MINUTE N° : 25/00353

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00353

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

ET :

[M] [B] [P]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Madame [U], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [B] [P]

né le 04 Janvier 1984 à CAMEROUN, demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2019, la société [Localité 7] METROPOLE HABITAT(ex [Localité 7] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [P] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,06 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 1er octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La société [Localité 7] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [M] [P] par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [M] [P] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [P] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [M] [P] au paiement :

• de la somme en principal de 2 189,85 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

• d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel des loyers et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

• de la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilièreres.

A l’audience du 9 octobre 2025, la société [Localité 7] METROPOLE HABITAT – par sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 828,89 €, hors frais, au 7 octobre 2025. Elle indique que le bailleur n’a pas de contact avec Monsieur [M] [P] et que le dernier paiement de loyer a été fait le 11 juillet 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [M] [P] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er mars 2019, le commandement de payer délivré le 1er octobre 2024 pour un montant en principal de 1 273,30 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 828,89 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du décompte produit par le bailleur arrêté à la somme de 4 828,89 € au 7 octobre 2025 :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 288,81 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale de 45,72 € à défaut pour le bailleur d’en justifier,

— les frais de dossier SLS de 60 € (3*20 €) à défaut pour le bailleur de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L 441-9 d Code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [M] [P] sera condamné à verser à la société [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 4 434,36 €, hors frais.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais suspensifs

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 1er octobre 2024 portant sur la somme en principal de 1 273,30 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 1er mars 2019 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans ce délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 2 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [M] [P] a effectué des versements pour paiement de son loyer de 500 € d’avril à juillet 2025 et aucun réglement depuis lors.

L’absence de Monsieur [M] [P] à l’audience ainsi que l’absence d’informations sur le diagnostic social et financier ne permettent pas au Tribunal d’appréhender pleinement sa capacité financière.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, d’absence d’informations sur sa situation financière, et eu égard au montant de la dette équivalent à près de 10 mensualités, il ne pourra être accordé à Monsieur [M] [P] des délais pour s’acquitter de sa dette. Son expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [M] [P] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur [M] [P] et la société [Localité 7] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 2 décembre 2024 ;

Dit que Monsieur [M] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [M] [P], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [M] [P] à payer à la société [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 4 434,36 € (QUATRE MILLE QUATRE CENT TRENTE QUATRE EUROS, TRENTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 octobre 2025 ;

Condamne Monsieur [M] [P] à verser à la société [Localité 7] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [M] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,