TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître [O] [B]

— Maître Alexandra AGREST

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05903

N° Portalis 352J-W-B7H-CZN6F

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ASA GESTION IMMOBILIÈRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [F]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par Maître Alexandra AGREST de la SELARL LEXPERIA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05903 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZN6F

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [F] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriétés impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [F] :

— un commandement de payer le 28 septembre 2021 pour la somme de 6.788,38 euros

— une sommation de payer le 21 avril 2022 la somme de 8.240,81 euros.

Soutenant que ces démarches étaient restées vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner par acte du 12 avril 2023, M. [F] aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 19.194,87 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er mars 2023.

Aux termes de ses conclusions aux fins d’actualisation de la dette n°1 notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :

CONDAMNER Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme en principal de 35.552,13 €, au titre des charges de copropriété impayées depuis le 31 décembre 2018 et arrêtées au 1 er juillet 2024, et représentant :

● 34.054,44 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

● 1.036,01 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

● 461,68 € (159,11 € + 201,95 €) au titre du commandement et de la sommation de payer respectivement délivrés par la SCP VENEZIA & ASSOCIÉS et la SCP TEBOUL & ASSOCIÉS, ainsi que la somme de 100,62 € correspondant au montant de la délivrance de l’assignation, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [J] [F] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

● De la relance adressée par le Cabinet LAMBERT, ancien Syndic, en date du 01/05/2019 d’avoir à payer la somme de 6.152,78 € ;

● De la mise en demeure notifiée par le Cabinet LAMBERT, ancien Syndic, en date du 24/06/2019 d’avoir à payer la somme de

6.183,78 € ;

● Du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP VENEZIA & ASSOCIÉS, Huissiers de Justice, en date du 28/09/2021 sur la somme de 6.788,38 € ;

● De la sommation de payer délivrée par la SCP TEBOUL & ASSOCIÉS, Commissaires de Justice, en date du 21/04/2022 sur la somme de 8.240,81 € ;

● De l’assignation introductive d’instance délivrée par la SCP TEBOUL & ASSOCIÉS, Commissaires de Justice, en date du 12/04/2023 aux fins de voir réglée la somme de 19.194,87 € ;

● Des présentes écritures pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement et de la sommation de payer pour 361,06 (159,11 € + 201,95 €) les frais de signification de la présente assignation pour 100,62 €, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’Huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître [O] [B], membre de l’AARPI AUDINEAU-[B], sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. »

M. [F] a constitué avocat mais n’a pas régularisé de conclusions.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 3 octobre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 30 avril 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et côtisations au fonds de travaux appelées sur la période du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2024 pour un montant total de 35.552,13 euros composé de 34.054,44 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, de 1.036,01 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et de 461,68 euros au titre des dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de l’acte de vente conclu entre Mme [N] et M. [F] que ce dernier est devenu propriétaire des lots n°33, 34, 35, 36 et 40 dans l’immeuble sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2019, 6 février 2020, 25 octobre 2021, 5 octobre 2022, 19 juin 2023 et 5 février 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant ces assemblées ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2024.

Cependant, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’appel de fonds exceptionnel « Travaux Pic Pigeon » n’a pas été ratifié à la résolution n°18 de l’assemblée générale du 5 février 2024. Aucune pièce ne permet de justifier cette dépense d’un montant de 227,95 euros qui sera par conséquent déduite de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 33.826,49 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

S’agissant des frais de recouvrement sollicités pour un montant total de 1.036,01 euros :

— les frais relatifs aux mises en demeure et la relance seront rejetés, ces dernières étant produites sans le bordereau de réception de sorte que leur réception n’est pas démontrée ;

— les frais de constitution, transmission et de suivi de dossier contentieux à un auxiliaire de justice, qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33.826,49 euros au titre des arriérés de charges de copropriété sur la période du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 28 septembre 2021 sur la somme de 6.788,38 euros, puis à compter de la sommation de payer délivrée le 21 avril 2022 sur la somme de 8.240,81 euros, puis à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 19.194,87 euros et enfin à compter de la notification des dernières conclusions, le 18 juillet 2024, sur le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que la creance du défendeur représente 114% du budget annuel de la copropriété et qu’un appel de fonds solidarité a été effectué pour assurer le fonctionnement courant de la copropriété.

Sur ce,

Il ressort du décompte produit, de l’appel travaux du 13 juillet 2021 et du procès-verbal de l’assemblée générale 5 février 2024, qu’un appel de fonds “carence trésorerie Appel n°1” de 10.000 euros a été effectué pour pallier la carence de M. [F], obligeant les copropriétaires à faire l’avance des fonds pour assurer la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Par conséquent au vu des manquements répétés de M. [F] à ses obligations depuis de longues années et ce sans explication, du montant important des arriérés de charges mettant en péril la trésorerie du syndicat des copropriétaires et ainsi que de l’absence de tout règlement depuis le 26 juillet 2021, il y a lieu de considérer que M. [F] a fait preuve de mauvaise foi et a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance,

En conséquence, M. [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F], partie perdante à la présente instance, doit être condamné aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement et de la sommation de payer pour 361,06 euros, les frais de signification de l’assignation pour 100,62 euros, les frais de signification et d’exécution du présent jugement ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Maître [O] [B], membre de l’AARPI AUDINEAU-[B] sera autorisé à recouvrer ceux des dépens qu’il aura exposé sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F] sera enfin condamné à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 33.826,49 euros au titre des arriérés de charges de copropriété sur la période du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2024;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 28 septembre 2021 sur la somme de 6.788,38 euros, puis à compter de la sommation de payer délivrée le 21 avril 2022 sur la somme de 8.240,81 euros, puis à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 19.194,87 euros et enfin, à compter de la notification des conclusions le 18 juillet 2024 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic de sa demande en paiement des frais nécessaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [J] [F] aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement et de la sommation de payer pour 361,06 euros, les frais de signification de la l’assignation pour 100,62 euros, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce ;

AUTORISE Maître [O] [B], membre de l’AARPI AUDINEAU-[B] à recouvrer ceux des dépens qu’il aura exposé sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 10 Juillet 2025

La Greffière La Présidente