TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : AP-HP

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47AF

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 17 JANVIER 2025

PROROGÉE EN DATE DU 4 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE

ASSISTANCE PUBLIQUE- HÔPITAUX DE [Localité 4] – sigle “AP-HP”

Etablissement public de santé dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Madame [G] [B], agent contractuel au sein du département de la Fonction Publique, du Droit du Travail et des Baux à la Direction des affaires juridiques et des droits des patients de ladite administration, munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDERESSE

Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B 1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47AF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 1999, l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE – HÔPITAUX DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 1er étage gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 697,82 euros, soumis aux dispositions du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11 494,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 10 avril 2024, l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé afin de ;

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [R] sous astreinte, statuer sur le sort des meubles obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1404 euros outre les charges à compter du prononcé de la décision à intervenir, outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle expose, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que Mme [P] [R], qui ne règle pas régulièrement son loyer, est occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle a pris à bail par l’effet de la clause résolutoire acquise depuis le 30 septembre 2023 et qu’il y a urgence à ordonner son expulsion afin qu’elle puisse y loger un autre agent ; conformément à la politique qu’elle exerce en matière de logement au soutien de l’exercice de sa mission de service de service public. Elle ne forme aucune demande en condamnation au paiement de l’arriéré locatif compte-tenu des titres exécutoires nécessaires au recouvrement de sa dette dont elle dispose d’ores et déjà.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 octobre 2024, l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4], représenté par Mme [G] [B] dument munie d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 8 536,20 euros. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et précise que l’expulsion ne sera pas poursuivie si la défenderesse est de nouveau à jour de ses loyers.

Mme [P] [R], représentée par son conseil indique que l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4], qui ne fonde sa demande que sur l’article 834 du code de procédure civile, ne fait la démonstration d’aucune urgence à voir libérer le logement et demande l’application de l’article 837 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Enfin, elle reconnaît le montant de la dette locative et sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour l’apurer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition de la clause

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les articles 1224 et suivant du code civil prévoient que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] et Mme [P] [R] contient une clause résolutoire en son article 17, en cas de défaut du paiement à échéance de tout ou partie d’un terme de loyer et des charges par le preneur, un mois après un commandement de payer resté sans effet.

L’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] justifie de la signification par acte de commissaire de justice du 30 août 2023 d’un commandement de payer la somme de 11 494.95 euros à Mme [P] [R] dans un délai d’un mois.

Or, il résulte de l’état des restes à recouvrer au titre des loyers, arrêté au 29 octobre 2024, que Mme [P] [R] n’a fait aucun versement dans le délai imparti, ce qu’elle ne conteste pas.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2023.

Toutefois, elle entend soulever une contestation sérieuse, en l’absence d’urgence caractérisée et souligne ainsi que le bailleur a attendu plus de neuf mois entre le commandement de payer et l’assignation.

Le délai de six mois et demi entre la date d’acquisition de la clause résolutoire et la date de l’assignation n’apparaît toutefois pas anormalement long et l’urgence à libérer les lieux est caractérisée à partir du moment où Mme [P] [R] occupe sans droit ni titre un logement depuis plus d’un an, alors que le bailleur gère un parc locatif dont les logement sont mis à la disposition des agents de la fonction publique hospitalière dans le but de les rapprocher de leur lieu de travail et afin de leur permettre ainsi d’exercer leur mission de service public dans des conditions optimales.

La demande de passerelle au titre de l’article 837 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’expulsion et ses modalités

Il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [P] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Enfin, s’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur le sursis à expulsion

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais compris entre un mois et un an à l’occupant des lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, à la condition qu’il ne soit pas de mauvaise foi et qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la dette contractée par Mme [P] [R] apparaît ancienne. Elle a déjà disposé de délais de fait depuis la résiliation du bail, de plus d’un an et n’a justifié d’aucune démarche de relogement. De plus, sa situation telle que décrite aux termes du diagnostic social et financier ne justifie pas particulièrement l’octroi de délai, n’ayant personne à charge.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande étant rappelé, d’une part que les délais relatifs à la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer et d’autre part, que son bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne poursuivrait pas son expulsion si elle continuait à régler les indemnités d’occupation échues.

Sur la dette locative

Il sera simplement relevé qu’aucune demande de condamnation n’est formée au titre de la dette locative aux termes de l’acte introductif d’instance ni lors de l’audience, l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] actualisant, pour information, le montant de cette dette à la somme de 8 536.20 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Le juge apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE- HÔPITAUX DE [Localité 4] demande la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation, d’un montant de 1404 euros en indiquant se baser sur le loyer de référence.

Toutefois la surface du logement n’est pas mentionnée dans le bail de sorte que le montant de 1404 euros n’est pas justifié et ce alors même que depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, elle lui a facturé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer

Ainsi, afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient donc de dire que Mme [P] [R] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges dont elle s’acquittait jusqu’alors, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en l’absence de condamnation au paiement d’une quelconque dette, la demande de délais de paiement est sans objet et Mme [P] [R] en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 18 mars 1999 entre l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4], d’une part, et Mme [P] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 1er étage gauche est résilié depuis le 30 septembre 2023 à minuit,

DÉBOUTE Mme [P] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [P] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 1er étage gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE- HÔPITAUX DE [Localité 4] de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [P] [R] au paiement à titre de provision à l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE- HÔPITAUX DE [Localité 4] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la présente ordonnance jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [P] [R] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE l’établissement public ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et celui de l’assignation du 10 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4].

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge