’isolation des combles ou des toitures dans un délai de deux ans à compter de la signature de la convention.

La société Cabinet Credassur, en qualité de syndic de la copropriété, a confié à la société Aménagement rénovation construction des travaux d’isolation des combles des bâtiments de la copropriété [Adresse 10] par ordre de service du 5 octobre 2021.

La société Socotec, accréditée Cofrac, a procédé à une visite de contrôle et a constaté un écart significatif entre la surface d’isolant déclarée dans la facture de la société Aménagement rénovation construction(2645 m²) et celle réellement posée (1215 m²) soit un écart de 117,7 % et a conclu à un résultat non satisfaisant vis-à-vis du respect des critères de calcul des certificats d’économie d’énergie nécessaires à l’obtention de la prime.

Des procès-verbaux de constat en date des 5 juin et 28 août 2024 ont été dressés par commissaire de justice, mentionnant notamment que des rouleaux de laine de verre sont entreposés dans les combles.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice la société Agence Saint Simon, a fait assigner la société Aménagement rénovation construction et la société Cabinet Credassur, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 20 mars 2025.

Par conclusions soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Agence Saint Simon, maintient sa demande d’expertise et sollicite le rejet de la demande de sursis à statuer de la société Aménagement rénovation construction, de la demande de mise hors de cause de la société Cabinet Credassur et de la demande formée par cette dernière au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions soutenues oralement, la société Aménagement rénovation construction ne s’oppose pas à la mesure sollicitée en formulant toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité.

Elle demande toutefois à la juridiction des référés de surseoir à la demande d’expertise sollicitée ; d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire le refus de l’organisme ad hoc ; d’étendre la mission d’expertise au calcul de la surface litigieuse ; et de mettre les frais d’expertise à la charge des demandeurs.

Par conclusions soutenues oralement, la société Cabinet Credassur sollicite sa mise hors de cause, faisant valoir qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et ne dispose pas en conséquence des compétences techniques lui permettant de déceler des non-conformités à la réception.

Elle demande en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande de sursis à statuer et la demande de production de document :

En application de l’article 378 du code de procédure civile, il appartient à la juridiction saisie d’apprécier souverainement l’opportunité du sursis à statuer, notamment au regard du caractère déterminant ou non sur l’issue du litige de l’événement dans l’attente duquel il lui est demandé d’ordonner le sursis à statuer.

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 11 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En outre, la demande de production d’une pièce ou d’un élément probatoire présuppose que soit établie l’existence de celui-ci au moins de façon vraisemblable.

En l’espèce, la société Aménagement rénovation construction sollicite la production de la preuve d’un refus d’octroi d’une prime d’économie d’énergie au profit du syndicat de copropriétaires demandeurs, sans toutefois apporter la preuve qu’un courrier de refus existe, au-delà du rapport défavorable émis par la société Socotec.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de production de document, ainsi que la demande de sursis à statuer, dépourvue d’objet.

Sur la demande d’expertise et la demande de mise hors de cause :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice la société Agence Saint Simon justifie, par la production du rapport de la société Socotec et de procès-verbaux de constat établi par commissaire de justice en date des 5 juin et 28 août 2024, de désordres susceptibles de donner lieu à une action à l’encontre de la société Aménagement rénovation construction, en ce que les travaux d’isolation réalisés pourraient n’être pas conformes, notamment en terme de superficie, à ce qui a été convenu et facturé, et ont donné lieu à un rapport de conformité négatif de la part du cabinet Socotec.

Par ailleurs, s’il est constant qu’un professionnel de l’immobilier n’est pas nécessairement un professionnel de la construction, la société Cabinet Credassur ne conteste pas avoir, en qualité de syndic, procédé notamment au suivi administratif des travaux puis au paiement intégral de la facture émise de la société Aménagement rénovation construction à l’issue des travaux litigieux, sans émettre la moindre réserve ni avoir conseillé à son mandant de se faire assister d’un professionnel de la construction, de sorte que sa responsabilité envers le syndicat de copropriétaire sur le fondement de l’article 1992 du code civil ne peut être totalement écartée en l’état.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice la société Agence Saint Simon, dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice la société Agence Saint Simon, le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société Cabinet Credassur ;

Rejetons la demande de production de document ;

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Donnons acte à la société Aménagement rénovation construction de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [V] [L]

BNP PARIBAS Real estate

[Adresse 2]

[Localité 7]

E-mail : [Courriel 9]

Tél. fixe : 0155652181

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 13], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

1° relever et décrire l’ensemble des travaux exécutés par la société Aménagement rénovation construction ;

2° relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

3° dire si les travaux confiés à la société Aménagement rénovation construction ont été exécutés conformément aux règles de l’art, aux documents contractuels, et à la facture ; notamment évaluer la surface concernée par les travaux effectivement réalisés ; donner son avis sur le respect par la société Cabinet Credassur, dans le cadre de sa mission de syndic, de ses obligations de suivi des travaux confiés à la société Aménagement rénovation construction ;

4° examiner les désordres allégués en lien avec les travaux, en détailler l’origine, les causes et l’étendue et fournir tous éléments permettant, le cas échéant, à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; rechercher si ces désordres, réserves et malfaçons proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou d’une exécution défectueuse ;

5° à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût et la durée des travaux à mettre en œuvre ;

6° donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

7° rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et notamment fournir tous renseignements techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 4] (Yvelines), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 novembre 2025 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 12]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice la société Agence Saint Simon ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure et que la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre