TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [A]

Monsieur [Z] [A]

Madame [D] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Johanna CHEMLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01133 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66A6

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [S]

demeurant [Adresse 7]

Madame [N] [E] épouse [S]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Johanna CHEMLA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1713

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [A]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [A]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [G]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01133 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66A6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 août 2022, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [F] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]) pour un loyer mensuel de 513 euros outre 120 euros de provision sur charges.

Par actes sous seing privé des 22 et 23 août précédent, Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] se sont portés caution solidaire des engagements de leur fils.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] ont fait délivrer à Monsieur [F] [A] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 7 596 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juillet 2024 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [D] [G] par acte du 31 juillet 2024 et à Monsieur [Z] [A] par acte du 1er août 2024.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 16 janvier 2025, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 18 septembre 2024 ou de toute autre date fixée par le tribunal,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [A] et celle de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard si besoin avec l’assistance de la force publique, du commissaire de police et d’un serrurier,

— supprimer le bénéfice du délai de carence de deux mois prévu par l’article L.442-1 du code de procédure d’exécution,

— ordonner la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code de procédure d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] au paiement de la somme de 10 761 euros au titre des sommes dues au 1er décembre 2024 inclus avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 7 764,69 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 822,90 euros correspondant au montant du loyer et des charges majorés de 30 % jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions.

A l’audience du 6 mai 2025, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S], représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 13 926 euros terme de mai 2025 inclus.

Assignés à étude pour les deux premiers et à personne pour la dernière, Monsieur [F] [A] et Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 24 août 2022 contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024 pour la somme en principal de 7 596 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et les bailleurs qui seuls comparaissent ne sollicitent pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [F] [A] étant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] sollicitent l’expulsion de Monsieur [F] [A] dans les 15 jours la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec l’éventuelle assistance d’un serrurier et le concours de la force publique.

Cependant, les dispositions précitées ne font pas du maintien, sans droit ni titre, dans les lieux une voie de fait et ils n’établissent pas la mauvaise foi en l’absence de tout autre élément y compris le non-paiement des loyers.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de réduction du délai de deux mois pour quitter les lieux.

En outre le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour la contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation (voir ci-après).

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [F] [A] reste leur devoir la somme de 13 926 euros à la date du 6 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [F] [A], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 13 926 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 596 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus soit sur la somme de 3 165 euros (10 761 euros – 7 596 euros) à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [F] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit actuellement la somme de 633 euros), en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et qu’il n’y en conséquence pas lieu de fixer une indemnité d’occupation majorée.

Par actes en date des 22 et 23 août 2022, Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] se sont engagés en qualité de caution à payer à Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et à Madame [N] [E] épouse [S] ce que leur doit Monsieur [F] [A] en cas de défaillance de celui-ci.

Les engagements de caution ont été établis conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989. En tout état de cause, ils ne souffrent pas de difficultés pour avoir été établis conformément aux dispositions de l’article 2292 du code civil en précisant expressément l’étendue du cautionnement.

Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] se sont engagés dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 27 788 euros et ce pour la durée du contrat de location, soit jusqu’au 22 août 2025.

Ils seront donc solidairement condamnés avec Monsieur [F] [A] au paiement de la somme de 13 926 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus à mai 2025 ainsi qu’aux indemnités d’occupation dus jusqu’au 22 août 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] n’établissent en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande en paiement de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G], qui perdent le procès, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de la dénonciation aux cautions des 31 juillet et 1er août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2022 entre Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] d’une part, et Monsieur [F] [A] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 9] sont réunies à la date du 19 septembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] de leur demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] de sa demande d’astreinte,

ORDONNE à Monsieur [F] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] à verser à Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] la somme de 13 926 euros (décompte arrêté au 6 mai 2025 incluant la mensualité de mai 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 596 euros à compter du 18 juillet 2024 et sur la somme de 3 165 euros à compter du 16 janvier 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] à verser à Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 633 euros, à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) s’agissant de Monsieur [F] [A] et jusqu’au 22 août 2025 s’agissant de Monsieur [Z] [A] et de Madame [D] [G],

DÉBOUTE Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] à verser à Monsieur [O] [M], Monsieur [K] [S] et Madame [N] [E] épouse [S] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [A], Monsieur [Z] [A] et Madame [D] [G] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.