TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi requêtes

N° RG 24/05011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53NI

N° MINUTE :

2025/7

JUGEMENT

rendu le lundi 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société REGIE IMMOBILIERE DE [Localité 4] -RIVP-, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LGH de la SCPA L.G.H. & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 483

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0988

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure BILLION, MTT, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Marie-Laure BILLION, MTT assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JTJ proxi requêtes – N° RG 24/05011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53NI

EXPOSE DU LITIGE

En succession d’un premier contrat, par acte sous seing privé en date du 10 mai 2013, LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a redonné en location à monsieur [B] [J] un logement de type F4, situé au premier étage du [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1658,81 € auquel s’ajoute un acompte provisionnel sur charges de 148,11 €.

Le bail est régi par la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Un avenant au bail a été signé entre les parties le 14 octobre 2020 aux fins de modification de la date d’exigibilité du loyer mensuel.

Par courrier en date du 30 juin 2023, monsieur [B] [J] a donné congé de ce logement, qu’il occupait effectivement depuis le 3 mars 2005.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été rédigé le 24 juillet 2023.

Après mise en demeure dont monsieur [B] [J] a accusé réception le 14 novembre 2023, la RIVP a saisi le tribunal judiciaire par requête en injonction de payer.

Par ordonnance du 27 mars 2024, le Tribunal Judiciaire a enjoint à monsieur [B] [J] de payer à la RIVP la somme de 3425,88 € au principal, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés de mai à juillet 2023, et après déduction du dépôt de garantie de 2618 € intégralement restitué et affecté au crédit du solde locatif.

Le 24 juin 2024, monsieur [B] [J] a formé opposition à l’injonction de payer signifiée le 24 mai 2024.

Convoquées à l’audience du 29 novembre 2024, les deux parties sont représentées par leur conseil.

Défenderesse à l’opposition, la RIVP

maintient sa créance de 3425,88 € au principal,soulève la prescription des demandes reconventionnelles du locataire au titre de l’exception d’inexécution de ses obligations (le sinistre date de 2013)conclut à l’absence de justification de la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice financier et donc au débouté du défendeur,formule une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 €.

En défense, monsieur [B] [J] demande au Tribunal, à titre reconventionnel,

De sanctionner l’inexécution par le bailleur de ses obligations,De condamner la RIVP-OPH à lui payer 6078,80 € au titre du préjudice de jouissance,De condamner LA RIVP – OPH à lui payer 836 € au titre du préjudice financier pour le changement de serrure,De rejeter la demande formée par la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.De condamner LA RIVP – OPH à lui payer 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il a subi plusieurs sinistres dont il n’était pas responsable, et que le bailleur n’a rien fait pour faire cesser les troubles, a laissé perdurer une forte humidité et s’installer des moisissures sur plusieurs années, au détriment de la santé des occupants, malgré des relances du locataire selon les voies prescrites par LA RIVP-OPH elle-même. Il reproche à LA RIVP – OPH d’avoir gravement manqué à ses obligations. De même, il fait grief à la LA RIVP – OPH de n’avoir pas donné suite à une demande de remboursement de facture de serrurier, pour un changement de serrure dû à la vétusté du matériel, et donc à la charge du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Valablement formée dans le délai d’un mois, l’opposition est jugée recevable.

Sur la demande au titre du paiement des loyers

L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 22 de la même loi, en cas de loyer impayé, le bailleur est en droit de retenir le dépôt de garantie en déduction du montant restant dû.

Aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Elle peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Les désordres dont monsieur [B] [J] se prévaut pour justifier l’arrêt total du paiement des loyers à partir de mai 2023 sont les suivants :

Les conséquences sur les parties privatives d’un dégât des eaux datant de 2013 :un constat amiable contradictoire du 7 avril 2016lettre du 8 juillet 2019un sinistre dont la responsabilité serait imputable aux voisins du dessus, serait survenu au tout début de l’année 2019 et affectant la chambre sur rue et la cuisine : lettre avec photos, également du 8 juillet 2019.un changement de serrure de porte d’entrée : facture du 25 septembre 2020

L’exception d’inexécution, encadrée par des précautions telles que la notification au bailleur ou la consignation des loyers, trouve sa force dans l’effet qu’il produit sur la partie défaillante, l’obligeant à agir pour faire cesser les troubles.

En l’espèce, monsieur [B] [J] allègue des manquements de la RIVP à ses obligations allant de 2013 jusqu’en 2020, déconnectés de la période de suspension du paiement des loyers, sans être en capacité de démontrer que l’appartement était devenu inhabitable, sans justifier la moindre notification, y compris à l’occasion de la signature de l’avenant au bail du 14 octobre 2020, portant sur le paiement des loyers.

En conséquence, monsieur [B] [J] est condamné à payer à la RIVP la somme de 3425,88 €, assortie des intérêts à taux légal à compter 24 mai 2024, par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnisation pour troubles de jouissance imputables à la RIVP

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 malgré les compléments et nuances apportés dans les versions successives, dispose en son principe que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 1721 du Code civil précise que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

La sanction du défaut de jouissance paisible consiste en une réduction voire la dispense du paiement des loyers jusqu’à extinction du trouble. »

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est de trois ans à partir du fait générateur. Elle s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi dite « ALUR »

1/ concernant les conséquences du dégât des eaux de 2013 et le constat amiable du 7 avril 2016 (chambre 1 sur rue)

Les photos jointes au courrier montrent des peintures écaillées et de la moisissure. Les dégradations ont été dument constatées de manière contradictoire et si les photos ne sont pas datées, la RIVP ne les conteste pas. Elle ne conteste pas non plus que l’origine du dégât des eaux se trouve dans les parties communes. Le constat amiable de 2016 suspend la prescription, qui était de 5 ans à la date de survenance du sinistre, en application de l’article 2224 du code civil.

L’état des lieux de sortie mentionne page 9/12 « mauvais état des peintures plafond, murs et de la moquette ; dégât des eaux par infiltration eau extérieure façade colonne jamais résolu par le propriétaire malgré passage expert technique RIVP à plusieurs reprises ».

Faute pour la RIVP de démontrer qu’elle aurait été empêchée de faire cesser le trouble par la faute du locataire, elle est condamnée à indemniser monsieur [B] [J]. L’indemnité est fixée à la somme de 1500 euros.

2/ concernant le dégât des eaux de janvier 2019 (chambre 2 sur cour et cuisine)

Les photos témoignent d’un réel désordre (moisissures, absence d’étanchéité de la fenêtre). Toutefois, sur la forme, monsieur [B] [J] ne présente pas les accusés de réception attestant que la RIVP a bien eu connaissance de l’état des pièces concernées. Monsieur [B] [J] produit une série de rendez-vous fixés avec une entreprise via son assureur et destinés à suivre la diminution du taux d’humidité avant devis et travaux. En l’absence de tout constat, rapport d’expert ou échange avec la RIVP, monsieur [B] [J] échoue à démontrer une quelconque responsabilité de la RIVP dans la survenance comme dans la persistance de ce trouble.

Dès lors, il sera débouté de sa demande au titre du trouble de jouissance.

3/ concernant le changement de serrure :

La facture date du 25 septembre 2020. Monsieur [B] [J] présente une demande de remboursement faite sur la plateforme internet de communication de la RIVP. Il ne rapporte pas la preuve, qui lui revient, qu’il a agi en interruption de la prescription, par exemple par une mise en demeure.

Néanmoins, il est mentionné dans l’état des lieux de sortie du 24 juillet 2023, avant la prescription, que la serrure a été changée à ses frais et que la RIVP n’a pas remboursé.

Toutefois, dans le cas d’espèce, aucune pièce n’atteste que la cause du changement de serrure fait peser la charge de son remplacement sur le bailleur.

Monsieur [B] [J] est débouté de sa demande de remboursement de cette facture.

En conséquence et au total, la RIVP est condamnée à payer à monsieur [B] [J] une indemnité de 1500 euros pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Monsieur [B] [J], succombant au principal et partiellement en ses demandes reconventionnelles, est condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, et en équité, les parties sont déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles engagés dans le règlement du litige. Elles en conserveront respectivement la charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450, 451 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

Condamne monsieur [B] [J] à payer à LA RIVP la somme de 3425,88 €, assorti des intérêts à taux légal à compter du 24 mai 2024, par application de l’article 1231-7 du code civil,

Condamne LA RIVP à payer à monsieur [B] [J] la somme de 1500 euros pour l’indemniser du trouble de jouissance né du sinistre de 2013, assorti des intérêts à taux légal à compter de la présente décision, par application de l’article 1231-7 du code civil,

Rejette les demandes de frais irrépétibles et le surplus des demandes reconventionnelles,

Condamne monsieur [B] [J] aux dépens de l’instance,

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE