TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57749 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HWQ

N° : 5

Assignation du :

12 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI AVISSAC

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS – #C1959

DEFENDERESSE

La société CACAO & COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphanie ROUBINE, avocat au barreau de PARIS – #D1100

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 31 juillet 2023, à effet du 1er août 2023, la SCI Avissac a donné à bail à la société Cacao & Compagnie divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1]) moyennant un loyer annuel de 58.000 euros hors charges et hors taxe, payable mensuellement et d’avance.

Par exploit du 22 février 2024, la société Avissac a fait délivrer à la société Cacao & Compagnie un premier commandement de payer la somme de 7.233,82 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Les causes de ce commandement ont été réglées dans le mois de sa délivrance.

Par exploit du 16 septembre 2024, la société Avissac a fait délivrer à la société Cacao & Compagnie un deuxième commandement de payer la somme de 25.941,41 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 12 novembre 2024, la société Avissac a assigné la société Cacao & Compagnie devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial portant sur les locaux à [Adresse 8], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées ;

En conséquence :

Constater la résiliation du bail à la date du 16 octobre 2024 ;

Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS CACAO & COMPAGNIE ou de tout occupant de son chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous peine d’une astreinte de 200€ par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble dans tel autre lieu au choix de la SCI AVISSAC aux frais de la SAS CACAO & COMPAGNIE et ce, en garantie de toutes sommes due (loyers échus, charges locatives, accessoires du loyer, indemnités d’occupation…) ;

Condamner la SAS CACAO & COMPAGNIE à verser à la SCI AVISSAC une provision de 27.733,01€ au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation à ce jour avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

Condamner la SAS CACAO & COMPAGNIE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 6.561,47€ jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner la SAS CACAO & COMPAGNIE à verser à la SCI AVISSAC la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du CPC ;

Condamner la SAS CACAO & COMPAGNIE aux entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais des commandements de payer ».

A l’audience du 25 février 2025, la société Avissac a soutenu oralement les termes de son assignation, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 37.878,01 euros selon nouveau décompte, terme de février 2025 inclus, et à s’opposer à toute demande de délais.

La société Cacao & Compagnie, représentée, a, dans ses écritures soutenues oralement à l’audience, sollicité du juge des référé de :

« SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire

ACCORDER 24 mois de délais à la société CACAO & COMPAGNIE pour s’acquitter du paiement des sommes restant dues ».

La société Cacao & Compagnie a par ailleurs remis à la société Avissac un chèque d’une somme de 6.100 euros.

Le défendeur a été autorisé par le juge des référés à produire une note en délibéré sous 15 jours afin de confirmer le bon encaissement de ce chèque.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Par message rpva en date du 3 mars 2025, l’avocat de la demanderesse a confirmé avoir reçu un règlement de 6.100 euros au lieu et place du chèque remis à la barre qu’il lui a restitué.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

La société Avissac sollicite le prononcé de la résiliation du bail à effet du 16 octobre 2024 compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société Cacao & Compagnie n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 16 septembre 2024, soit 25.941,41 euros TTC en principal, dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société Cacao & Compagnie demande au juge des référés de débouter la société Avissac de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, d’en prononcer la suspension, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce puisque.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société Cacao & Compagnie ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 16 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Avissac n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25.941,41 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de septembre 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 7 février 2024 produit à l’audience que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, la locataire a remis au bailleur un chèque de banque pour un montant de 6.100 euros lors de l’audience.

Elle verse également des pièces attestant de travaux réalisés pour réorienter et dynamiser son activité.

Ce règlement et ces travaux démontrent un réel effort pour relancer son activité et apurer sa dette et justifient de lui accorder un ultime échéancier, de sorte qu’un délai de dix-huit mois lui sera octroyé pour en apurer le solde, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion, sans qu’il soit justifié de prononcer une astreinte.

La société Cacao & Compagnie sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Au vu du décompte versé aux débats et du message rpva notifié en délibéré confirmant le règlement de 6.100 euros, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 31.778,01 (37.878,01-6.100) euros arrêté au 25 février 2025, échéance de février 2025 inclus.

La société Cacao & Compagnie, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Cacao & Compagnie depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Avissac a produit un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 37.878,01 euros au 7 février 2025.

La société Cacao & Compagnie a depuis, procédé à un règlement de 6.100 euros.

L’obligation de la société Cacao & Compagnie au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 février 2025 (échéance du mois de février inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31.778,01 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur les demandes accessoires

La société CACAO & COMPAGNIE, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Cacao & Compagnie ne permet d’écarter la demande de la société Avissac formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera donc condamnée à verser à société Avissac, la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SAS Cacao & Compagnie à payer à la SCI Avissac la somme provisionnelle de 31.778,01 euros au titre de l’arriéré locatif au 25 février 2025 échéance de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 25.941,41 euros, et de ce jour pour le surplus ;

Disons que la SAS Cacao & Compagnie pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la SAS Cacao & Compagnie de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Cacao & Compagnie et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir des locaux à usage commercial qu’elle occupe dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la SAS Cacao & Compagnie aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’extrait Kbis et de l’état des privilèges et nantissements ;

Condamnons la SAS Cacao & Compagnie à payer à la SCI Avissac la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Fait à [Localité 6] le 25 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON