TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03526 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RIQ

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Kosma A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDERESSE

Madame [J] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03526 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RIQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 408,79 euros et d’une provision pour charges de 156,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.619,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [J] [R] le 29 novembre 2024.

Par assignation du 31 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [R], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.679,72 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 juin 2025, la SA ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2025, s’élève désormais à 2.896,06 euros. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tous délais suspensifs.

Mme [J] [R] expose qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux, qu’elle ne perçoit à ce jour aucun revenu et ne peux faire aucune proposition de règlement échelonné ; elle n’est pas française et n’a pas de titre de séjour régulier actuellement ; elle a une fille de 4 ans que le père n’a pas reconnu ; une demande de MDPH, avec le soutien de ses médecins, est en cours. Elle est de bonne foi. Elle vient de verser 50 euros au bailleur.

Mme [J] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.619,46 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer, inexistants, de Mme [J] [R] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter ses demandes de maintien dans les lieux.

En tout état de cause, Mme [J] [R] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, Mme [J] [R] lui devait la somme de 2.896,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [J] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.679,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 octobre 2023 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [J] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [J] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [R] au paiement à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [R] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2.896,06 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-seize euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2679,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et celui de l’assignation du 31 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge