TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 4]

[Localité 6]

Minute n°

Références : N° RG 25/00383

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4XY

ORVITIS

C/

M. [P] [E]

Mme [G] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Mme [Z], munie d’un pouvoir,

assignation en référé du 30 Juillet 2025

DEFENDEURS :

M. [P] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [G] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 4 novembre 2024 consenti par l’EPIC ORVITIS, Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] ont pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Il convient de préciser que les époux [E] ont bénéficié d’un protocole de cohésion sociale suite à une résiliation judiciaire intervenue en 2022 alors qu’ils occupent le logement actuel depuis 2013.

Par contrat du 11 avril 2013 ayant pris effet le 16 avril 2013, les époux [E] ont également pris en location un garage n°12 au même endroit.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2025, l’EPIC ORVITIS a fait assigner en référé Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 2578,82€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 avril 2025, avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 13 octobre 2025 à la somme de 5605.03€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il indique qu’aucune reprise de paiement intégral n’a eu lieu et que les locataires ont déjà fait l’objet d’une précédente procédure.

En défense, Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] ont reconnu devoir les sommes qui leur sont réclamées. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 100 €, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative. Ils indiquent avoir réglé les loyers de juin et juillet dernier, Monsieur travaille en intérim et gagne environ 1200 € par mois tandis que Madame gagne environ 1600 €. Ils comptent sur leurs primes de fin d’année pour régulariser leur situation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 30 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 1er août 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 29 avril 2025 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 25 avril 2025 pour la somme de 2578,82€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 26 juin 2025 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera au bail du garage dans les mêmes termes.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 13 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5605,03€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5605,03€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement des défendeurs qui n’ont pas repris le versement intégral de leur loyer courant avant l’audience. En effet, aucun versement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2025.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 26 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’EPIC ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] et du garage n°12, en date du 26 juin 2025 ;

DISONS que Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 8] et du garage n°12, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de l’EPIC ORVITIS, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 26 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] à payer à titre provisionnel à l’EPIC ORVITIS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] à payer à titre provisionnel à l’EPIC ORVITIS, la somme de 5605,03€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 13 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] à payer à l’EPIC ORVITIS la somme de 200 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [G] [E] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 25 avril 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,