TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10918 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3S

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 03 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [J]

locataire au [Adresse 3]

et demeurant sans droit ni titre au : [Adresse 7]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10918 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3S

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 21 novembre 2023 la commission d’attribution de logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (RIVP) a décidé de l’attribution d’un logement à M. [K] [J].

Un contrat de bail d’habitation a ainsi été conclu entre les parties à effet au 1er décembre 2023, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 760,35 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 220 euros.

La RIVP a cependant informé M. [K] [J] qu’il lui avait été remis, par erreur, les clés d’un autre logement, situé au [Adresse 8] et lui a ainsi demandé de réintégrer le logement qu’il lui avait été initialement donné à bail.

M. [K] [J] s’y est opposé, indiquant que le logement qu’il occupait actuellement était bien celui qu’il avait visité, qu’il n’était cependant pas opposé à déménager mais que le logement qu’on lui proposait ne répondait pas aux critères qu’il avait indiqués dans sa candidature.

C’est dans ces conditions que la RIVP a fait assigner M. [K] [J] par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [K] [J] portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 11],le constat qu’il occupe sans droit ni titre le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 11],son expulsion des lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision en ce qui concerne le logement situé au [Adresse 6],sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour chaque logement :- d’un montant égal à celui du loyer actuel pour le logement situé au [Adresse 2]

— d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% pour le logement situé au [Adresse 6], soit 13 458,51 euros arrêté au 18 novembre 2024, à parfaire,

sa condamnation à verser à la RIVP les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La RIVP avance que M. [K] [J] enfreint les dispositions prévues par les articles1728 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les termes de son contrat puisqu’il n’occupe pas personnellement le logement pris à bail situé au [Adresse 2] et que la méconnaissance de cette obligation , particulièrement préjudiciable en ce qui concerne un logement social, justifie la résiliation du bail et son expulsion des lieux. Par ailleurs, elle estime, au visa de l’article 544 du code civil, qu’elle est bien fondée à demander son expulsion du logement qu’il occupe sans droit ni titre situé au [Adresse 6]. Enfin, elle soutient que son préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, outre les versement d’indemnités d’occupation.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, s’est dit favorable à prendre en charge le coût du déménagement et a demandé le rejet des demandes reconventionnelles formées par M. [K] [J].

M. [K] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclussions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

le débouté de la RIVP de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel,-sa condamnation à lui remettre les quittances relatives au logement qu’il occupe, pour la période écoulée entre le 1er décembre 2023 et le 30 novembre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, le juge de céans se réservant la compétence pour liquider l’astreinte,

— sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

-1 888,66 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

-420 euros en remboursement du coût du procès-verbal du 6 décembre 2024,

-3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il estime qu’il occupe le logement correspondant à celui qu’il a visité avant l’entrée dans les lieux, que cet appartement est bien situé au [Adresse 2], comme constaté par procès-verbal de commissaire de justice, qu’il n’est donc pas occupant, a fortiori sans droit ni titre, d’un prétendu logement situé au [Adresse 5] dont il ne dispose pas des clés et qu’il ne peut donc pas être condamné à quitter sous astreinte. Il sollicite notamment, à titre reconventionnel, la condamnation de la RIVP à indemniser son trouble de jouissance du fait de ses allégations continues depuis le mois de décembre selon lesquelles il n’occupe pas le bon logement et qui l’ont conduit à ne pas défaire l’intégralité de ses cartons de peur de devoir quitter les lieux à la hâte.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 le preneur est notamment tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil qu’en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle, la résiliation du contrat peut être demandée en justice. Elle met fin au contrat.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la RIVP soutient que M. [K] [J] n’occupe pas le logement qui lui a été donné à bail en violation de l’article 5 des conditions générales du contrat de bail et ce, en parfaite connaissance de cause. Elle produit, au soutien de ses allégations, outre les correspondances échangées avec le défendeur et son conseil, les éléments factuels suivants :

le contrat de location signé par M. [K] [J] portant sur un logement de type F3 de 70 m2 situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 4], porte A 15un document, non daté, présenté comme un état des lieux d’un logement de 3 pièces, d’une surface d’environ 70 m² dont l’adresse est bien [Adresse 2] à [Localité 11] et qui correspond donc en tout point au logement décrit au contrat.

Ces pièces sont néanmoins insuffisantes à rapporter la preuve de ce qu’elle soutient, à savoir que M. [K] [J] occuperait en connaissance de cause, un autre logement, qui serait situé au [Adresse 6] situé à [Localité 11].

En effet, M. [K] [J] verse, quant à lui, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 décembre 2024 aux termes duquel il apparaît que l’entrée de l’immeuble où il demeure porte les numéros 4 et 6, qu’il est nécessaire d’emprunter la « rampe d’accès Hall n°4 » pour regagner le bâtiment où se situe son appartement, qu’une porte extérieure, au-dessus de laquelle est accolée le n°4 permet de pénétrer dans ce hall où se trouve un ascenseur qui permet, en appuyant sur le bouton 0, d’accéder à l’étage 1, selon le chiffre apposé sur le mur en face de l’ascenseur.

Ce procès-verbal étaye donc les propos de M. [K] [J] qui assure résider dans le logement objet du contrat, en ce que de nombreux indices permettent d’affirmer qu’il se situe au n°4 plutôt qu’au n°6, qu’il est effectivement localisé au 1er étage, comme mentionné sur le bail et indiqué à la sortie de l’ascenseur, ce qui n’avait d’ailleurs pas manqué d’étonner M. [K] [J] lors de sa visite, comme il l’a fait savoir par courriel à la RIVP le 10 novembre 2023 puisqu’il est en réalité au rez-de-chaussée. Le logement comporte, en outre, trois pièces et correspond ainsi à un F3. Par ailleurs, son nom est bien enregistré dans l’interphone et l’ensemble des versements effectués par M. [K] [J], selon décompte produit par la RIVP arrêté au 12 décembre 2024, ont été imputé au paiement du loyer afférent au n°4 de la [Adresse 12] et non au n°6 dont le décompte affiche un solde débiteur.

De plus, le procès-verbal de constat produit par M. [K] [J] contient les photographies du logement qu’il avait prises lors de sa visite de l’appartement le 10 novembre 2023 et qui correspondent en tous points à celui qu’il occupe actuellement, de sorte qu’il démontre occuper logement qu’il avait visité.

La RIVP ne saurait donc soutenir qu’il ne s’agit que d’une simple erreur de clés de sa part et elle ne peut non plus affirmer que M. [K] [J] occupe en connaissance un mauvais logement alors qu’il se trouve dans celui qu’il a visité, pour lequel il a donné son accord et correspondant au contrat de bail.

Ainsi, la RIVP échoue à rapporter la preuve de l’occupation par M. [K] [J] d’un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 11] en lieu et place du logement donné à bail tandis que les éléments versés par M. [K] [J] tendent à accréditer qu’il occupe bien le logement objet du contrat.

De ce fait, aucun manquement contractuel du fait d’une prétendue inoccupation des lieux donnés à bail situés au [Adresse 2] n’est caractérisé et la preuve de l’occupation sans droit ni titre de l’appartement du [Adresse 6] n’est pas rapportée.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formées par la RIVP seront rejetées en ce qu’elles tendent à son expulsion, sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les quittances

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, comme déjà indiqué, la RIVP produit un décompte aux termes duquel il apparaît que M. [K] [J] s’est régulièrement acquitté du loyer mensuel relatif au logement situé [Adresse 2] et de ce fait, la RIVP sera condamnée à remettre à M. [K] [J] l’ensemble des quittances de loyer du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît cependant pas justifié.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en cas de mauvaise exécution contractuelle.

En l’espèce, il a constant que depuis son entrée dans les lieux, la RIVP demande à M. [K] [J] de quitter les lieux qu’il occupe, correspondant à ceux qu’il a visité et,jusqu’à preuve du contraire, à ceux qu’il a pris à bail. S’il ne justifie pas de ce qu’il indique, à savoir qu’il n’a pas défait l’intégralité de ses cartons dans la crainte devoir déménager instamment, les sollicitations répétées de son bailleur qui l’a finalement assigné en justice pour obtenir son expulsion l’ont nécessairement empêché de jouir paisiblement de son logement.

Par conséquent, il sera indemnisé de son préjudice à hauteur de 1 000 euros correspondant environ à 10% du prix du loyer, charges comprises, pendant une année depuis la prise à bail jusqu’à la date de l’audience.

Sur le remboursement du coût du procès-verbal

La somme de 420 euros correspondant au coût du procès-verbal du 6 décembre 2024 que M. [K] [J] a fait dresser lui sera remboursée par la RIVP, en ce qu’il a été rendu nécessaire par le manque de diligence du bailleur qui reconnaît son erreur et a échoué à démontrer ce qu’elle alléguait.

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, en outre, de la condamner à verser à M. [K] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] à remettre à M. [K] [J] les quittances de loyer afférentes au logement situé au [Adresse 4] pour la période allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024,

DÉBOUTE M. [K] [J] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] à verser à M. [K] [J] la somme de 420 euros en remboursement du coût du procès-verbal de constat du 6 décembre 2024,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] à verser à M. [K] [J] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] à verser à M. [K] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection