TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin MAJOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09014 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552V

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 31 JANVIER 2025

PROROGÉE EN DATE DU 25 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTMENTAL BLANCHE DE FONTARCE

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0301

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [J]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 février 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 25 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09014 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552V

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 11 septembre 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— condamne Monsieur [J] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 37.130,10 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 3.885,17 euros par mois, outre les charges et accessoires, qui sera due jusqu’à la libération des lieux;

— condamne Monsieur [J] [U] au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE était représenté par son avocat et Monsieur [J] [U] était présent.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE, représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation du 11 mars 2022 et ce, depuis le 3 septembre 2024 ;

Déclarer en conséquence que le bail d’habitation se trouve résilié à compter du 3 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— dire que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

Autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— condamner Monsieur [J] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 45.420,44 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 3.885,17 euros par mois, outre les charges et accessoires, qui sera due à compter du 3 septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner Monsieur [J] [U] au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE s’est par ailleurs opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l’ancienneté de la dette locative.

Au soutien de ses prétentions, l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE a fait valoir que la dette locative était particulièrement conséquente et qu’aucun versement n’avait été effectué par le locataire depuis le mois de janvier 2024.

Monsieur [J] [U] a pour sa part demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire afin de lui permettre de s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative. A titre subsidiaire, il a demandé à pouvoir bénéficier d’un délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [U] a expliqué qu’il était président d’une entreprise dans le secteur de la mode ; qu’il devrait prochainement percevoir des sommes importantes, en lien avec la fashion week ; qu’il serait alors en mesure de solder sa dette en un versement unique.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 16 janvier 2025, le conseil de l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE a indiqué que Monsieur [J] n’avait effectué aucun versement depuis l’audience. Monsieur [J] a répondu le 17 janvier 2025 qu’il avait besoin d’un délai supplémentaire de 15 jours après la date de son défilé prévu le 30 janvier 2025 afin de lui permettre de solder sa dette.

La décision a alors été prorogée au 25 février 2025 dans l’attente des versements annoncés par le défendeur.

Par note en délibéré reçue le 12 février 2025, le conseil de l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE a indiqué que Monsieur [J] n’avait réalisé aucun versement. Le 14 février 2025, Monsieur [J] a sollicité le bénéfice d’un délai supplémentaire jusqu’à la fin du mois d’avril 2025. Le 17 février 2025, le conseil de l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE s’est opposé à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de location conclu entre les parties en date du 11 mars 2022, portant sur le logement situé au 2ème étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 2],

Vu le commandement de payer en date du 2 juillet 2024 portant sur une somme en principal de 24.296,86 euros,

Vu la saisine CCAPEX du 3 juillet 2024,

Vu la notification au Préfet du 11 septembre 2024,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 24.296,86 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2024.

En outre, le loyer courant n’est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois et les engagements de reprise de paiement du loyer courant présentés par le locataire n’ont pas été respectées. La condition relative à la reprise du paiement du loyer avant l’audience n’est pas remplie.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’autoriser l’expulsion de Monsieur [J] [U].

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte. De même, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de désignation d’un commissaire de justice pour constater et estimer les réparations locatives, les modalités d’organisation de l’état des lieux de sortie relevant des parties et non du juge saisi dans le cadre de la présente instance.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Jusqu’à la complète libération des lieux par les locataires, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [J] [U] reste redevable de la somme de 45.420,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [J] [U] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [J] [U] a déjà bénéficié de larges délais de fait, en raison de la durée de la procédure. Il n’y a dès lors pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [J] [U], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes en paiement présentées de ce chef seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location en date du 11 mars 2022, portant sur le logement situé au 2ème étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 2], est acquise par l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE depuis le 2 septembre 2024 ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de Monsieur [J] [U], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] au paiement à l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL BLANCHE DE FONTARCE la somme de 45.420,44 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 4 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT