TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

N° RG 26/00011 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7WT

Jugement du 10 Avril 2026

N°: 26/411

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

C/

[U] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 14 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a consenti un bail d’habitation à M. [U] [L] sur des locaux (logement et garage) situés au [Adresse 5] à Cesson-Sévigné (35510), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 691,48 euros et d’une provision pour charges de 34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 663,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [L] le 26 août 2025.

Par assignation du 17 novembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger recevables et fondées les demandes, fins et conclusions de la SCI FONCIERE DI 01/2006, Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 6 octobre 2025,Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat,

En toutes hypothèses :

Juger que le bail d’habitation conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 et M. [U] [L] est résilié au 6 octobre 2025, Ordonner l’expulsion de M. [U] [L] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du Jugement à venir, Condamner M. [U] [L] au paiement de : Une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives, 2593,48 euros selon décompte arrêté au 6 novembre 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 mars 2026, la société SCI FONCIERE DI 01/2006 a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 12 mars 2026, s’élevait désormais à la somme de 9 201,99 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société SCI FONCIERE DI 01/2006 a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [L].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1663,03 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [U] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 7 octobre 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [L], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI FONCIERE DI 01/2006 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que la bailleresse obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI FONCIERE DI 01/2006 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, M. [U] [L] lui devait la somme de 9 201,99 euros, soustraction faite des frais de procédure. Une partie de cette dette (3 522,48 euros) est composée de supplément de loyer, en raison de l’absence de réponse de M. [U] [L] à l’enquête de ressources. Le bailleur justifie de l’accomplissement des formalités de l’article L 441-9 du Code la Construction et de l’Habitation. Sa facturation du supplément de loyer est donc régulière.

M. [U] [L], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 593,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI FONCIERE DI 01/2006 ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SCI FONCIERE DI 01/2006 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 août 2025 n’a pas été réglée dans les six semaines,

CONSTATE que M. [U] [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société SCI FONCIERE DI 01/2006 s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 juin 2024 entre la société SCI FONCIERE DI 01/2006, d’une part, et M. [U] [L], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés au [Adresse 5] à Cesson-Sévigné (35510) est résilié depuis le 7 octobre 2025,

ORDONNE à M. [U] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande d’astreinte pour l’exécution de la décision,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [L] à payer à la société SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 9 201,99 euros (neuf mille deux cent un euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2593,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 13 mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que M. [U] [L] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (3 522,48 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre des années 2024 et 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [L] à payer à la société SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2025 et celui de l’assignation du 17 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge