TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/09/25

à : Monsieur [U] [O]

Monsieur [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 30/09/25

à : Maître Stéphane DESFORGES

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06484

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJU6

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOREQA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0131 substitué par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06484 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJU6

EXPOSE DU LITIGE

La SOREQA a fait l’acquisition, le 10 juillet 2024, du lot n°14 à usage d’habitation au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], alors loué en vertu d’un bail en date du 1er août 2020 pour une duré d’un an.

Elle a fait dresser un procès-verbal des conditions d’occupation de ce bien par commissaire de justice les 6 et 10 décembre 2024 dont il ressort que M. [U] [O] et M. [V] [B] y demeurent.

Par acte de commissaire de justice en date des 1er et 2 juillet 2025, la SOREQA a fait assigner M. [U] [O] et M. [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

ordonner leur expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique, du logement situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], bâtiment A, 3ème étage gauche,supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dire n’y avoir lieu à appliquer le délai prévu par l’article L 412-6 du même code,condamner M. [U] [O] et M. [V] [B] in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 300 euros,condamner M. [U] [O] et M. [V] [B] in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitte des dépens.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, la SOREQA fait valoir que l’occupation par M. [U] [O] et M. [V] [B] de son logement sans qu’elle y ait consenti est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion.

A l’audience du 28 août 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SOREQA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que respectivement assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile et à personne, M. [U] [O] et M. [V] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat établi les 6 et 10 décembre 2024 que M. [U] [O] et M. [V] [B] (tel qu’ils se sont présentés) occupent le logement appartenant à la SOREQA comme en témoignent leur présence dans les lieux et leurs déclarations au commissaire de justice selon lesquelles ils règlent un « loyer » à une personne dont ils ne connaissent pas l’identité

Dès lors, l’occupation des lieux par M. [U] [O] et M. [V] [B] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la SOREQA n’ayant nullement consenti à une telle occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…). Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution en son alinéa 2 prévoit que le bénéfice de la trêve hivernale est inapplicable lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SOREQA ne démontre pas que M. [U] [O] et M. [V] [B] sont entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Par conséquent, sa demande tendant à voir supprimer ou déclarer inapplicables les délais prévus par les textes susmentionnés sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la SOREQA, il convient de dire que M. [U] [O] et M. [V] [B] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 décembre 2024, date à laquelle leur présence dans les lieux a été constatée et ceux jusqu’à la libération effectivement du logement.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques du logement (un pièce, une cuisine, une salle de bain et des toilettes) et de sa localisation (dans le [Localité 2]), de la simulation de location du propriétaire et d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l’indemnité d’occupation sera fixée à 300 euros par mois, conformément à la demande.

M. [U] [O] et M. [V] [B] seront ainsi condamnés in solidum au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [O] et M. [V] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que M. [U] [O] et M. [V] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] ([Adresse 6], bâtiment A, 3ème étage gauche ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [O] et à M. [V] [B] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [O] et M. [V] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SOREQA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS M. [U] [O] et M. [V] [B] in solidum à verser à la SOREQA une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS M. [U] [O] et M. [V] [B] in solidum à verser à la SOREQA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [O] et M. [V] [B] in solidum aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,