TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Aude LACROIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZLB

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDEUR

ANTIN RESIDENCES

SA d’HLM

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1032

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZLB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2023, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], [Adresse 8], escalier A, rez-de-chaussée, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 150,95 euros et d’une provision pour charges de 34,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1109,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] le 17 juillet 2024.

Par assignation du 3 décembre 2024, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1728,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,410 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa dette à la somme de 746.53 euros en indiquant que le Supplément de Loyer de Solidarité qu’elle avait appliqué est en cours de régularisation et qu’ainsi, elle n’en demande plus paiement. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement, conformément au protocole d’accord qui a été signé entre les parties au mois de mars 2025 et qui, à ce jour, est respecté par le preneur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1109,87 euros, visant ces dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue au contrat, a bien été signifié au locataire le 16 juillet 2024.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti par le locataire et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement qui ont déjà été accordés, amiablement, au défendeur, selon le protocole signé par les parties le 6 mars 2025 et prévoyant, pour le règlement de la somme qui était alors due, le versement mensuel de 200 euros pendant 6 mois outre une dernière échéance de 146,53 euros, en plus du loyer courant.

Au regard du décompte produit, ce protocole est respecté par le défendeur, qui a ainsi repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer sa dette.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais qui seront précisés au dispositif de la présente décision.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 28 août 2024 jusqu’à la libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2025, M. [N] [Z] lui devait la somme de 746,53 euros, soustraction faite du SLS dont elle ne réclame plus paiement.

M. [N] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera condamné à payer cette somme de 746.53 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2023 entre la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et M. [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], [Adresse 8], escalier A, rez-de-chaussée est résilié depuis le 28 août 2024,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 746,53 euros (sept cent quarante-six euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [N] [Z] à se libérer de sa dette via le règlement de trois échéances mensuelles d’une somme minimal de 200 euros et une quatrième de 146.53 euros,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [N] [Z] sera condamné à verser à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge