TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2025

N° RG 22/01294 – N° Portalis DBXM-W-B7G-E6P5

SM

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame MARTIN, Juge

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Mars 2025 devant Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

LE CABINET [C] [G] (SGI), dont le siège social est sis 2 rue Jean Jacques Rousseau – 22000 SAINT-BRIEUC, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 10 RUE DES 3 FRÈRES LE GOFF, sis 10 rue des Frères Le Goff 22000 SAINT-BRIEUC, représenté par son syndic en exercice, Madame [O] [P], demeurant 38 rue Joseph Le Brix 22580 PLOUHA

Représentant : M^e Céline DEBRAY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant – Représentant : M^e Yona ANOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé 10, rue des Trois Frères Le Goff à Saint-Brieuc (22), cadastré section AZ n°28, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété s’appliquant à l’immeuble, reçus le 3 juillet 1962 par Maître [N], notaire à Saint-Brieuc, ont fait l’objet de trois modificatifs en 1963, 2012 et 2014.

En 2017, l’immeuble a été sélectionné par les services de la ville de Saint-Brieuc au titre de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, dit dispositif OPAH-RU, visant à la réhabilitation des logements anciens (immeubles et maisons individuelles privés) situés dans un périmètre défini.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2020, les copropriétaires ont désigné le cabinet Michel Guillemot en qualité de syndic de la copropriété pour une période de 3 ans, soit jusqu’au 5 mars 2023, et désigné M. [E], Mme [L] et M. [M] en qualité de membres du conseil syndical, pour une durée identique.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 24 février 2022, le cabinet Guillemot a convoqué une assemblée générale le 23 mars 2022 en ses locaux, l’ordre du jour comprenant notamment une discussion sur le projet de travaux de la copropriété en présence du chef de projet du service Urbanisme de la ville de Saint-Brieuc.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2022, Mme [O] [P] a été élue présidente de séance, M. Hervé [E] scrutateur et M. Emeric Bodard secrétaire.

Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont voté pour la révocation du contrat de syndic du cabinet Guillemot (résolution n°5) et pour l’adoption de la forme coopérative pour la gestion de la copropriété (résolution n°6), avec souscription d’un contrat d’accompagnement auprès de la plateforme Matera (résolution n°7). Mme [O] [P] a été élue membre et présidente du conseil syndical (résolution n°8) et a endossé le rôle de syndic de la copropriété.

Par assignation en date des 25 et 26 octobre 2021, la SARL Cabinet Michel Guillemot a attrait le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff représenté par son syndic en exercice madame [O] [P] devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Cabinet Michel Guillemot sollicite, au visa des dispositions de l’article 18 de la Loi du 10.07.196, des articles 1224 et suivants du Code Civil, des articles 1231-1 et suivants du Code Civil, de :

o Débouter le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

o Déclarer abusive la résolution unilatérale du contrat de syndic du 5.03.2020 entre le CABINET [C] [G] et le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff et dès lors condamner le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff à indemniser la SARL CABINET [C] [G] de ses préjudices ;

o Condamner le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff à régler à la SARL CABINET [C] [G] la somme de 28.100 € au titre de son préjudice économique ;

o Condamner le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff à régler à la SARL CABINET [C] [G] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral et d’image ;

o Condamner le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff à régler à la SARL CABINET [C] [G] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner le Syndicat des Copropriétaires 10 rue des 3 Frères Le Goff aux entiers dépens de la présente instance

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff sollicite, au visa des dispositions de l’article 18 de la loi du 10juillet 1965, Des articles 7, 10, 17 et 33 du décret du I7 mars 1967, de l’article 9 du code de procédure civile, de la jurisprudence suscitée, des pièces versées aux débats de :

o DEBOUTER1e Cabinet [C] [G] de l’ensemble de ses demandes,

o CONDAMNER le Cabinet [C] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue des 3 Frères Le Goff – 22000 SAINT-BRIEUC, représenté par son syndic, la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ;

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

Par ordonnance en date du 3 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture partielle de la procédure à l’égard du conseil du syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff n’ayant pas déféré à l’injonction de conclure.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée le 7 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire le tribunal rappelle que son office est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire » ou « dire et juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la résiliation du contrat

Le cabinet Michel Guillemot argue de ce que son contrat a été résilié abusivement lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 mars 2022 au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En premier lieu, il indique que madame [P], autrice d’un véritable putsch n’avait pas le pouvoir de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la révocation du contrat de syndic du cabinet Guillemot.

Le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff indique quant à lui que l’initiative de l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur la révocation du syndic n’est pas une prérogative exclusive des membres du conseil syndical.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ladite loi et son décret d’application du 17 mars 1965 sont d’ordre public.

