TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MESNIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12876

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMY

N° MINUTE :

Assignation du :

18 octobre 2024

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 06 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 12] EST, S.A.S.

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G836

DÉFENDERESSE

Madame [V] [U]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant par délégation du président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 07 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 mars 2025.

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMY

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [U] est propriétaire des lots n°532, 626 et 627 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 13].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 10-4, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 481-1, 695 et suivants du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 7] la somme de 36 394,98 € au titre des charges arrêtées au 29 février 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer,

CONDAMNER Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 7] la somme de 2 997,68 € au titre des appels de fonds provisionnels rendus exigibles,

CONDAMNER Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 7] la somme de 775 € à titre de remboursement des frais nécessaires de recouvrement,

CONDAMNER Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 7] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 7] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 CPC,

CONDAMNER Mme [V] [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat constitué. »

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [V] [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMY

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

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L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure du 21 juin 2024 distribuée le 03 juillet 2024, visant la provision impayée du 2ème trimestre 2024 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [V] [U] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 547,02 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que Mme [U] est propriétaire des lots n°532, 626 et 627 dans l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 13] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2021, 09 juin 2022, 1er juin 2023 et 04 juin 2024 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 ;

— un décompte individuel de charges établi sur la période du 30 juin 2022 au 01 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 37.169,98 euros au 10 octobre 2024.

Il résulte de ces éléments que Mme [U] lui est redevable de la somme de 7.202,43 euros au titre des charges échues au 10 octobre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 inclus), déduction faite de la somme de 29.192,55 euros portée au débit du compte le 25 août 2022 au titre d’une « reprise solde cabinet valotaire » qui n’apparaît justifiée par aucune des pièces communiquées. L’extrait du grand livre propriétaire produit en pièce n°11 n’est en effet à lui seul pas suffisant pour démontrer l’arriéré réclamé à cette date.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 juillet 2023.

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

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Seules sont enfin concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024. Les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être débouté de sa demande en paiement de la somme de 2.997,68 euros correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2025.

Sur les frais nécessaires

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

La somme de 775 euros réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement se décompose comme suit :

—  42 euros en date du 04/11/2022 au titre d’une mise en demeure adressée à Mme [U] le 02/12/2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ;

—  33 euros en date du 02/12/2022 au titre d’une relance ;

—  350 euros en date du 13/07/2023 au titre d’une sommation de payer ;

—  350 euros en date du 24/10/2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 02 juin 2023 au 30 juin 2024. Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les actes facturés les 04 novembre et 02 décembre 2022, dont les montants ne seront par conséquent pas retenus.

S’il prévoit la facturation des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique » à hauteur de 240 euros TTC, et non de 350 euros TTC comme réclamé par le demandeur, il n’est cependant justifié en l’espèce, d’aucune diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Or, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

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En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui se contente de considérations générales sur les conséquences du refus de paiement de Mme [U], ne démontre pas la mauvaise foi de celle-ci et ne pourra qu’être débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Mme [V] [U], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Jean-Baptiste Mesnier.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [U] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1] :

— la somme de 7.202,43 euros au titre des charges échues au 10 octobre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 ;

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [U] aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Jean-Baptiste Mesnier ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 06 mars 2025

La greffière La présidente