N° RG 23/00922 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F7B3

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Maxence GENIQUE de , avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [U] [X] épouse [Y]

née le 07 Mai 1964 à PARIS 12 (75012)

demeurant 2 rue de la mairie – 78125 GAZERAN

représentée par M^e RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

demeurant 17 rue Georges Léger – Le Coudray – 28130 SAINT MARTIN DE NIGELLES

représenté par M^e GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Madame [T] [P] épouse [V]

demeurant 17 rue Georges Léger – Le Coudray – 28130 SAINT MARTIN DE NIGELLES

comparante en personne et assistée de M^e GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [N] [H], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 puis prorogée au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 novembre 2004, Madame [U] [X] épouse [L] a acquis une maison d’habitation située 17, Rue Georges Léger le Coudray 28130 SAINT-MARTIN DE NIGELLES moyennant un prix de 358.000 €, qui a constitué sa résidence principale jusqu’en 2010.

À cette date, Madame [U] [L] a confié un mandat de recherche de locataires à l’agence immobilière ORPI d’ÉPERNON (28230).

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2010, Madame [U] [L] a consenti à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] sa maison pour une durée de 9 ans prenant effet le 4 janvier 2011 pour un loyer d’un montant de 1.300 € outre 20 € de charges au titre des ordures ménagères, payable le premier de chaque mois.

État des lieux d’entrée a été établi le 15 janvier 2011.

En 2016, le sous-sol de la maison a fait l’objet d’une inondation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juin 2022 reçue le 29 juin 2022, Madame [U] [L] a fait délivrer un congé pour vente à ses locataires en précisant, que le bail prenait fin le 4 janvier 2023.

Ce congé contenait une offre d’acquisition au profit des locataires pour un montant de 379.000 € avec paiement comptant le jour de la signature chez le notaire.

Le 4 janvier 2023, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] se sont maintenus dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2023, Madame [L] a fait sommation à Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] d’avoir à libérer les lieux ainsi qu’une sommation de payer.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] ont quitté les lieux le 6 juin 2023.

Suite à un changement du prix de vente à la baisse, Madame [U] [L] a purgeait par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023 un nouveau droit de préemption au profit des locataires pour un montant de 340.000 € à laquelle ils ne répondaient pas.

Par acte authentique du 23 novembre 2023 Madame [U] [L] a consenti une promesse de vente à tiers portant sur son bien immobilier pour un montant en principal de 340 000 € outre les frais de négociation à la charge du bénéficiaire d’un montant de 15.000 € outre les frais de la vente d’un montant de 25.300 € soit un montant total de 380.300€.

La vente du bien immobilier était réitérée par acte authentique du 8 février 2024 pour un montant de 340.000€ s’appliquant aux meubles à concurrence de 8.000 € et au bien à concurrence de 332.000 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2023 signifié en l’étude, Madame [U] [L] a fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin de voir constater la validité du congé en date du 28 juin 2023 à effet du 4 janvier 2023, de déchoir les locataires de tout titre d’occupation, à titre subsidiaire de constater le non-paiement des loyers et en tout état de cause, de voir prononcer la résiliation judiciaire, ainsi que leur expulsion avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, d’obtenir leur condamnation en paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard outre une indemnité d’occupation mensuelle égale à 2 fois le montant du loyer à compter du 4 janvier 2023, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ainsi, que la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la préfecture d’Eure-et-Loir le 16 mars 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2023, puis renvoyée à la demande des parties successivement à l’audience du 6 février 2024, puis à l’audience du 14 mai 2024, à l’audience du 24 septembre 2024 et enfin à l’audience du 19 novembre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions remises à l’audience du 19 novembre 2024, Madame [L] demande de voir déclarer valide le conscient date du 28 juin 2022 à effet du 4 janvier 2023, de voir déchoir les locataires de tout titre d’occupation sur la maison, à titre subsidiaire de voir constater le non-paiement des loyers, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, de voir condamner les locataires à payer les sommes suivantes :

• 6.318 09 € assortis des intérêts légaux à compter du 7 février 2023,

• 4.451,76 € en l’absence de préavis préalable à leur départ,

• 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

• 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A l’appui de ses demandes elle fait valoir, qu’elle avait notifié le congé à ses locataires 6 mois avant l’échéance du bail fixé au 4 janvier 2023, le bail ayant été renouvelé en 2020, et qu’ils se sont maintenus dans les lieux jusqu’en juin 2023, soit plus d’un an après la délivrance du congé, malgré une sommation d’avoir à quitter les lieux le 7 février 2023. Elle précise que les locataires ont été sollicités par l’agent immobilier du 10 juin 2022 pour procéder à une évaluation du bien, mais qu’ils ont refusé toute proposition de rendez-vous, et qu’elle a donc dû attendre leur départ pour pouvoir vendre le bien.

Elle considère par ailleurs que le prix mentionné dans le congé du 28 juin 2022 à hauteur de 379.000 € était correct par rapport au prix du marché, mais qu’elle n’avait pu faire expertiser le bien en raison du refus de ses locataires de le faire visiter. Elle ajoute qu’à la suite d’une baisse du prix de vente, une nouvelle proposition leur a été faite, mais ils n’ont pas donné suite, et que la vente a été passée en l’état au profit d’un tiers sans avoir procédé à la rénovation du bien.

Elle mentionne, que dès le 4 novembre 2021, les locataires lui avaient fait part de leur projet de déménagement.

À titre subsidiaire, sur la résiliation du bail pour défaut de paiement, elle allègue une dette locative de 6.318,09 €, précisant, que le loyer mensuel indexé est de 1.483,92 €, et conteste les allégations d’insalubrité des locataires.

Concernant la condamnation en paiement du solde locatif, elle s’oppose à toute demande de compensation avec la demande d’indemnisation des locataires qu’elle considère infondée.

Elle soutient également que le départ des locataires en juin 2023, sans information préalable, est constitutif d’un préjudice, qu’elle évalue à 3 mois de loyers.

Enfin il considère que les impayés de loyer et le refus des locataires de quitter les lieux malgré la délivrance d’un congé lui a causé un préjudice moral dont elle demande réparation.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] régulièrement convoqués, sont assistées et représentés par leur conseil, Madame [T] [V] étant par ailleurs comparante.

Par conclusions remises à l’audience ils sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [L], et en conséquence de la voir condamner en paiement des sommes suivantes :

• 6.000 € à titre de dommages-intérêts pour congés frauduleux,

• 16.200 € à titre de préjudice de jouissance,

• 11.011,20 € après compensation entre les loyers au titre du préjudice de jouissance,

• 5.080,77 € au titre des entretiens inutiles de la piscine,

• 3.000 € au titre de dommages et intérêts pour non fourniture des quittances,

• 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent, que le congé est nul, le prix mentionné de 379.000€ ne correspondant pas à la valeur du marché et étant particulièrement surévalué et dissuasif, et contestent la réalité du projet de vente en raison notamment de l’absence de réalisation de diagnostics immobiliers. Ils précisent, que s’ils avaient été avisés de la réalisation de travaux de rénovation, ils auraient peut-être offert d’acheter le bien. Ils considèrent que l’annulation du congé qui n’entraîne pas de droit à réintégration sauf accord du bailleur les a obligés à déménager alors que Monsieur [V] est âgé de 77 ans, et que ce préjudice doit être indemnisé par l’octroi d’une somme de 6.000 €.

Concernant la demande au titre de loyers formée par la bailleresse, ils allèguent un trouble de jouissance important indiquant qu’ils ont été privés de la jouissance des boxes à chevaux dont l’utilisation est devenue dangereuse, qu’ils ont été également privés de la jouissance de la piscine qui a occasionné des frais supplémentaires dus à l’absence totale de travaux de rénovation, dont la charge aurait dû être supportée par la bailleresse, et demandent le remboursement du coût desdits entretiens, ils soutiennent également avoir été privés partiellement de la jouissance de la maison, qui n’etait pas conforme aux normes actuelles enfin ils expliquent qu’à la suite de l’inondation survenue en 2016 et des problèmes de santé de Monsieur [V], ils ont également été privés de la jouissance du sous-sol.

En dernier lieu, il considère que le refus de leur fournir des quittances de loyer, malgré leurs demandes, leur cause également un préjudice.

Il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025, puis prorogée au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le congé pour vente et la demande d’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il est justifié par sa décision de vendre le logement. En outre, pour que le congé soit régulier, il doit avoir été donné par le bailleur avec un préavis de 6 mois.

Plus précisément selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». L’article 15 II alinéa 2 dispose quant à lui que « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

En l’espèce, Madame [U] [L] a fait signifier un congé pour vente le 28 juin 2022 réceptionné le 29 juin 2023 par les locataires avec effet au 4 janvier 2023 soit plus de 6 mois avant la date d’échéance du contrat fixée au 4 janvier 2023 suite au renouvellement du bail en 2020. De plus, le congé pour vendre indique le prix de vente du logement soit 379.000 euros, les modalités de paiement du prix sont indiquées. Enfin, les articles 15 I et 15 II de la loi du 06 juillet 1989 sont reproduits. Donc les conditions de forme et de fond du congé pour vendre ont bien été respectées.

Il est constant que les locataires ont quitté le bien le 6 juin 2023, malgré leur départ lorsqu’un tiers s’est porté acquéreur de la maison pour un prix de 340.000 €, la bailleresse à purger un nouveau droit de préemption pour ce prix.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] ne peuvent faire grief à la bailleresse de ne pas avoir effectué de diagnostics immobiliers alors qu’ils étaient encore dans les lieux, et qu’il ressort des pièces produites, que les relations entre eux étaient dégradées et qu’ils n’ont pas donné suite à la proposition de visite faite le 10 juin 2022 pour faire effectuer une expertise immobilière malgré les deux dates proposées, l’allégation de la sortie d’hospitalisation de Monsieur [V] le 13 mai 2022, soit un mois plus tôt étant insuffisante à justifier leur refus.

Par ailleurs, l’absence de commercialisation immédiate du bien à l’issue de la délivrance du congé ne peut davantage être reprochée à Madame [U] [L], alors qu’ils se sont maintenus dans les lieux jusqu’en juin 2023 et que contenu du contexte rappelé précédemment, elle pouvait souhaiter attendre que le bien soit libre de toute occupation pour le vendre, sans que cela ne constitue une absence de volonté de vendre. Une promesse de vente ayant d’ailleurs été régularisée dès le 23 novembre 2023.

En outre, les locataires n’ont pas fait part de leur volonté d’acquérir le bien ni à la suite du congé de 2022 ni à la suite de la notification du nouveau prix de vente.

Bien au contraire, dans leurs conclusions du 19 novembre 2024, ils mentionnent, que s’ils avaient eu connaissance de travaux de rénovation, ils se seraient peut-être portés acquéreurs, il ne s’agit là que d’une éventualité insuffisante à démontrer leur intention d’acquérir, d’autant que Madame [L] conteste avoir fait réaliser des travaux pour vendre la maison.

Le contrat de bail a donc valablement pris fin le 4 janvier 2023.

Par conséquent, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] sont occupants sans droit ni titre du logement situé 17, Rue Georges Léger le Coudray 28130 SAINT-MARTIN DE NIGELLES depuis cette date.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] ayant quitté les lieux, ce qui n’est pas contesté, il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur expulsion ni celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 janvier 2023.

En conséquence, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] sont redevables envers Madame [U] [L], depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui, eu égard aux demandes formulées, sera équivalente au montant actuel du loyer augmenté des charges.

Cette indemnité sera due par Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou à toute personne par elle désignée, c’est-à-dire jusqu’au 6 juin 2023.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [L], – contrat de bail signé, sommation de payer et décompte locatif – que la dette locative s’élève à la somme de 7.712,01€ en deniers ou quittances valables représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2023, échéance du mois de mai 2023 incluse, ce décomposant comme suit :

Montant des loyers, charges, indemnités d’occupation dus de janvier 2022 au 3 juin 2023 :1320 (janvier 2022) + 17 échéances (février 2022 à mai 2023) x 1483,92€ soit 25.226,64€ = 26.546,64€

Montant réglés sur la même période :190,71€ +12 échéances x 1.320€ soit 15.840€ +1.483,92€ = 17.514,63€

Différence entre débit et crédit : 25.226,64€ – 17.514,63€ = 7.712,01€

Pour le mois de juin l’indemnité d’occupation est due en deniers ou quittances valables au prorata de la durée de présence des locataires dans la maison.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] la somme de 7.712,01€en deniers ou quittances valables euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 juin 2023 échéance du mois de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent en effet être requalifiées en indemnité d’occupation due à compter du 4 janvier 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance du mois de février 2023, la dette locative incluant l’indemnité d’occupation due jusqu’à la fin de l’échéance du mois de mai 2023, auquel s’ajoute le reliquat pour le temps de présence de juin 2023.

Sur la demande indemnitaire au titre du maintien des locataires dans les lieux des locataires

Il résulte de l’article 1240 du code civil, que tout fait quelconque de de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrive à le réparer.

L’article 1353 du code civil dispose, que la charge de la prevue incombe à celui qui allègue une pretention.

En l’espèce, le maintien des locataires dans les lieux après le 4 janvier 2023, à certes, entraîné pour Madame [U] [L] un retard dans la vente du bien immobilier, mais elle ne démontre aucunement une perte financière en résultant, puisque Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] sont condamnés à lui verser une indemnité d’occupation.

En outre, une promesse de vente a été régularisée le 23 novembre 2023 suite au départ des locataires, c’est-à-dire dans un délai raisonnable et Madame [L] ne justifie pas qu’elle aurait pu vendre le bien à un prix supérieur au montant de 340.000€ en janvier 2023, date d’effet du congé pour vente.

La demande sera rejetée.

Sur l’absence de préavis préalable au départ du locataire :

Le bail étant résilié du fait du congé pour vente, l’absence de préavis préalable au départ des locataire est sans effet.

Madame [U] [L] sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Madame [U] [L] déjà indemnisée pour les impayés de loyer, et le maintien abusif des locataires dans les lieux et les conséquences, qui en découlent et dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct de l’indemnisation ainsi octroyée sera déboutée de ce chef de demandes.

La demande sera également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V]

Sur l’entretien de la piscine :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient en page 9, précédant les signatures de la bailleresse et des locataires, une clause intitulée « clause particulière » concernant la piscine et son entretien, les espaces verts, l’entretien de la chaudière, la cheminée, et la domiciliation de l’association « flammes vives » à l’adresse du bien.

La piscine est donc partie intégrante du bien loué et il en découle pour les locataires une obligation d’entretien et de mise en fonction et de fermeture annuelle indépendamment de son utilisation ou de sa non utilisation.

Par ailleurs, même si la piscine n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] ne démontrent pas avoir averti à la bailleresse à la prise de possession des lieux d’un quelconque état vétuste ou d’un dysfonctionnement rendant la piscine impropre à son usage.

Les frais d’entretien de la piscine leur incombant, la demande de remboursement de ces frais à hauteur de la somme de 5.081,77€ en résultant sera donc rejetée.

Sur le trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 1719 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1721 du même code mentionne : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Selon l’article 6 de la loi du de la loi du 6 juillet 1989, oblige également le bailleur de garantir au locataire la jouissance paisible du logement durant toute la durée du bail

En l’espèce, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] invoquent un trouble de jouissance depuis une inondation survenue en 2016, qui a notamment occasionné des désordres dans le sous-sol apportant des moisissures importantes sur deux portes et le changement du brûleur de la chaudière dont une partie du coût seulement aurait été prise en charge par l’assureur des locataires.

Ils allèguent également la vétusté de la toiture de la maison principale et l’impossibilité d’utiliser une des annexes en raison de l’effondrement d’une partie de la toiture rendant le lieu dangereux, justifiés par un constat dressé par commissaire de justice et des photographies.

Madame [L] rétorque, ne pas avoir été informée du sinistre de 2016, qu’une fois les réparations effectuées et conteste l’indécence de l’habitation, dans laquelle les locataires sont restés 12 ans, et dans laquelle ils se sont maintenus nonobstant le congé pour vente. Elle souligne en outre l’absence d’utilisation de l’annexe par choix depuis leur entrée dans les lieux.

Il est constant que le préjudice de jouissance est établi par le procès-verbal de constat et les photographies versées aux débats, qui démontrent à tout le moins la présence de moisissure sur les deux portes du sous-sol, ainsi que le mauvais état d’une partie des tuiles de la maison, et l’effondrement partiel de l’annexe, or la garantie de jouissance paisible et de délivrance d’un bien en bon état d’usage et d’entretien due par le bailleur perdure pendant toute la durée du bail.

En conséquence Madame [U] sera donc condamnée en paiement de la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts réparation de ce préjudice au profit des locataires.

Sur le refus de fournir des quittances :

Il résulte de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

…. »

En l’espèce, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] reprochent à Madame [U] [L] de ne pas leur avoir délivré de quittance de loyer, mais ils admettent n’avoir réglé que partiellement le loyer ayant décidé unilatéralement d’en diminuer le montant, sans y être autorisés par la bailleresse ou par décision de justice.

Or l’obligation de délivrance d’une quittance, qui incombe au bailleur, suppose le paiement intégral du loyer.

Leur demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 4 janvier 2023 du contrat de bail signé entre Madame [U] [X] épouse [L] et Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] le 30 octobre 2010 prenant effet au 4 janvier 2011 et renouvelé en 2020 et portant sur un logement situé 17, Rue Georges Léger le Coudray 28130 SAINT-MARTIN DE NIGELLES par l’effet du congé pour vente délivré le 28 juin 2023 et réceptionné le 29 juin 2023 par Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V]  ;

CONSTATE le départ volontaire des lieux de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] le 6 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu en conséquence à procéder à l’expulsion Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] des lieux loués;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, soit le 6 juin 2023 à l’équivalent du montant du loyer courant augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] à payer à Madame [U] [X] épouse [L], la somme de 7.712,01 euros (sept-mille-sept-cent-douze euros et un centime) en deniers ou quittances valables au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2023, échéance du mois de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] à payer à Madame [U] [X] épouse [L], une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée au dispositif du présent jugement, à compter de l’échéance de février 2023, la dette locative incluant l’indemnité d’occupation due jusqu’à l’échéance du mois de mai 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] la somme de 3.000€ (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

REJETTE la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral de Madame [U] [X] épouse [L];

REJETTE la demande de remboursement des frais d’entretien de la piscine de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] ;

REJETTE la demande d’indemnisation pour défaut de remise de quittances de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V];

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande de Madame [U] [X] épouse [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] et Madame [T] [V] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME