TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00856 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BQU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société NBGI, SARL dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00856 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BQU

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [P] est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 19 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a homologué l’accord transactionnel portant sur l’arriéré de charges de copropriété conclu entre M. [O] [P] et le syndicat des copropriétaires dudit immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société NBGI a assigné M. [O] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Au titre du compte n°704 :

2462,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 29 septembre 2022 ; 162 euros ; -Au titre du compte n°705 : 3330,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 29 septembre 2022 ;

— En tout état de cause,

la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts; 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A l’audience du 28 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande la condamnation de M. [O] [P] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Au titre du compte n° 704 :

2592,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus (appel du 1er avril 2025 inclus après répartition de l’exercice 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 29 septembre 2022 ; 162 euros au titre des frais de recouvrement, -Au titre du compte n° 705 : 3555,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 inclus (appel du 1er avril 2025 inclus après répartition de l’exercice 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 29 septembre 2022 ;

— En tout état de cause,

la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts; 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, les causes du précédent jugement n’étant pas encore réglées.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [O] [P] reconnaît le montant des sommes dues au titre des charges de copropriété tout en soutenant que son frère est propriétaire du lot 704 depuis trois années. Il indique avoir rencontré des difficultés financières et sollicite des délais de paiement à hauteur d’une somme comprise entre 50 et 100 euros par mois. Il sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts.

Pour faire suite à la demande qui lui en a été faite à l’audience par le tribunal, le syndicat des copropriétaires a produit par note en délibéré du 6 juin 2025 un relevé de propriété récent.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que le prénom de M. [P] est [O] ainsi que cela ressort de sa carte d’identité présentée à l’audience et non [F] comme mentionné à l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit :

— Un relevé de propriété daté du 6 juin 2025 dont il ressort que M. [O] [P] est bien propriétaire du lot n°705 mais également, contrairement à ce qu’il soutient sans en justifier, du lot n° 704 dans l’immeuble situé [Adresse 3],

— Le jugement du 19 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris portant sur l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 avril 2021,

— Les procès verbaux des assemblées générales des 25 février 2021, 25 janvier 2022, 12 décembre 2022, 18 décembre 2023 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, et 17 décembre 2024,

— Au sein de ses conclusions les synthèses de compte de charges pour chacun des lots pour la période du 1er juin 2021 au 1er avril 2025,

— Les appels de provisions et travaux pour la période considérée.

M. [O] [P] a d’ailleurs reconnu le montant de la dette lors de l’audience.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat est établie au titre des provisions, charges et travaux impayés à la somme de 2592,97 euros au titre du lot n° 704 et à la somme de 3555,04 euros au titre du lot n°705 pour la période allant du 1er juin 2021 au 1er avril 2025.

M. [O] [P] sera en conséquence condamné à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation sur la somme de 2.462,34 s’agissant du lot 704 et la somme de 3.330,26 euros s’agissant du lot 705 et à compter de la présente décision pour le surplus, la mise en demeure du 29 septembre 2022 portant sur les sommes dues au titre du précèdent jugement.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 162 euros au titre de la mise en demeure du 29 septembre 2022. Il sera débouté de sa demande, ladite mise en demeure portant sur les sommes dues au titre du précèdent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [O] [P] n’a réglé aucune charge depuis l’année 2021. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est obligé d’agir en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [O] [P] n’ayant aucunement justifié de sa situation financière, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [P], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d’avocat obligatoire sera rejetée.

M. [O] [P] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :

-2592,97 euros au titre des provisions, charges et travaux impayés afférents au lot n° 704 pour la période allant du 1er juin 2021 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 2.462,34 et à compter de la présente décision pour le surplus,

-3555,04 euros au titre des provisions, charges et travaux impayés afférents au lot n°705, pour la période allant du 1er juin 2021 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 3.330,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

-800 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement afférents au lot n°704 ;

DEBOUTE M. [O] [P] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [O] [P] aux dépens et rejette la demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE