TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier TOURNILLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01659 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BZG

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDERESSES

L’indivision CHAMPS H-[X] composée d’une part, par Madame [F] [X], demeurant [Adresse 3] et d’autre part la SCI CHAMPS H dont le siège social est situé [Adresse 2] ayant pour représentant le cabinet MESSIEURS [K] ET CIE dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentés par la SELARL MODERE & ASSOCIES en la personne de Maître Olivier TOURNILLON, avocat au barreau du Val de Marne, toque PC 43

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01659 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BZG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2023, l’indivision [X] a consenti, pour le compte de ses coindivisaires – étant relevé qu’une indivision n’a pas la personnalité morale en droit français – un bail d’habitation à M. [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.292 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11.219,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [T] le 24 juillet 2024.

Par assignation du 29 janvier 2025, Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H composant l’indivision CHAMPS H- [X] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T], voir supprimer les délais prévus aux articles L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, condamner le défendeur à produire le justificatif des fruits perçus de la sous-location et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, en le déboutant de toutes demandes de délais tirés de l’article 1244 et suivant du Code civil:

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux,

-11.219,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2024,

-5.000 euros au titre du préjudice moral,

— Le montant des sommes perçues au titre de la sous-location,

-3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 15 mai 2025 et, à la demande du conseil du défendeur, un renvoi a été ordonné afin de mettre le dossier en l’état.

À l’audience de renvoi du 3 septembre 2025, Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2025, s’élève désormais à 28.245,17 euros. Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soulignent qu’il a été constaté par un Commissaire de justice que le locataire sous-louait son appartement en infraction avec les termes du bail, qu’ils n’ont pas connaissance du montant du produit ce cette sous-location et que cette situation leur cause un préjudice.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11.219,91 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction, qui reste exceptionnelle, du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [B] [T] lui devait la somme de 28.245,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 11.219,91 euros, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024.

M. [B] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Les bailleurs ont pu être informés que M. [B] [T] sous-louait son appartement par le truchement de la plateforme Airbnb au coût approximatif et variable de 270 euros la nuit. Or le contrat de bail stipule que le locataire s’engage à occuper les lieux loués à titre de résidence principale et, dans son annexe au paragraphe 2.2, interdit la sous-location sans autorisation du bailleur.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 16 juillet 2024 par Maître [J] [O] commissaire de justice à [Localité 7] que l’appartement dont il s’agit est mis en location sur le site www.airbnb.fr et que le tarif pour une nuit y est annoncé pour 270 euros.

Les obligations du bailleur et du locataire sont définies par le contrat de bail.

Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, la partie lésée peut demander des dommages et intérêts.

En ne respectant pas les termes du contrat en sous-louant son appartement sans autorisation des bailleurs, M. [B] [T], qui se comporte comme étant propriétaire des lieux, a commis une faute ouvrant droit à réparation. Il sera condamné à payer 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral causé aux propriétaires sans qu’il y ait lieu de rechercher l’ampleur du montant des fonds perçus au titre des sous-locations. Ces sommes ne pourront en aucun cas être recouvrés par les bailleurs, le bail ne stipulant pas expressément cette possibilité.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant la dette, de la faute du preneur et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2023 entre l’indivision [X] qui a consenti, pour le compte de ses coindivisaires, d’une part, et M. [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 8] est résilié depuis le 24 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [T] au paiement à Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H la somme de 11219,91 euros (onze mille deux cent dix-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2024,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H la somme de 4000,00 euros (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à Mme [F] [X] et la SCI CHAMPS H la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et celui de l’assignation du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge