TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier LABERGERE ; M^e Elise MOMMESSIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWL

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

DÉFENDERESSE

Madame [N] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elise MOMMESSIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #H1

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 26 octobre 2012, Madame [C] [Z], venant aux droits de Monsieur [S] [D], Madame [O] [D], Madame [G] [D], Monsieur [R] [V], Madame [Y] [V], Monsieur [K] [F], Monsieur [J] [F], a donné à bail à Madame [N] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] droite, et la cave, [Localité 5].

Après un premier jugement du 27 avril 2023, déboutant la bailleresse d’une demande de congé, et par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Madame [C] [Z] a délivré à Madame [N] [W] un congé pour vente à effet au 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, Madame [C] [Z] a assigné Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d’expulsion immédiate, du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique, ainsi qu’une astreinte de 150 euros par jour, en supprimant le délai de deux mois du code des procédures civiles d’exécution, s’il y a lieu, ordonner le transport des meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et aux fins de condamnation en paiement à une indemnité d’occupation égale à 1200 euros mensuelle, ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût de l’expulsion.

A l’audience du 22 mai 2025, Madame [Z], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que les indemnités d’occupation sont payées. Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [Z] se fonde sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et au fond, ce qui n’est pas contesté. Elle ajoute avoir remplacé les fenêtres et s’oppose à la demande de délais, au vu des délais déjà accordés du fait de la date de fin de contrat, et des délais légaux.

Madame [N] [W], représentée par son conseil, rappelle les différends au sujet de l’appartement avec la bailleresse, doute de sa bonne foi sur son intention réelle de vendre, mais ne conteste pas la validité du congé, même s’il intervient après un premier jugement ayant débouté la bailleresse. Elle demande des délais pour quitter les lieux, arguant du fait qu’elle s’acquitte de ses indemnités d’occupation et ne présente aucune dette, qu’elle vit dans l’appartement depuis 30 ans (en fait, le bail avait été renouvelé en 2012), qu’elle a quatre enfants, dont la dernière, scolarisée, a 11 ans, qu’elle est handicapée à la suite d’un accident de la route et qu’elle est déclarée prioritaire DALO. Elle sollicite le rejet des demandes d’astreinte, de majoration et de paiement des frais irrépétibles. Elle demande également d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [N] [W] pour une durée minimale d’ordre public de trois ans, expirait le 25 octobre 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 9 avril 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Dès lors, Madame [N] [W] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 25 octobre 2024.

Madame [N] [W], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 26 octobre 2024 et la demande d’autorisation d’expulsion est bien fondée et il y sera fait droit dans les conditions du dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte et le recours à la force publique est suffisamment dissuasive.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique toutefois pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il sera rappelé que la notion de voie de fait est un critère objectif de différenciation et qui tend à distinguer d’une part les personnes entrées dans les lieux en bénéficiant d’un titre d’occupation délivré par le propriétaire et d’autre part les personnes entrées dans les lieux sans avoir jamais eu l’accord du propriétaire ni avoir été titulaires d’un titre quelconque sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de leurs droits, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des locaux occupés.

Madame [N] [W] vit dans l’appartement depuis 30 ans, aucun élément ne justifie de supprimer le délai de deux mois.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

Madame [W] [N] justifie de sa situation, des délais lui seront accordés selon le dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [N] [W] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’août 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne permettant de justifier de la majoration sollicitée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucune justification ne permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [N] [W] par Madame [C] [Z] d’un congé pour vente concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] , escalier A, 2éme étage droite, et la cave , [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 octobre 2024 ;

ACCORDE à Madame [N] [W] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 juin 2026 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à verser à Madame [C] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE madame [C] [Z] de sa demande d’astreinte, de suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de majoration de l’indemnité d’occupation

CONDAMNE Madame [N] [W] à verser à Madame [C] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [W] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection