TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/52204 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GH2

N° : 2

Assignation du :

12 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 mai 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI BLEU AZUR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS – #A0266

DEFENDERESSE

La société NEW STYLE BIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS – #C0295

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 mai 2006, la société SCI BLEU AZUR a donné à bail commercial à la société [N] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 36.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Le fonds de commerce a été cédé à la société NEW STYLE BIS.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 25 juillet 2022, puis un second commandement, visant la clause résolutoire, par acte du 14 juin 2023, à la société NEW STYLE BIS, pour une somme de 30.703,05 euros, au titre de l’arriéré locatif au 6 juin 2023.

Par acte du 12 mars 2024, la société SCI BLEU AZUR a fait assigner la société NEW STYLE BIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société NEW STYLE BIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société NEW STYLE BIS à payer à la société SCI BLEU AZUR la somme provisionnelle de 21.266,49 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société NEW STYLE BIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société NEW STYLE BIS au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

4 renvois ont été ordonnés à la demande des parties qui ont tenté de résoudre amiablement le litige.

À l’audience du 3 avril 2025, la société SCI BLEU AZUR a :

Principalement maintenu les termes de son assignation, en s’opposant aux demandes reconventionnelles et en actualisant la dette à la somme de 19.897,39 euros, 1er trimestre 2025 inclusSubsidiairement, si le bail était maintenu, sollicité la condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 19.897,39 euros.

La société NEW STYLE BIS était représentée. Elle a sollicité :

À titre principal de juger nul et de nul effet les commandements de payer, et rejeter toutes les demandes en raison des contestations sérieusesDe condamner la demanderesse au paiement d’une indemnité de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépensSubsidiairement de lui accorder un délai de 6 mois pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La défenderesse soulève des contestations sur la régularité des commandements de payer.

Il convient d’abord de préciser que :

Il n’y a pas lieu de répondre aux contestations relatives au commandement de payer du 25 juillet 2022 qui n’est pas invoqué par le bailleurLe juge des référés n’a pas le pouvoir juridictionnel d’annuler un commandement de payer mais doit apprécier si les contestations élevées par le défendeur, notamment relatives à la régularité du commandement, sont sérieuses. En cas de contestations sérieuses, le juge des référés doit constater que le commandement ne peut produire ses effets et que par conséquent la clause résolutoire n’est pas acquise.

Concernant l’absence de référence au bail renouvelé de 2014,

La défenderesse soutient que le commandement du 14 juin 2023 est irrégulier en ce qu’il vise un manquement aux dispositions du bail du 29 mai 2006 alors que ce bail a été renouvelé à effet au 27 septembre 2014.

La bailleresse conteste ce raisonnement en indiquant que le bail finalement renouvelé le 27 septembre 2014 l’a été aux clauses et conditions du premier bail, la clause résolutoire en particulier restant inchangée, de telle sorte qu’il n’y a pas irrégularité et en tout état de cause aucun grief.

Au vu des pièces produites il apparaît que la société NEW STYLE BIS a accepté 11 février 2014 le renouvellement du bail commercial proposé par la bailleresse « aux mêmes clauses et conditions que le bail venant à expiration » mais en s’opposant à la fixation d’un loyer dépassant le loyer résultant de la seule évolution des indices de référence.

Si le bail a par conséquent été effectivement renouvelé le 27 septembre 2014, il l’a été aux conditions du premier bail, et il n’y a pas eu de nouvel instrumentum rédigé et signé par les parties.

Dans ces conditions le commandement de payer du 14 juin 2023, qui certes ne mentionne pas le bail renouvelé de 2014 mais seulement le bail initial de 2006, a justement visé et recopié la clause résolutoire contenue dans le bail de 2006, seule applicable, de telle sorte que la société locataire savait parfaitement quelle clause lui était opposée.

Le moyen sera donc écarté.

Concernant le quantum des sommes réclamées dans le commandement,

Contrairement aux affirmations de la demanderesse, la défenderesse ne reconnaît pas la dette locative réclamée.

La société NEW STYLE BIS soutient que la dette réclamée correspond uniquement aux révisions triennales du loyer appliquées depuis le 3ème trimestre 2021 dont elle conteste le mode de calcul, pour un montant total de 16.637,40 euros au 4ème trimestre 2024.

Elle soutient que les révisions ont été calculées sur l’indice de la construction et non sur l’indice des loyers commerciaux, et sans respecter les dispositions de l’article L 145-38 et R 145-20 du code de commerce.

La bailleresse s’en rapporte sur ce point.

En droit, il résulte des articles L 145-37, L 145-38 et R 145-20 du code de commerce que la demande de révision est faite par le bailleur ou par le locataire trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance ou du renouvellement du bail.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Cette révision n’est jamais automatique, et la demande de révision doit être formée par voie extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À peine de nullité, elle doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord entre les parties, le juge des loyers fixe le montant du loyer révisé.

En l’espèce un courrier du 24 juin 2021 est produit, intitulé « LETTRE DE REVISION » dont rien n’indique qu’il a été adressé par lettre recommandée avec avis de réception.

Par ailleurs ce courrier ne se présente pas comme une demande de révision, mais comme la présentation du calcul du nouveau loyer, sans appeler aucune réponse. Enfin si un calcul est bien réalisé (avec un loyer initial de 10.979,13 euros et un « nouveau loyer principal » de 11.822,16 euros, soit un différentiel de 843,03 euros), ce calcul mentionne l’application d’un « Indice » sans préciser de quel indice il s’agit.

La défenderesse soutient que c’est l’indice de la construction et non l’indice des loyers commerciaux qui a été utilisé par le bailleur, et la demanderesse ne donne aucune explication.

Dans ces conditions le juge des référés ne peut déterminer, avec l’évidence requise en matière de référés, le mode de calcul retenu par le bailleur et le montant correct du loyer révisé.

Il convient donc de déduire de la dette réclamée dans le commandement les hausses de loyers pratiquées en application de la révision critiquée, puisqu’un commandement délivré pour une dette erronée reste valable à hauteur de la dette non sérieusement contestable.

Ainsi, du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023, doit être retranchée la somme de 6.744,24 euros (8 x 843,03).

La société NEW STYLE BIS conteste également les provisions sur charges en indiquant qu’aucune reddition annuelle des charges n’a été effectuée, de telle sorte que les provisions versées doivent être déduites de la dette.

La société SCI BLEU AZUR ne répond pas à ce moyen.

Il ressort effectivement des décomptes produits par la bailleresse que depuis a minima 2019 une provision sur charge est appelée à hauteur de 1.013,64 euros, montant jamais réévalué, et qu’aucune opération de régularisation n’apparaît.

Or l’article VI du bail stipule in fine que « chaque année la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le bailleur devant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du preneur pour faciliter l’apurement des comptes ».

Face aux critiques de la défenderesse et en l’absence de tout justificatif de la demanderesse, il convient effectivement de considérer que les sommes appelées au titre des provisions de charges sont sérieusement contestables.

Ainsi du 1er trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023, doit être retranchée la somme de 18.245,52 euros (18 x 1.013,64).

Ainsi la somme totale sérieusement contestable sur la dette visée par le commandement de payer du 14 juin 2023 est de 24.989,76 euros (6.744,24 + 18.245,52).

Le commandement vise une dette de 30.703,05 euros.

Il reste donc valable à hauteur de 5.713,29 euros (30.703,05 – 24.989,76).

Or un paiement de 11.992,77 euros a été réalisé le 25 juin 2023.

Par conséquent le commandement de payer a été apuré dans le délai légal.

La clause résolutoire n’est donc pas acquise et la demande de constat de la résiliation du bail sera donc rejetée, comme les demandes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation qui en découlent.

II – Sur la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif

La société SCI BLEU AZUR sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision de 19.897,39 euros, au titre de l’arriéré locatif 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme est contestée par la défenderesse, principalement en raison des indexations de loyers réalisées par la bailleresse.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce il convient, conformément à ce qui a été jugé plus haut, de rappeler que la révision du loyer opérée en 2021 est sérieusement contestable.

La situation est la même pour la révision opérée par la société SCI BLEU AZUR à la suite d’un courrier du 24 juin 2024 (pas de preuve de l’envoi du courrier en RAR, pas de demande, et aucune précision sur l’indice utilisé). À la suite de cette révision la bailleresse a appliqué un nouveau loyer, hors charge, de 14.239,33 euros, soit une augmentation de 2.417,13 euros par rapport au loyer réclamé depuis 2021, et une augmentation de 3.260,20 euros par rapport au loyer réclamé avant 2021 (14.239,33 – 10.979,13)

Ainsi, du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024, doit être retranchée la somme de 10.116,36 euros (12 x 843,03).

Du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025, doit être retranchée la somme de 9.780,60 euros (3 x 3.260,20).

Soit un total de 19.896,96 euros (10.116,36 + 9.780,60).

Par ailleurs, et comme il a été jugé plus haut, les provisions pour charges appelées sans opération de régularisation ni justificatifs sont également contestables, de telle sorte que la somme réclamée, pour mémoire 19.897,39 euros, au titre de l’arriéré locatif est sérieusement contestable.

La demande en paiement de la société SCI BLEU AZUR sera donc rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI BLEU AZUR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Cependant en l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses propres frais irrépétibles. Les demandes formées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes formées par la société SCI BLEU AZUR ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SCI BLEU AZUR aux dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 02 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