TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e PERET

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e SEIFERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06098

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6YO

N° MINUTE :

Assignation du :

18 mai 2022

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R46

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet TIBI, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06098 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6YO

DÉBATS

A l’audience du 25 octobre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire d’un appartement au 4ème étage, constituant le lot n°12 de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété. Cet appartement est loué à Mme [K] [L] selon un bail conclu le 21 juin 2000.

La SARL E-Toile Conseil est quant à elle propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de ce même immeuble, donné à bail à Mme [H], cette dernière ayant signalé à l’été 2019 un dégât des eaux provenant de l’appartement du 4ème étage.

Une assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] s’est tenue le 22 mars 2022.

Le procès-verbal de l’assemblée a été notifié à M. [O] [M] par lettre recommandée du 12 avril 2022.

Par exploit délivré le 18 mai 2022, M. [O] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 et de réparation de son préjudice moral.

Par acte d’huissier délivré le 05 mai 2022, la SARL E-Toile Conseil, propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage, a fait assigner M. [O] [M] et son assureur la société Axa France IARD, en réparation de son préjudice financier, procédure enregistrée sous le n° de RG 22/05831 et dénoncée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par ordonnance du 17 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance dans l’attente qu’il soit statué sur l’instance enrôlée sous le n° de RG 22/05831.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, M. [O] [M] demande au tribunal, au visa des articles 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

— Annuler les résolutions n 16 et 17 de l’assemblée générale ordinaire en date du 22 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [O] [M] une somme de 5 000 euros au titre de préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [O] [M] une somme de 6.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d’exécution.

— En application de l’article 10- 1 de la loi du 18 juillet 1965, dire que Monsieur [O] [M] sera déchargé de l’obligation de contribuer aux dépenses et frais de la présente procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

— JUGER les demandes du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice recevables et bien fondées ;

— DEBOUTER Monsieur [O] [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions – CONDAMNER Monsieur [O] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

— JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Emmanuel SEIFERT pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 25 octobre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande de nullité des résolutions n°16 et 17

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la demande de M. [O] [M] est recevable pour avoir été exercée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée contestée, et dès lors qu’il bénéficie de la qualité d’opposant pour avoir voté contre les résolutions querellées.

Les résolutions querellées ont été adoptées lors de l’assemblée du 22 mars 2022 dans les termes suivants :

« 16. Décision à prendre pour imputer à Monsieur [M] la somme à parfaire de 32 715,74 €

Le lien de causalité entre les dégâts des eaux en provenance du 4ème étage et l’impact sur la structure à reprendre au 3ème étage a été établi par le rapport [B].

Monsieur [E], architecte de l’immeuble a déterminé que la surface à reprendre, directement en lien avec ces dégâts des eaux, était de 9m² sur 22 m².

L’article 5 du RCP pose le principe de la responsabilité directe du copropriétaire concerné par l’origine des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

A ce jour, la quote-part des reprises réalisées, imputables directement à Monsieur [M], au 3ème étage, s’élève à 32 715,74 €, à laquelle s’ajoute la quote-part du budget de remise en état de l’appartement de M. [J].

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, en application des dispositions de l’article 5 du RCP, des constatations effectuées par l’architecte de l’immeuble et par le rapport [B], décide d’imputer à Monsieur [M], le remboursement total des dépenses avancées par la copropriété et en lien avec les sinistres, qui leur sont directement imputables.

17. Décision à prendre pour ester en justice contre Monsieur et Madame [M]

L’assemblée des copropriétaires, après discussion, décide de mandater le syndic en exercice pour ester en justice contre M. [M], au titre des dommages en parties communes dont ils sont à l’origine.

Cette procédure en justice aura lieu seulement si et seulement si le règlement amiable entre les parties dudit litige vu au point 15, n’est pas possible.

Les frais de procédure engagés par les copropriétaires du bâtiment A seraient supportés uniquement par Monsieur [M]. »

* Sur la demande d’annulation de la résolution n°16

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°16, M. [O] [M] invoque un abus de majorité en estimant que le syndicat des copropriétaires, en mettant à sa charge exclusive les frais supportés au titre des travaux de remise en état, a fait peser sur lui seul la responsabilité des sinistres constatés, en contradiction avec les conclusions de la note de l’expert amiable. Il ajoute que tant la convocation que le procès-verbal sont taisants sur la nature des travaux effectués et leur chiffrage de sorte que les copropriétaires n’ont pu voter de manière éclairée.

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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En réplique, le syndicat des copropriétaires expose que l’expertise amiable réalisée l’a été de manière contradictoire et a conclu à un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire de l’appartement du 4ème étage, M. [M]. Il ajoute que les travaux préconisés ont été votés lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021 et les frais intégralement avancés par lui. Il explique que la somme de 32 715,74 euros imputée à M. [M] lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022 correspond à la quote-part déterminée par l’expert et par l’architecte de l’immeuble.

Sur ce,

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce, la résolution n°16 a pour objet « décision à prendre pour imputer à Monsieur [M] la somme à parfaire de 32 175,74 euros ».

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 que le principe des travaux de reprise de structure à la suite de déformations du plafond du 3ème étage a été adopté à l’unanimité des copropriétaires qui ont choisi l’entreprise ALTO BTP selon son devis de 69 430,90 euros TTC (résolution n°32).

Selon les termes de la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022, objet de la présente instance, la somme de 32 715,74 euros mise à la charge de M. [M] correspondrait à la quote-part des travaux de reprise « imputables directement » à M. [M] en application de l’article 5 du règlement de copropriété, qui prévoirait le principe de la responsabilité directe du copropriétaire concerné par l’origine des désordres, des constatations effectuées par l’architecte de l’immeuble et par l’expert amiablement désigné.

Aucun chiffrage précis de cette quote-part n’est toutefois annexé à ce procès-verbal. Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires produit un décompte du calcul effectué pour déterminer cette quote-part, expliquant avoir retenu que la part de responsabilité de M. [M] ne saurait être inférieure à 9m² sur les 22m² correspondant à la zone des désordres constatés, ainsi que retenu par l’architecte de l’immeuble.

Si l’expert désigné amiablement par les parties a indiqué, dans sa note du 15 avril 2021, que les fuites constatées dans la cuisine du 4ème étage (appartement de M. [M]) sont à l’origine des dégradations des poutres, il a également relevé que celles-ci n’étaient pas la cause principale des déformations. L’expert a ainsi proposé une répartition des coûts s’agissant des poutres sous la cuisine du 4ème étage, parties communes, « à 60% par le propriétaire et 40% par la copropriété par le fait que ces fuites ne sont pas le seul fait du propriétaire actuel, mais la suite d’une longue histoire de fuites. »

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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Le compte-rendu de chantier par ailleurs établi par l’architecte de l’immeuble lors de la réunion de chantier du 17 novembre 2021, s’il mentionne que « la surface atteinte par l’humidité est de 9m² sur une surface totale traitée de 22m² », ne comporte toutefois aucun élément permettant d’imputer précisément cette surface aux installations de M. [M].

En tout état de cause, outre que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété sur lequel il s’appuie pour fixer la responsabilité de M. [M], il convient de relever qu’il a excédé ses pouvoirs en fixant de manière unilatérale le montant de la créance dont il estime que M. [O] [M] serait redevable au titre des travaux de reprise des parties communes, ainsi que sa part de responsabilité. En effet, pour faire fixer une créance autre que celles prévues par les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il appartenait au syndicat des copropriétaires, comme il prévoyait d’ailleurs de le faire dans la proposition de résolution n°17, d’agir en justice pour faire fixer le montant de cette créance et obtenir un titre exécutoire.

En adoptant une résolution mettant ces sommes à la charge d’un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires a donc outrepassé ses pouvoirs et commis un abus de majorité justifiant l’annulation de la résolution querellée.

* Sur la demande d’annulation de la résolution n°17

M. [O] [M] invoque également un abus de majorité pour contester cette résolution. Il ne développe toutefois aucun argument au soutien de ce moyen.

Le demandeur ne démontrant aucun abus de majorité, il sera débouté de sa demande en ce sens, étant au surplus rappelé, comme le relève à juste titre le défendeur, que la résolution contestée avait pour seul objet d’autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre de M. [M] conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

M. [O] [M] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, en faisant valoir que les votes abusifs de l’assemblée générale lui ont causé un préjudice.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [O] [M] critique l’action du syndicat des copropriétaires mais se contente d’indiquer qu’il subit de ce fait un préjudice moral sans toutefois en justifier. En l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice, il sera débouté de sa demande à ce titre.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [O] [M] et de le débouter de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

M. [M] sera dispensé de toute participation aux frais communs de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de la décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publicque, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 22 mars 2022 ;

DÉBOUTE M. [O] [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ;

DÉBOUTE M. [O] [M] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [O] [M] la somme de 2 000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre ;

DISPENSE M. [O] [M] de toute contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 janvier 2025

La greffière La présidente