TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HITTINGER-ROUX,

M^e MASSON, M^e FAIRON

et M^e MARTY

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e AMBAULT-SCHLEICHER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/06897

N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

N° MINUTE :

Assignation du :

09 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE SALON & VOUS

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet SOGEY VIVIENNE, S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

SMACL ASSURANCES, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0222

S.C.I. BIG BAMBOU

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Sandrine ULRICH, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, et par Maître Amélie FAIRON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0650

S.A. GENERALI IARD, es qualité d’assureur de la S.C.I. BIG BAMBOU

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 24 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

L’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et assuré depuis le 1er mai 2018 auprès de la société SMACL Assurances.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

Par acte sous seing privé en date du 6 juin 2011, les consorts [P], aux droits desquels se trouve désormais la SCI Big Bambou, ont consenti à la société en cours de constitution CA Turenne, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL Le salon et vous, un bail commercial portant sur les lots 2, 7, 42 et 48.

Aux termes d’un procès-verbal établi le 16 novembre 2018,la SCI Big Bambou a fait constater par Maître [F], huissier de justice, la présence de fissures et désordres d’humidité affectant les locaux donnés à bail.

Elle en a informé le syndic par courrier du 18 novembre 2018, lui demandant de bien vouloir faire vérifier l’état des canalisations et ventilations de la partie cave ainsi que la structure de l’immeuble.

Le 03 juillet 2020, la SARL Le salon et vous a dénoncé la survenance d’une fuite d’eau en provenance des canalisations de l’immeuble, laquelle a fait l’objet d’un constat amiable de dégât des eaux avec le syndic de l’immeuble le 10 juillet 2020.

En dépit de plusieurs interventions réalisées par des sociétés de plomberie, la SARL Le salon et vous a fait constater, par huissier, la persistance des désordres le 22 décembre 2020.

Par exploit du 1er mars 2021, cette dernière a fait citer son assureur la société Axa France IARD, la SCI Big Bambou et son assureur la société Generali IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et son assureur la société SMACL Assurances, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

M. [M] [B], désigné par une ordonnance du 09 juillet 2021, a déposé son rapport le 06 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires a entrepris divers travaux réparatoires pour un montant total de 50.691,60 euros.

Lors de l’assemblée générale réunie le 02 juillet 2024, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection des réseaux d’assainissement en sous-sol confiés à la société Lavillaugouet.

Par exploits des 9, 10 et 11 mai 2023, la SARL Le salon et vous a fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5], la société SMACL Assurances et la SCI Big Bambou au fond devant la présente juridiction.

Par acte du 16 août 2023, la SCI Big Bambou a appelé en garantie son assureur, la société Generali IARD. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 29 novembre 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la SARL Le salon et vous demande au tribunal, au visa des articles 544, 1240 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L.124-3 du code des assurances, 1217 et suivants du code civil, 1719 du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] et la société SMACL ASSURANCES à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 919,88 € par mois à compter du 15 septembre 2018 et jusqu’à réalisation des travaux de renforcement de structure en case visé au devis soumis à l’assemblée générale du 2 juillet 2024, constaté par un procès-verbal de réception purgé de toute réserve, avec indexation du montant des échéances mensuelles sur l’indice des loyers commerciaux (base 111,87 – 2018 T1), à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] et la société SMACL ASSURANCES à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts, au titre de son préjudice esthétique ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] et la société SMACL ASSURANCES à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 65 670,20 € à titre de dommages-intérêts, au titre des travaux réparatoires ;

CONDAMNER in solidum la société BIG BAMBOU et la société GENERALI IARD à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 20 639,74 € à titre de dommages-intérêts, au titre des travaux réparatoires ;

CONDAMNER in solidum la société BIG BAMBOU et la société GENERALI IARD à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 6 930 € à titre de dommages-intérêts, au titre des travaux de prévention de l’humidité inhérente au local donné à bail ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], la société SMACL ASSURANCES, la société GENERALI IARD et la société BIG BAMBOU à payer à la société LE SALON ET VOUS la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], la société SMACL ASSURANCES, la société GENERALI IARD et la société BIG BAMBOU en tous les dépens, en ce compris les honoraires d’expertise judiciaire, pour un montant de 6 917,40 €, et les dépens exposés en référé dans le cadre de la désignation de l’expert, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et L.113-1 du code des assurances, de :

Prendre acte de la réalisation des travaux réparatoires sur les parties communes préconisés par Monsieur [B] par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10],

Débouter la Société LE SALON ET VOUS de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions les demandes financières de la Société LE SALON ET VOUS,

En tout état de cause,

Condamner la compagnie SMACL ASSURANCES à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêt, frais et accessoires ;

Condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

***

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la SMACL Assurances demande au tribunal de :

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], de son appel en garantie à l’encontre de la SMACL,

Débouter la SCI BIG BAMBOU de son appel en garantie dirigé contre la SMACL.

A titre infiniment subsidiaire,

Réduire le montant des préjudices matériels et immatériels allégués par la SARL LE SALON ET VOUS.

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à verser à la SMACL 3.500 € en application de l’article 700,

Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction pourra être opéré au profit de Maître Olivia AMBAULT dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, la SCI Big Bambou demande au tribunal au visa des articles L 124-1 et suivants du code des assurances, 1217 et suivants dit code civil, 1719 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions la société le salon et vous .

A titre subisdiaire et en cas de condamnation de la société BIG BAMBOU

CONDAMNER in solidum la société SMACL ASSURANCES et la société GENERALI à garantir la société BIG BAMBOU de toutes condamnations qui pourraient etre pronocées à son encontre

CONDAMNER la ou les parties succombantes in solidum à payer à la société BIG BAMBOU la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la ou les parties succombantes aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e FAIRON, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la société Generali IARD demande au tribunal au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la responsabilité de la société BIG BAMBOU ne peut être retenue au terme du rapport de M. [B] et au regard du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux relatifs à la mise en conformité des locaux avec la destination projetée ;

JUGER que les remontées capillaires inhérentes au bâtiment mentionnées dans le rapport de M. [B] ne sont pas la conséquence directe d’un sinistre, ne constituent pas un événement aléatoire, et que les dommages matériels en découlant ne sauraient être couverts au titre des garanties souscrites par la société BIG BAMBOU auprès de la Compagnie GENERALI ;

En conséquence,

DEBOUTER la société BIG BAMBOU de ces demandes à l’encontre de la Compagnie GENERALI.

A TITRE SUBSIDIAIRE

REDUIRE le montant des préjudices matériels relatifs aux travaux réparatoires dans le sous-sol à plus juste proportion et LIMITER la participation de la société BIG BAMBOU à la somme de 5.756,8 € ;

DEBOUTER la société BIG BAMBOU de son appel en garantie au titre des travaux de prévention de l’humidité inhérente au sous-sol.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER tout succombant à verser à la Compagnie GENERALI 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC dont distraction au profit de la Selas CHEVALIER MARTY PRUVOST.

***

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 24 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les désordres et leur imputabilité

Aux termes de ses investigations, l’expert judiciaire a confirmé l’existence d’infiltrations affectant deux zones du local donné à bail à la SARL Le salon et vous provenant :

— s’agissant du local technique du 1er étage (ou buanderie), de la défectuosité des canalisations communes et de l’étanchéité de la courette du 2ème étage imputable au syndicat des copropriétaires ;

— s’agissant du sous-sol, des infiltrations récurrentes depuis les parties communes mais aussi par des remontées capillaires « inhérentes à ce type de sous-sol parisien enterré », imputables au syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% et au demandeur à hauteur de 30%.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux réparatoires préconisés par M. [B], à savoir le remplacement des colonnes d’évacuation d’eau en fonte se trouvant dans la courette du rez-de-chaussée, le remplacement de la colonne traversant le plancher et du siphon de sol, la réfection intégrale du sol des courettes avec mise en oeuvre d’une étanchéité SEL sur sol, entre le mois de septembre 2020 et le mois de février 2023.

Par courrier officiel du 31 mars 2023, soit postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé la SARL Le salon et vous que : « des désordres structurels consécutifs à une même corrosion que celle recensée sur armatures du plancher haut du salon de coiffure étudiées, ont été observés sur les extrémités des poutrelles de reste du plancher haut de l’immeuble partiellement visibles depuis la zone d’étude. » et lui a communiqué le rapport établi le 29 mars 2023 par le BET Structura-Lab relatif au renforcement du plancher des caves.

Au regard des désordres constatés, ce dernier a préconisé la réalisation de travaux de renforcement de la structure et, dans l’attente, la mise en oeuvre de mesures conservatoires au droit des structures du plancher haut des caves pour assurer la sécurité des lieux et des occupants.

Lors de l’assemblée générale réunie le 06 juillet 2023, les copropriétaires ont donné mandat au conseil syndical et au syndic à l’effet de choisir l’entreprise chargée de réaliser l’étaiement du sous-sol, dans l’attente des résultats de l’étude élargie à la totalité du sous-sol de l’immeuble.

Par courrier officiel du 10 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis le devis d’étaiement conservatoire des planchers hauts des caves sous le salon de coiffure, validé par le syndic.

Les travaux de renforcement des structures en caves ont finalement été votés lors de l’assemblée générale du 02 juillet 2024.

2- Sur les préjudices

A – Sur le préjudice matériel

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

La SARL Le salon et vous demande le paiement de la somme de 86.309,94 euros au titre de l’ensemble des travaux réparatoires en faisant notamment valoir que l’expert a retenu le devis de la société Basti-Déco d’un montant de 65.736,72 euros qu’il convient d’actualiser à la somme de 75.596,16 euros TTC, à laquelle doivent être rajoutées les prestations relatives au traitement anti-mites, à la dépose des murs au sous-sol et à l’assèchement industriel.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux de remplacement doivent être distingués des travaux d’amélioration ; que le devis initial établi par Basti-Déco pour la reprise du sous-sol est excessif ; qu’il a en effet fourni à l’expert un devis comparatif de la société 2F Déco ayant chiffré les travaux de reprise à la somme 21.529,78 euros TTC ; que M. [B] a écarté ce devis sans développer les raisons pour lesquelles il n’était pas satisfaisant ; qu’il est donc demandé au tribunal de chiffrer les travaux de reprise à sa charge à 70% de ce devis, soit la somme de 15.772,92 euros.

Il ajoute que les travaux de purge des doublages du sous-sol ne sauraient lui être imputés au regard de son affectation ; que les travaux réparatoires rendus nécessaires du fait de la non-conformité des lieux à la destination des locaux devront en effet rester à la charge de la demanderesse ; que le contrat de bail commercial prévoit expressément que le preneur « devra déposer et reposer à ses frais et sans délais tous coffrages ainsi que toutes installations qu’il aurait faits et dont l’enlèvement serait nécessaire pour la recherche et la réparation de fuites de toute nature (…) notamment après infiltrations ».

La SCI Big Bambou fait valoir pour sa part qu’il convient de retenir le devis établi par la société 2F Déco d’un montant de 19.189,53 euros s’agissant du sous-sol et qu’elle ne saurait être tenue de régler des travaux de reprise alors que les aménagements réalisés par le locataire n’ont pas été faits dans les règles de l’art et n’ont fait l’objet d’aucune autorisation.

Les sociétés SMACL Assurances et Generali IARD soutiennent que l’expert ne s’est pas expliqué sur les raisons pour lesquelles il a écarté le devis de la société 2F Déco qui doit être retenu.

Sur ce,

L’expert judiciaire a retenu le devis de la SARL Basti-Déco établi le 10 octobre 2022 pour un montant total TTC de 65.736,72 euros, auquel il ajoute les travaux de dépose réalisés à sa demande pour un montant de 11.067,60 euros TTC et le traitement anti-mites pour un montant TTC de 930,60 euros TTC.

Après avoir rappelé que des travaux d’aménagements avaient été réalisés « en totale inadéquation avec un sous-sol dans lesquels les remontées capillaires sont inhérentes à sa disposition et rendent l’ouvrage partiellement impropre à la destination envisagée par les demandeurs », M. [B] a indiqué que lesdits travaux n’avaient pas eu d’incidence sur les infiltrations et qu’une fois celles-ci résorbées, à la suite des travaux communs entrepris par le syndicat des copropriétaires, « l’humidité relative subsistante relèvera d’une situation classique et normale pour un sous-sol existant dans ce type d’immeuble parisien et les aménagements devront tenir compte de ce facteur important. »

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

S’agissant des travaux de purge des doublages du sous-sol, les constatations réalisées le 20 octobre 2021 ont montré l’existence d’une humidité maximum sur les murs et plafonds du sous-sol pourtant équipé d’une ventilation mécanique parfaitement fonctionnelle et conduit M. [B] à préconiser : « la purge de tous les doublages, plâtres et autres aménagements se trouvant dans l’espace sous-sol et le bureau pour faciliter l’assèchement de ces locaux. La pose d’un assécheur industriel est recommandée. »

Le chiffrage opéré par l’expert doit donc être entériné, ce dernier ayant répondu de façon pertinente aux contestations apportées notamment par le syndicat des copropriétaires, dont le devis moins-disant établi par la société 2F Déco lui est apparu motivé par « un unique enjeu financier non représentatif des travaux réparatoires à entreprendre. »

Le nouveau devis établi par la société Basti-Déco le 13 septembre 2024 à hauteur de 75.596,16 euros, correspondant à une augmentation de 15% par rapport au devis initial, est en revanche excessif et ne sera pas retenu.

L’évolution des prix du marché sera compensée par l’actualisation du devis selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 06 mars 2023 (130,6), date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement (132).

La somme de 65.736,72 euros retenue au titre des travaux réparatoires (soit 5.910,66 euros TTC pour la buanderie et 59.826,06 euros TTC pour le sous-sol) sera donc portée à la somme de 66.387,51 euros TTC (soit 5.969,17 euros TTC pour la buanderie et 60.418,34 euros TTC pour le sous-sol) après majoration de 130,6/132% arrondie à 0,99%.

La SARL Le salon et vous apparaît par ailleurs fondée à obtenir l’indemnisation des travaux de dépose des murs sollicités pas l’expert judiciaire (10.858,80 euros TTC), du traitement anti-mites (930,60 euros TTC) et de la prestation d’assèchement industriel (3.516 euros TTC).

Son préjudice matériel sera donc fixé à la somme totale de 81.692,91 euros TTC.

B- Sur le préjudice de jouissance

La demanderesse sollicite le versement d’une indemnité mensuelle de 919,88 euros, depuis mi-novembre 2018 jusqu’à la complète réalisation des travaux de reprise, exposant que l’expert a constaté que le sous-sol était très impacté par les infiltrations récurrentes avec une utilisation très restreinte voire nulle ; qu’il est toujours inaccessible du fait du danger structurel lié aux fers corrodés ; que des travaux d’ampleur doivent être réalisés pour renforcer la structure présente, ce qui implique des percements de cloison et de plancher ; que compte tenu de la durée de la procédure et s’agissant d’un préjudice de jouissance évalué par rapport au montant du loyer réglé, il y a lieu d’indexer ce montant sur l’indice des loyers commerciaux, conformément à l’article 9 du bail.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

Le syndicat des copropriétaires oppose que les désagréments subis sont sans commune mesure avec les réclamations indemnitaires présentées qui ne tiennent pas compte de la destination du sous-sol ; que les travaux d’aménagement ont en effet été réalisés par le précédent locataire sans l’accord de la copropriété ; que les murs en pierre ont été revêtus de rails et placo les empêchant d’évacuer l’humidité naturelle remontant par capillarité ; que ces travaux ont indéniablement aggravé les désordres de sorte que le préjudice de jouissance ne saurait être calculé sur la totalité de la surface commerciale louée.

Il ajoute qu’aucun préjudice lié à la perte d’exploitation du sous-sol n’est démontré ; qu’aucune indemnisation ne saurait être accordée avant juillet 2020, date à laquelle le syndic a été alerté de la survenance d’une fuite d’eau ; que les travaux réparatoires prescrits par l’expert ont été terminés en mars 2023 ; que l’expertise ne portait pas sur les désordres structurels en lien avec la corrosion des fers et armatures du plancher haut du sous-sol du salon de coiffure ; qu’il ne saurait donc être tenu compte de la réalisation des travaux de reprise des fers corrodés alors que les infiltrations ont cessé et que l’architecte de l’immeuble a envisagé les possibilités de réalisation de ces travaux sans passer par le salon de coiffure afin de limiter la gêne occasionnée.

La société SMACL Assurances fait valoir que la demande indemnitaire ne tient pas compte de la destination du sous-sol.

Sur ce,

L’expert judiciaire a constaté que les travaux d’aménagement du sous-sol n’avaient, d’un point de vue technique, pas eu d’incidence sur les infiltrations et que le local « était très impacté par les infiltrations récurrentes avec une utilisation très restreinte voire nulle ».

Il a toutefois réduit de 30% le préjudice du demandeur en raison « des aménagements en totale inadéquation avec un sous-sol dans lesquels les remontées capillaires sont inhérentes à sa disposition et rendent l’ouvrage partiellement impropre à la destination envisagée », précisant que « la disposition des locaux en sous-sol n’est pas totalement adaptée à une utilisation en salon de beauté dégageant beaucoup de vapeur d’eau sans les aménagements devisés dans les devis produits par les demandeurs. »

Les pièces communiquées démontrent que la SCI Big Bambou a informé le syndic de la présence d’une humidité importante dans les caves par courrier du 18 novembre 2018, de sorte que le point de départ du préjudice de jouissance de la SARL Le salon et vous peut être fixé à cette date.

A la date du dépôt du rapport d’expertise le 06 mars 2023, l’ensemble des travaux réparatoires préconisés par M. [B] avaient été réalisés par le syndicat des copropriétaires et les infiltrations avaient donc cessé.

La persistance d’un trouble de jouissance postérieurement à cette date résulte néanmoins de la transmission, par le conseil du syndicat des copropriétaires le 31 mars 2023, d’une étude de renforcement de plancher de caves établie le 29 mars 2023 par la société Structura-Lab faisant état de la présence de désordres structurels, occasionnés par de multiples dégâts des eaux et remettant en cause « la résistance mécanique de l’ensemble du plancher haut du sous-sol du salon de coiffure ». Le document indique par ailleurs : « Dans l’attente de l’achèvement des travaux de réparations préconisés au terme de la présente mission, nous vous conseillons de réaliser-maintenir les étaiements conservatoires nécessaires à la sécurité des lieux et des occupants. »

Il est par ailleurs établi que les travaux d’étaiement ont été validés en novembre 2023 et que les travaux de renforcement de la structure ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 02 juillet 2024.

S’il n’est pas contesté que des solutions existent pour que la réalisation desdits travaux n’obèrent pas trop l’activité de la SARL Le salon et vous, il n’en demeure pas moins établi que celle-ci n’a pu remettre les lieux en état ni jouir normalement de son local tant que ces derniers n’étaient pas réalisés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par la demanderesse sera calculé sur 2 périodes distinctes, la première courant du 18 novembre 2018 au 06 mars 2023, la seconde courant du 31 mars 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise structurelle.

Le bail commercial porte sur un local comprenant une boutique en rez-de-chaussée, un appartement comprenant deux pièces et un WC au 1er étage et un sous-sol avec WC, ces différents niveaux étant reliés par un escalier intérieur et étant d’une surface approximative de 160 m2. Le montant du loyer révisé en 2020 est de 3.954,79 euros hors charges.

La société Le salon et vous réclame l’indemnisation d’un préjudice de jouissance mensuel d’un montant de 1.314,11 euros au motif que le sous-sol représente 51,63 m² sur 155,35 m².

Compte tenu de la nature des désordres affectant un sous-sol transformé en salon esthétique et de la valeur locative de ce dernier, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour évaluer à :

— la somme mensuelle de 900 euros le préjudice immatériel subi de novembre 2018 à mars 2023 inclus soit 47.700 euros (53 mois x 900 euros) ;

— la somme mensuelle de 600 euros à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la réception des travaux de reprise en structure.

Le caractère indemnitaire de cette somme exclut son indexation sur l’indice des loyers commerciaux conformément à l’article 9 du bail.

C- Sur le préjudice esthétique

La SARL Le salon et vous invoque un préjudice esthétique à hauteur de 30.000 euros au motif que son image commerciale est écornée auprès des clients ; que ses salariés ne bénéficient ni de locaux de repos ni de toilettes conformes aux exigences réglementaires ; que son développement commercial est entravé par cette atteinte à l’image.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur opposent que la demanderesse verse des attestations de clients rédigées quasiment de la même manière et faisant état d’une prétendue insalubrité alors qu’il s’agit d’un sous-sol ; que seul le bailleur doit répondre de ce grief en relation avec son obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination du bail.

Sur ce,

Le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage n’avait pas eu lieu, sans perte ni profit pour elle.

Le préjudice subi par les salariés de la demanderesse se confond avec le préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé.

Si aucune baisse du chiffre d’affaires n’est démontrée, les témoignages des clients du salon de coiffure établissent en revanche l’impact des désordres affectant des locaux en sous-sol sur la qualité des prestations attendues, justifiant l’octroi d’une indemnité complémentaire de 2.000 euros en réparation du préjudice esthétique subi.

3- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL Le salon et vous fait valoir qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les sinistres proviennent des parties communes (défaut d’étanchéité des courettes et colonnes d’évacuations d’eau fuyardes) ; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à hauteur de 100% pour la buanderie et à hauteur de 70 % pour le sous-sol enterré ; que ce dernier a eu une attitude particulièrement négligente en mettant plus de trois ans à prendre la mesure des dégâts, plus de huit mois à valider de simples travaux d’étaiement en cave, et plus d’un an et demi à voter des travaux de renforcement structurels.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la mise en oeuvre de sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, expliquant avoir voté puis fait réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la reprise des désordres de sorte qu’aucun défaut d’intervention ne saurait lui être reproché.

Sur ce,

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

S’agissant d’une responsabilité objective, le syndicat des copropriétaires ne peut s’en exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seules la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

Les investigations de l’expert judiciaire établissent que les désordres affectant le local technique ont été causés par la défectuosité de parties communes (canalisations et étanchéité des courettes du 2ème étage), de même que ceux constatés dans la zone sous-sol aménagée (infiltrations récurrentes depuis les parties communes et remontées capillaires inhérentes à ce type de sous-sol parisien enterré).

Ils engagent donc la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, qui sera condamné à payer à la SARL Le salon et vous :

— la somme de 58.975,79 euros en réparation de son préjudice matériel, calculée de la manière suivante :

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

* 100% travaux de reprise de la buanderie : 5.969,17 euros TTC ;

* 70% des travaux de reprise du sous-sol : 42.292,84 euros ;

* 70% des travaux de dépose des murs : 7.601,16 euros ;

* 70% du traitement anti-mites : 651,42 euros ;

* 70% des travaux d’assèchement industriel : 2.461,20 euros ;

— la somme de 47.700 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de novembre 2018 à mars 2023 inclus ;

— la somme mensuelle de 600 euros à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la réception des travaux de renforcement de structure visé au devis soumis à l’assemblée générale du 2 juillet 2024, constaté par un procès-verbal de réception purgé de toute réserve ;

— la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice esthétique.

4- Sur la garantie de la société SMACL

La société SMACL Assurances conteste sa garantie en faisant valoir que les dommages sont la conséquence d’un défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires ; qu’elle est donc fondée à opposer à ce dernier la clause visée au point 5 des exclusions laquelle répond aux conditions de l’article L.113-1 du code des assurances ; que les infiltrations dans la zone sous-sol aménagée proviennent essentiellement des infiltrations récurrentes depuis les parties communes mais aussi par des remontées capillaires inhérentes à ce type de sous-sol parisien enterré ; qu’il s’agit donc d’un dommage occasionné par l’humidité et /ou la condensation lequel n’est pas garanti dès lors qu’il n’est pas la conséquence d’un sinistre garanti ; que les remontées capillaires ne sont pas la conséquence directe d’un événement aléatoire ; que le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires n’a donc pas vocation à s’appliquer.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la police souscrite auprès de la société SMACL Assurances comporte une garantie « dommages aux biens causés par des dégâts des eaux » ainsi qu’une garantie « responsabilité civile propriétaire d’immeuble » ; que la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur ne peut recevoir application dès lors qu’elle n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L.113-1 du code des assurances ; que la SMACL Assurances ne démontre en outre pas qu’elle a suffisamment porté la clause à la connaissance de son assuré ; que la preuve de la connaissance du défaut d’entretien par le syndicat assuré n’est pas rapportée puisque les défaillances des parties communes n’ont été mises en évidence que par le rapport d’expertise judiciaire ; que l’absence d’aléa dans la survenance du sinistre n’est enfin pas démontrée.

Sur ce,

Il est constant que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société SMACL Assurances au titre d’une police multirisque immeuble comprenant un volet « dégâts des eaux et autres fluides » garantissant notamment les écoulements, fuites, débordements et engorgements provenant des « conduites enterrées ou non, d’adduction et de redistribution d’eau, de chauffage central, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange » ; les « infiltrations d’eau accidentelles provenant de la pluie, neige ou de grêle et se produisant au travers des murs, façades, toitures, ciels vitrés, terrasses, loggias et balcons formant terrasse; portes, fenêtres, baies, impostes, soupiraux, vasistas et lucarnes fermés » ; « le refoulement ou la non absorption même en cas d’orage des égouts, caniveaux, rigoles et fosses d’aisance » ; les « eaux de ruissellement des cours; jardins, voies publiques et privées ».

L’expert judiciaire indique que les désordres imputables au syndicat des copropriétaires proviennent de la défectuosité des canalisations communes et de l’étanchéité de la courette du 2ème étage.

Ils résultent donc d’événements garantis, de sorte que la clause excluant les « dommages occasionnés directement par l’humidité ou la condensation, sauf lorsque celle-ci est la conséquence d’un sinistre garanti » n’a pas vocation à s’appliquer.

L’article L.113-1 alinéa 1er du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Une clause d’exclusion n’est pas formelle lorsqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, nécessitant une interprétation. Une clause d’exclusion n’est notamment pas limitée lorsqu’elle vide la garantie de sa substance en ce qu’après son application, elle ne laisse subsister qu’une garantie dérisoire.

En l’espèce, la police dégât des eaux stipule en page 29 que sont exclus des garanties « les dommages résultant d’un défaut de réparations ou d’entretien indispensables incombant à l’assuré (tant avant qu’après le sinistre), sauf en cas de force majeure. »

Cette clause contient des termes imprécis que sont le défaut de réparations et d’entretien indispensables, non définis à la police. N’étant ni formelle ni limitée au sens des dispositions précitées, elle ne pourra qu’être déclarée non écrite.

Il s’en suit que la garantie de la société SMACL se trouve acquise au syndicat des copropriétaires.

L’assureur sera par conséquent condamné in solidum avec ce dernier au paiement de l’ensemble des indemnités allouées.

5- Sur la responsabilité de la SCI Big Bambou

La SARL Le salon et vous expose que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exploitation commerciale de la cave ; que toute utilisation quelle qu’elle soit est impossible du fait des désordres qui n’ont pas été causés par les aménagements réalisés ; que la destination du bail prime sur la simple description des lieux ; que le bail n’a nullement limité l’usage du sous-sol qui peut donc être utilisé à usage commercial ; que l’expert a estimé que 30% des travaux réparatoires n’étaient pas imputables au syndicat des copropriétaires ; que le bailleur répond des vices inhérents à la structure ou à la situation de l’immeuble, et doit en conférer la jouissance paisible à son locataire, qui doit pouvoir y exercer les activités prévues au bail ; que la quote-part de responsabilité laissée par l’expert à la charge du demandeur incombe en réalité au bailleur, au titre de son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; que la SCI Big Bambou devra donc supporter le coût résiduel des travaux de reprise à hauteur de 20.639,74 euros TTC, outre la mise en œuvre d’un dispositif permettant de stopper pratiquement toutes remontées capillaires à hauteur de 6.930 euros TTC.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

La SCI Big Bambou répond que le contrat de bail met à la charge du preneur la réalisation des travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec leur destination ; que les travaux de remise en état du sous-sol ne trouvent pas leur raison d’être dans un vice de l’immeuble mais dans l’utilisation en salon de beauté d’une pièce qui n’est pas adaptée à cette activité ; qu’elle n’a aucune part de responsabilité dans la survenance du sinistre et a délivré un bien conforme à la désignation prévue au bail ; que celui-ci prévoit que le preneur ne pourra réclamer au bailleur des indemnités de dommages et intérêts, réduction de loyer, pour des fuites, inondations ou dégâts des eaux quelconques qui viendraient à se produire dans les lieux loués pour quelque cause que ce soit ; qu’elle n’apparaît donc pas devoir supporter le coût d’une installation de VMC, dont la nécessité n’est imposée que du seul fait de l’utilisation des lieux par le preneur.

Sur ce,

Les demandes de la SARL Le salon et vous portent d’une part sur les travaux de reprise à la suite des désordres d’humidité, d’autre part sur la prise en charge de travaux destinés à stopper les remontées capillaires.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit délivrer des locaux conformes à l’usage auquel ils sont destinés contractuellement, les entretenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués et, à cet effet, effectuer, tant à l’origine qu’en cours de bail, les travaux indispensables à la délivrance et l’entretien de la chose louée.

En l’espèce, la SCI Big Bambou a consenti à la SARL Le salon et vous un bail portant sur des locaux désignés comme suit :

« Dans un ensemble immobilier en copropriété sis : [Adresse 10]

Au rez-de-chaussée une boutique

Au 1er étage un appartement comprenant deux pièces, WC

Un sous-sol avec WC

Ces différents niveaux étant reliés par un escalier intérieur et d’une surface approximative d’environ 160 m² ».

et destinés à l’activité de : « INSTITUT DE BEAUTE – SALON DE COIFFURE – VENTE DE PRODUITS COSMETIQUES – VENTE DE BIJOUX ET ACCESSOIRES – OBJETS DE DECORATION ».

Le bail prévoit en son article 3 que :

« Les locaux seront pris dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans que le preneur puisse exiger de réparations, ni de travaux; de quelque nature que ce soit, pendant tout le cours de la location.

En particulier, les travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec la destination resteront à la charge du preneur, par dérogation à l’article 1719 du Code civil et sans recours contre le bailleur et ce, pendant la durée du bail ».

Cette clause n’exonère toutefois pas le bailleur de la responsabilité qu’il encourt s’il manque à son obligation de délivrance.

Après avoir indiqué que les travaux d’aménagement du sous-sol loué par la SCI Big Bambou n’étaient pas à l’origine des désordres, l’expert judiciaire conclut, s’agissant des travaux réparatoires, que :

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06897 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPH

« une partie (que j’estime à 30 %) restera à la charge des seuls demandeurs en raison des aménagements en totale inadéquation avec un sous-sol dans lequel les remontées capillaires sont inhérentes à sa disposition et rendent l’ouvrage partiellement impropre à la destination envisagée par les demandeurs.

Il ne me revient pas de statuer sur les obligations de chaque partie, bailleur et preneur.

Seule la juridiction pourra se prononcer sur ce point. Je confirme simplement que la disposition des locaux en sous-sol n’est pas totalement adaptée à une utilisation en salon de beauté dégageant beaucoup de vapeur d’eau sans les aménagements devisés dans les devis produits par les demandeurs ».

Ainsi que l’indique à juste titre la demanderesse, l’assiette du bail porte sur la totalité des locaux sans restriction particulière, de sorte qu’il ne saurait être reproché à la SARL Le salon et vous d’exploiter le sous-sol à des fins commerciales dès lors que l’activité exploitée est conforme à la destination contractuellement fixée.

Le préjudice matériel de la SARL Le salon et vous au titre des travaux réparatoires du seul sous-sol a été fixé à la somme actualisée de 60.418,34 euros TTC.

La SCI Big Bambou, tenue au titre de son obligation de délivrance de livrer un local permettant au locataire d’exploiter précisément l’activité contractuellement prévue, sera condamnée au paiement de la somme de 18.125,50 euros correspondant à 30% du devis actualisé de la société Basti-Déco.

Elle sera également condamnée à prendre en charge les travaux de traitement des remontées capillaires préconisés par l’expert judiciaire selon devis établi par la société ARPPA le 09 juin 2022 à hauteur de 6.930 euros TTC, M. [B] ayant indiqué que sa mise en oeuvre était importante dans le processus d’assainissement des murs enterrés du sous-sol.

6- Sur la garantie de Generali IARD

La société Generali IARD conteste toute mobilisation de ses garanties en faisant valoir que le contrat souscrit par la SCI Big Bambou contient un volet Responsabilité civile couvrant les dommages causés par les remontées capillaires dès lors que celles-ci sont la conséquence directe d’un sinistre garanti, le sinistre étant défini comme « Événement aléatoire de nature à engager la garantie » ; que l’expert a en l’espèce distingué deux causes s’agissant des infiltrations en sous-sol : des infiltrations récurrentes en provenance des parties communes et des remontées capillaires « inhérentes » au sous-sol ; que les remontées capillaires inhérentes au bâtiment ne sont pas la conséquence directe d’un événement aléatoire et ne peuvent donc mobiliser ses garanties.

La SCI Big Bambou oppose que les remontées capillaires identifiées comme participant de l’humidité en sous-sol, ne préexistaient pas, aucune humidité générant un sinistre n’ayant été révélée par les précédents locataires ; qu’il s’agit donc bien d’un événement aléatoire.

Sur ce,

La SCI Big Bambou est assurée auprès de la société Generali IARD dans le cadre d’un contrat multirisques immeuble à effet du 20 décembre 2013 garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’elle encourt vis-à-vis de ses locataires du fait d’un événement couvert au titre de la garantie « Dégât des eaux », notamment les dommages matériels et au mobilier contenu dans le bâtiment causés par « l’humidité des locaux, la condensation, la buée, les remontées par capillarité dès lors que ces phénomènes sont la conséquence directe d’un sinistre garanti ».

Le sinistre est défini en page 41 des conditions générales comme un « Événement aléatoire de nature à engager la garantie ».

Les remontées capillaires inhérentes « à ce type de bâtiment et à sa situation parisienne » ne sont à l’évidence pas la conséquence directe d’un sinistre aléatoire garanti de sorte que la garantie de la société Generali IARD ne peut être recherchée.

7- Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires apparaît fondé à obtenir la garantie de son assureur, la société SMACL Assurances, pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts.

N’étant condamnée qu’à proportion de sa quote-part de responsabilité dans la survenance des désordres, la SCI Big Bambou sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre la société SMACL Assurances prise comme assureur du syndicat des copropriétaires au titre des préjudices alloués à la SARL Le salon et vous.

Les garanties souscrites auprès de la société Generali IARD n’étant pas mobilisables, la SCI Big Bambou sera également déboutée de toute demande formée à l’encontre de cette dernière.

8- Sur le surplus des demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 5], son assureur la société SMACL Assurances et la SCI Big Bambou seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de la SCP HB & Associés, représentée par Maître Gilles Hittinger-Roux conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SARL Le salon et vous la somme équitable de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

La société Generali IARD sera en équité déboutée de sa demande de frais irrépétibles.

Compte tenu du partage de responsabilité opéré, les frais irrépétibles et dépens seront répartis entre les coresponsables de la manière suivante :

— syndicat des copropriétaires assuré auprès de la SMACL Assurances : 90% ;

— SCI Big Bambou : 10%.

La SMACL Assurances sera donc condamnée à garantir la SCI Big Bambou du paiement des frais irrépétibles et dépens dans la limite du partage instauré.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, exécutoire par provision, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5] et son assureur la société SMACL Assurances à payer à la SARL Le salon et vous :

— la somme de 58.975,79 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

— la somme 47.700 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de novembre 2018 à mars 2023 inclus ;

— la somme mensuelle de 600 euros à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la réception des travaux de renforcement de structure visé au devis soumis à l’assemblée générale du 2 juillet 2024, constaté par un procès-verbal de réception purgé de toute réserve ;

— la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice esthétique ;

CONDAMNE la SCI Big Bambou à payer à la SARL Le salon et vous :

— la somme de 18.125,50 euros TTC au titre des travaux réparatoires ;

— la somme de 6.930 euros au titre des travaux de traitement des remontées capillaires selon devis établi par la société ARPPA le 09 juin 2022 ;

DÉBOUTE la SCI Big Bambou de son appel en garantie dirigé contre la société Generali IARD ;

CONDAMNE la société SMACL Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 5], son assureur la société SMACL Assurances et la SCI Big Bambou aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de la SCP HB & Associés, représentée par Maître Gilles Hittinger-Roux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 5], son assureur la société SMACL Assurances et la SCI Big Bambou à payer à la SARL Le salon et vous la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les DÉBOUTE de leurs demandes à ce titre ;

DÉBOUTE la société Generali IARD de sa demande de frais irrépétibles ;

FIXE comme suit la répartition des frais irrépétibles et dépens entre les coresponsables :

— syndicat des copropriétaires assuré auprès de la SMACL Assurances : 90% ;

— SCI Big Bambou : 10% ;

CONDAMNE la SMACL Assurances à garantir la SCI Big Bambou du paiement des frais irrépétibles et dépens dans la limite du partage instauré ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à Paris le 21 mars 2025

La greffière La présidente