TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDH3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [V] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [T] [D] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2020, l’O.P.H. LOGEMLOIRET a donné en location à Madame [T] [R] un bien à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 500,95 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur LOGEMLOIRET a fait signifier le 30 avril 2024 à Madame [T] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.019,09 euros.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.932,13 euros, a été signifié le 4 décembre 2024 à Madame [T] [R].

L’O.P.H. LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner en référé Madame [T] [R], par acte d’huissier signifié à l’étude le 12 février 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [T] [R] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [R] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [T] [R] au titre des loyers et charges à la somme de 4.914,01 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [T] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 650,19 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [T] [R] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Madame [T] [R] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 14 octobre 2025, l’O.P.H. LOGEMLOIRET, représenté par pouvoir de Monsieur [V] [W], a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyer en actualisant le montant de la dette locative qui s’élève au 13 octobre 2025 à la somme de 4.997,52 euros, tout en s’opposant à l’octroi de délais pour le règlement de l’arriéré. Le bailleur a également fait état et produit une reconnaissance de dette et plan d’apurement de celle-ci, signé par la locataire.

Madame [T] [R] a comparu en personne, accompagné de son frère. Ils ont proposé de s’acquitter mensuellement de la somme de 350 €, en sus du loyer courant, afin de permettre l’apurement de sa dette locative.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, indiquant que l’évaluation de la situation n’avait pas été impossible.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 13 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement saisi le 27 novembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 23 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 3.6 des conditions générales, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.932,13 euros.

Madame [T] [R] avait donc jusqu’au 4 février 2025 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 5 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [T] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.997,52 euros à la date du 13 octobre 2025.

Il convient également de déduire de cette somme la somme de 11 euros au titre de l’assurance locative pour les mois d’août 2025 et septembre 2025 (2X5,50 euros), le bailleur produisant lui-même une attestation d’assurance de Madame [R] contre les risques locatifs du 18 août 2025 au 17 août 2026.

Madame [R] reste donc devoir la somme de 4.986,52 euros (4.997,52 – 11).

Présente à l’audience, Madame [T] [R] ne conteste pas le principe, et reconnaît le montant de sa dette locative dont elle s’engage à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels au minimum de 350 €, outre le loyer courant.

Madame [T] [R] sera donc condamnée à verser au bailleur LOGEMLOIRET une somme de 4.986,52 euros, au titre des loyers et charges impayés.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [R], a comparu en personne à l’audience.

Madame [T] [R] propose la poursuite d’un règlement minimum de 350 euros par mois, en plus du loyer courant (648,42 euros charges comprises), afin de permettre l’apurement de la dette locative.

Il est constant que la locataire a procédé depuis plusieurs mois au paiement régulier de sommes de 1.000 euros, son frère exposant payer le loyer pour elle et habiter pour sa part au Congo, le temps de régulariser les virements internationaux.

La somme proposée est en outre de nature à permettre de solder la dette locative dans le délai légal maximum de trois années, étant précisé que la somme de 140 euros par mois permet de rester dans le délai légal de trois années.

Ainsi, malgré l’absence d’accord du bailleur sur ce point, et compte tenu du plan d’apurement signé avec la locataire le 25 février 2025, et des engagements pris à l’audience par Madame [R] et son frère, il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 140 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette arriérée de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [T] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) en cas de non-respect par Madame [R] de ses engagements seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [T] [R], cette dernière sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 23 octobre 2020 entre l’OPH LOGEMLOIRET et Madame [T] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.986,52 € (quatre mille neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 octobre 2025 ;

AUTORISONS Madame [T] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 euros (cent-quarante euros) chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [R] soit condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 50,00 € (cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELLONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT