COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° : 23/00764 – N° Portalis DBWU-W-B7H-CKU7

MINUTE N° :

NAC : 50D

copie exécutoire délivrée le 5/11/2025

à M^e Lesprit

copie conforme délivrée le 5/11/2025

à M^e Gautier

1copie dossier

JUGEMENT DU: 05 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président,

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protections

Assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

en présence de Madame [N] [M], auditrice de justice et de Madame [J] [K], greffier stagiaire

L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Raphaël GAUTIER, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEFENDERESSE

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anthony LESPRIT de la SELARL LESPRIT-TRESPEUCH, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu le 15 janvier 2022 par Me [Z] [P], notaire à [Localité 8] (31), Mme [S] [R] a consenti à M. [T] [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, un garage et un jardin attenant situé à [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 10], issu de la division cadastrale de la parcelle section [Cadastre 5]. La promesse de vente portait également sur des meubles meublants énumérés dans l’acte.

Selon acte authentique du 12 avril 2022 reçu par Me [V] [C], notaire à [Localité 8] (31), la vente a été réitérée, M. [T] [Y] ayant acquis les biens contre paiement du prix de 90.411 euros, payé comptant le jour de la signature de l’acte.

Dénonçant l’apparition de désordres, M. [T] [Y] a mandaté M. [F] [I], expert en bâtiment et construction, lequel a rendu un rapport daté du 25 juillet 2022.

Par courrier du 07 octobre 2022, adressé par l’intermédiaire de son conseil, M. [T] [Y] a mis en demeure Mme [S] [R] de l’indemniser au titre de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, M. [T] [Y] a fait assigner Mme [S] [R], devant le tribunal judiciaire de FOIX aux fins d’obtenir réparation du préjudice matériel et moral qu’il estime avoir subi du fait de l’altération de son consentement à la vente.

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L’audience de plaidoiries a été fixée au 03 septembre 2025.

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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS

A l’audience, au visa des dernières conclusions du 29 mars 2024, M. [T] [Y] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1130 et 1137 du code civil,

Vu les articles 1178 et 1240 du code civil,

Vu l’article 1112-1 du code civil,

Vu l’article 1231-7 du code civil,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les pièces visées à la présente assignation.

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées,

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que le défaut d’information de Madame [S] [R] sur le système d’assainissement est constitutif d’un dol en application de l’article 1137 du code civil ;

JUGER que le consentement de Monsieur [T] [Y] a été altéré en application des articles 1130 et 1137 du code civil ;

CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice matériel subi, en application des articles 1178 et 1240 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi, en application des articles 1178 et 1240 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que le défaut d’information de Madame [S] [R] sur le système d’assainissement est constitutif d’un manquement à son obligation précontractuelle d’information en application de l’article 1112-1 du code civil ;

CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice matériel subi, en application des articles 1112-1 et 1240 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi, en application des articles 1112-1 et 1240 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETER la demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [T] [Y] pour procédure abusive formée par Madame [S] [R] ;

CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

A l’appui de ses prétentions, M. [T] [Y] se prévaut de plusieurs décisions de [Localité 6] d’appel considérant notamment que l’absence d’information suffisante dans l’acte de vente sur le raccordement au réseau d’assainissement ou encore le défaut d’information sur le sous-dimensionnement de ce réseau constituent des dols.

A cet égard, il fait valoir que l’intention dolosive de Mme [S] [R] est caractérisée par la présence des désordres affectant le bien, notamment une crevasse de 3,25 mètres située sous un tuyau d’évacuation, ainsi que des fissures, un défaut d’aplomb du mur et un défaut de matière sous le trottoir, dont il n’a pas été informé.

Il soutient également que la défenderesse ne l’a pas informé qu’elle ne s’était pas mise en conformité à la suite de la mise en demeure du SPANC concernant le système d’assainissement non collectif.

Par ailleurs, il souligne sa mauvaise foi, au regard de ses déclarations faites devant l’expert selon lesquelles elle s’était « faite avoir » à l’époque en achetant la maison et qu’elle n’avait pas à payer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Pour sa part, Mme [S] [R], au visa des dernières conclusions du 16 septembre 2024, demande au tribunal de :

« Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil et plus particulièrement les articles 1112-1, 1130,1137, 1178 et 1240,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Débouter Monsieur [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées,

Reconventionnellement,

Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Madame [S] [R] la somme de 2 000 € pour procédure parfaitement abusive et injustifiée,

Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Madame [S] [R] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Madame [S] [R] la somme de 3 500 € au titre l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens de l’instance. »

Au soutien de ses prétentions, Mme [S] [R] fait valoir, en premier lieu que le demandeur fonde ses demandes exclusivement sur le rapport qu’il a fait établir par un expert amiable. Or, la jurisprudence considère que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix.

Par ailleurs, elle soutient que le demandeur était parfaitement informé de l’absence de système d’assainissement, l’acte de vente lui-même en faisant état et le diagnostic du SPANC y étant annexé.

S’agissant des désordres signalés, la défenderesse précise que la crevasse mentionnée par le demandeur n’est pas une crevasse de surface et qu’elle ignorait totalement son existence. Celle-ci a été révélée lors de travaux de tranchée entrepris par le demandeur. Elles précisent en outre que les microfissures étaient apparentes au moment de la visite du bien. Quant au défaut de ferraillage du trottoir, elle soutient qu’il n’était pas visible et du fait de sa qualité de profane, elle n’était pas tenue de connaitre le mode constructif du trottoir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en réparation du préjudice matériel et moral pour vice du consentement

Sur le dol

En application de l’article 1128 du code civil, le contrat est valable dès lors qu’il repose sur un consentement libre et éclairé.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il ressort tant de la promesse unilatérale de vente du 15 janvier 2022 que de l’acte authentique de vente du 12 avril 2022, que la venderesse, Mme [S] [R], a expressément déclaré que l’immeuble, situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement, n’était pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.

Ces actes mentionnent, par ailleurs, que le diagnostic établi par la SPANC concluait à l’absence totale d’installation, et que la venderesse informait l’acquéreur, M. [T] [Y], de ce que, selon sa connaissance, les précédents propriétaires n’avaient jamais fait installer de fosse septique. Ce diagnostic était annexé aux actes notariés.

Il ressort également que l’acquéreur reconnaissait avoir parfaite connaissance de cette situation, déclarait vouloir en faire son affaire personnelle, et indiquait que le prix de vente avait été négocié en considération de l’état du bien.

Pour autant, le demandeur fonde ses prétentions sur un rapport d’expertise amiable établi à sa seule initiative. Or, une telle expertise, même si elle a été réalisée en présence des deux parties, ne saurait à elle seule emporter la conviction du juge, et ne peut, par nature, se prononcer sur l’intention du vendeur ni établir la volonté délibérée de dissimulation requise pour caractériser un dol.

Ces éléments démontrent que l’acquéreur a contracté en connaissance de cause et qu’aucune volonté de dissimulation ou manœuvre dolosive de la part de Mme [S] [R] n’est établie.

Il s’ensuit que le dol allégué n’est pas caractérisé.

M. [T] [Y] sera débouté de sa demande de réparation du préjudice matériel et moral fondé sur le dol ainsi que des demandes accessoires ou connexes.

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Par ailleurs, ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, le demandeur soutient, à titre subsidiaire, que Mme [S] [R] ne l’aurait pas informé de l’état de l’installation d’assainissement et de l’existence de désordres affectant l’immeuble conformément à son obligation d’information précontractuelle.

Compte tenu des développements précédemment exposés, il est établi que l’acquéreur a eu pleine connaissance de l’absence d’installation d’assainissement avant la conclusion de la vente, tant en raison des mentions expresses figurant dans la promesse unilatérale et l’acte de vente, que du diagnostic du SPANC annexé.

S’agissant des autres désordres dénoncés, et notamment de la crevasse et du défaut de ferraillage du trottoir, il n’est pas davantage démontré que Mme [S] [R] en avait connaissance avant la vente. Ces éléments étaient soit non apparents, soit relevant d’un savoir technique dont elle n’était pas tenue de disposer en sa qualité de non-professionnelle.

S’agissant des microfissures, elles pouvaient être visibles lors de la visite du bien avant la vente.

Dès lors, aucune violation de l’obligation précontractuelle d’information ne peut être retenue.

M. [T] [Y] sera débouté de sa demande sur ce fondement, ainsi que des demandes connexes ou accessoires.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol est établie.

En l’espèce Mme [S] [R] sollicite la condamnation de M. [T] [Y] à des dommages et intérêts en raison du caractère qu’elle estime abusif de la présente instance. Elle soutient que ce dernier ne pouvait ignorer, au regard des mentions claires et détaillées de l’acte de vente, l’état du système d’assainissement et son obligation de mise en conformité, de sorte que son action était manifestement vouée à l’échec.

Cependant, il résulte des pièces produites aux débats que M. [T] [Y] a préalablement tenté une résolution amiable du différend, avant d’engager la présente procédure. Il a par ailleurs fait état d’autres désordres affectant le bien, ayant mandaté un expert amiable afin d’en établir la réalité et l’étendue. Ces éléments traduisent l’existence d’un différend réel entre les parties et non une démarche purement malveillante.

En ce sens, aucun élément du dossier ne permet de retenir que M. [T] [Y] aurait agi de mauvaise foi, avec la conscience manifeste de l’inanité de ses prétentions ou dans une intention de nuire à la venderesse. Dès lors, l’exercice de son droit d’action ne saurait être qualifié d’abusif.

Il y a lieu en conséquence de débouter Mme [S] [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Un préjudice moral peut être réparé si le demandeur l’établit de même que s’il établit le lien de causalité le reliant au fait générateur invoqué.

En l’espèce, Mme [S] [R] sollicite la condamnation de M. [T] [Y] à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle dit avoir subi du fait de la présente procédure. Elle soutient qu’après l’envoi d’une correspondance par la voie de son conseil, elle pensait que le différend était apaisé. Elle indique que son contradicteur est resté silencieux pendant près de huit mois avant d’introduire la présente instance, la contraignant à nouveau à mobiliser un avocat et à faire valoir ses droits en défense, ce qui lui aurait occasionné une inquiétude notable.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [T] [Y] a adressé à Mme [S] [R] une mise en demeure en date du 07 octobre 2022, dans laquelle il indiquait qu’à défaut de solution amiable, il saisirait le tribunal judiciaire dans un délai de quatre mois à compter de sa réception. Mme [S] [R] a fait part de ses observations par l’intermédiaire de son conseil, contestant les griefs invoqués et l’invitant à renoncer à toute action. Aucun acte n’a ensuite été accompli par M. [T] [Y] dans le délai qu’il s’était lui-même fixé. L’assignation a été délivrée le 18 juillet 2023, près de huit mois après ces échanges, ce qui a ravivé un différend que Mme [S] [R] pensait légitimement éteint.

Ces éléments traduisent un préjudice moral, tenant aux tracasseries et à la persistance du litige malgré les démarches préalables entreprises.

Il sera dès lors fait partiellement droit à la demande de Mme [S] [R], en condamnant M. [T] [Y] à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral subi.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner M. [T] [Y] à payer à Mme [S] [R] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée à ce titre par M. [T] [Y] sera rejetée.

M. [T] [Y], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé au visa de l’article 514-1 du code de procédure civile que l’exécution provisoire est de plein droit. En tout état de cause, en l’espèce, aucune considération portée à la connaissance du tribunal ne commandera d’y déroger.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déboute M. [T] [Y] de sa demande principale de réparation d’un préjudice matériel et moral fondé sur le dol, ainsi que toutes ses prétentions accessoires ou connexes ;

Déboute M. [T] [Y] de sa demande subsidiaire de réparation d’un préjudice matériel et moral fondée sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information, ainsi que toutes ses prétentions accessoires ou connexes ;

Déboute Mme [S] [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [T] [Y] à payer à Mme [S] [R] la somme de 1.500 euros pour préjudice moral ;

Condamne M. [T] [Y] à payer à Mme [S] [R] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par M. [T] [Y] au titre des frais irrépétibles.

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire,

Ainsi jugé et prononcé le 05 novembre 2025.

En application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi que quoi, ont signé M. Stéphane BOURDEAU, Président, et M^me GRANER-DUSSOL, Greffier.

Le Greffier Le Président

Copie à:

M^e Raphaël GAUTIER

Maître [W] [E] de la SELARL [E]-TRESPEUCH