Il résulte des disposition du VII et du VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Ce texte, d’ordre public, prévoit expressément les conditions de cessation des fonctions du syndic que ce soit à son initiative ou à celle du Conseil syndical.

Or le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff avait nommé un conseil syndical composé de trois membres. Si l’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale, l’article 18 de la loi de 1965 prévoit spécifiquement les conditions de résiliation anticipée du mandat du syndic.

Le principe du spécial dérogeant au général trouve là à s’appliquer. Une copropriétaire, seule, n’avait pas le pouvoir de faire mettre à l’ordre du jour la résiliation du contrat de syndic.

Dès lors, la procédure prévue par les dispositions d’ordre public ci-avant rappelées n’a pas été respectée et la résiliation du contrat de mandat du cabinet Michel Guillemot était irrégulière.

Sur les demandes indemnitaires du cabinet Michel Guillemot

L’article 1226 du code civil dispose que "Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ".

Le contrat liant le cabinet Michel Guillemot et le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff est un contrat de mandat. Il a été résilié suite à une procédure irrégulière. La syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff a dès lors engagée sa responsabilité contractuelle.

Le cabinet Michel Guillemot indique qu’il a subi un préjudice économique mais également un préjudice moral et d’image.

• sur le préjudice économique

Le cabinet Michel Guillemot fait valoir de démarches diverses expliquant que depuis l’année 2017, la copropriété, sélectionnée par les services de la ville, était susceptible de bénéficier de subventions dans le cadre d’une opération d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain, en partenariat avec l’ANAH, afin de procéder à sa rénovation.

Il précise que la concrétisation de ses démarches devait intervenir en 2022 par le votre en AG desdits travaux.

Il fournit donc une estimation, faite par lui-même, des honoraires syndic pour effectuer la restructuration de l’immeuble intégré à l’OPAH de la mairie de Saint-Brieuc.

Outre que personne ne peut se constituer de preuve à soi-même, il convient en préambule de rappeler que tout au plus le préjudice du cabinet Michel Guillemot ne pourrait que s’évaluer en une perte de chance de bénéficier d’honoraires complémentaires au titre desdits travaux.

Or l’ordre du jour émanant de la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 23 mars énonce en point 7 « point de discussion concernant le projet travaux de la copropriété – sans vote ».

De sorte que le cabinet Guillemot ne démontre pas que les travaux étaient prévus, validés et planifiés. La production d’éléments sur un autre chantier dans une autre ville est inopérant à la cause.

Il sera débouté de sa demande au titre du préjudice économique.

• sur le préjudice moral et le préjudice d’image

Le demandeur excipe d’un tel préjudice arguant de ce que les conditions de la révocation, en elle-même, lui porte un préjudice moral et d’image qu’il évalue à la somme de 10 000€. Il précuse que cette révocation a eu lieu sans motifs.

Il résulte de la présente procédure que les conditions de mise en œuvre de l’article 18 de la loi de 1965 n’ont pas été respectées afin de mettre en œuvre utilement la procédure de résiliation du contrat de mandat.

Néanmoins, il convient de noter que la résolution a été votée à la majorité des voix, seul monsieur [E] ayant voté contre. De sorte qu’une majorité des copropriétaires estimait que les griefs énoncés dans le courrier de madame [P] étaient à tout le moins étayés. De plus le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff rappelle que monsieur [E] avait catégoriquement refusé que le syndic donne ses coordonnées aux copropriétaires, ce qui ne peut qu’interroger quant à la possibilité même de faire inscrire par le conseil syndical un ordre du jour quant à cette résiliation.

Enfin, il n’émane d’aucune pièce ni d’aucun témoignage que le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff n’ait jamais nui à l’image du cabinet Guillemot. Il a mal interprété les textes mais se faisant, n’a créé aucun préjudice au cabinet Guillemot qui n’en justifie d’ailleurs pas.

Le cabinet Michel Guillemot sera débouté de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés au cours de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de débouter tant le cabinet Michel Guillemot que le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard à la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DIT que la procédure de résiliation du contrat de mandat entre le cabinet Michel Guillemot et le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff intervenue à l’assemblée générale du 23 mars 2022 était irrégulière ;

DÉBOUTE le cabinet Michel Guillemot de sa demande au titre du préjudice économique;

DÉBOUTE le cabinet Michel Guillemot de sa demande au titre du préjudice moral et d’image ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DÉBOUTE le cabinet Michel Guillemot de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires 10 rue des 3 frères Le Goff de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier

Le Greffier, La Présidente,