TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [X]

M. LE PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08718 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54IT

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V], [Z] [W],

[Adresse 4]

représenté par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,

Madame [R], [T] [Y],

[Adresse 4]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [S] [X],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08718 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54IT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2024, modifié par avenant des 22 et 23 avril 2024, M. [V] [W] et Madame [R] [Y] ont consenti à Mme [S] [X], à compter du 25 avril 2024 pour une durée de trois ans renouvelable, un bail d’habitation sur des locaux situés au [Adresse 3], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2700 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 500 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [X] le 25 juillet 2024.

Par assignation du 13 septembre 2024, M. [V] [W] et Madame [R] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [X] sans application du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi et aux charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10 500 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, M. [V] [W] et Madame [R] [Y] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 5 février 2025, s’élève désormais à 30 000 euros. Ils indiquent qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de juin 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [V] [W] et Madame [R] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions contractuelles a bien été signifié à la locataire le 24 juillet 2024 et la somme de 4500 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [S] [X] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [S] [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [W] et Madame [R] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne saurait prospérer en référé en ce qu’elle impliquerait un examen au fond du comportement de la preneuse, qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il sera donc rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [V] [W] et Madame [R] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2025, Mme [S] [X] leur devait la somme de 30 000 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 10 500 euros, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Mme [S] [X] ne comparaissant pas, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 4 500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En outre, elle sera condamnée à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 inclus et ce, qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [W] et Madame [R] [Y] ou à leur mandataire.

Son montant sera provisoirement fixé à une somme égale au montant du loyer actuel et des charges, la fixation à un montant supérieur excédant les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de M. [V] [W] et Madame [R] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2024 entre M. [V] [W] et Madame [R] [Y], d’une part, et Mme [S] [X], d’autre part, modifié par avenant des 22 et 23 avril 2024, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], 3ème étage est résilié depuis le 5 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [S] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], 3ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande de M. [V] [W] et Madame [R] [Y] relative à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédure civiles d’exécution,

RAPPELLE ainsi que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [X] à payer à M. [V] [W] et Madame [R] [Y] la somme de 10 500 euros (dix mille cinq cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 4500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par M. [V] [W] et Madame [R] [Y] de condamnation de Mme [S] [X] à leur verser une indemnité d’occupation égale au double du loyer actuel augmenté des charges,

CONDAMNE Mme [S] [X] à payer à M. [V] [W] et Madame [R] [Y] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 5],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge